今天小編分享的财經經驗：香港再現搶房潮：内地三四線買家成主力，有人打飛的豪擲近億掃房，歡迎閱讀。
騰訊新聞《潛望》 作者 廖飛飛
" 過去的四天，我自己就完成了超過一個月的成交量。" 一位在香港本地工作多年的地產中介謝渺（化名）對騰訊新聞《潛望》表示。今年，他一月成交了 2 單，2 月沒有任何成交，3 月 1 日至 4 日，他成交了 3 單，其中兩單一手房，1 單二手房，後續還有幾單在路上。
謝渺的狀況與騰訊新聞《潛望》過去這四天中接觸的多位本地中介類似，大多數人都在一周不到的時間裡完成了一個月的業績。
2 月 28 日，香港特區政府财政司司長陳茂波在《财政預算案》中宣布了最新的救樓市措施——香港樓市全面撤 " 辣招 "，即由當日起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。（備注：辣招，指的是嚴格限制樓市的政策）
這也意味着，内地人赴港買房不需要任何門檻了，只需要和本地人一樣繳納最基礎的從價印花稅。
香港最大的地產中介機構中原地產九龍區營業董事李玉祥對騰訊新聞《潛望》回憶稱，" 撤辣 " 當天，他的手機和微信就湧進幾十個潛在買家前來咨詢，絕大多數都是内地背景的買家，其中不乏富豪客人。
這些買家中有人是趁着周末打飛的來港買了近 8000 萬港元的房子，也有人高鐵過來買了上億港元的房子。按照香港本地的行規，這些新房可為中介機構帶來 3%-8% 不等的傭金收入。
騰訊新聞《潛望》獲悉，一位中原地產中介及其團隊僅在 3 月 1 号和 2 号兩天就帶了多組買家看房，最後成交了 8 套。他們預計接下來的這個周末，随着地產商的加推，可能會有更多的成交，這個月業績遠超過去一個季度的業績。
不管是做買賣服務的李玉祥等中介，還是手持大量新盤的恒基地產等開發商，他們都對騰訊新聞《潛望》表示，過去這一周像螺旋不停式加班，而開發商售樓部老板們的時間更是以半小時為部門來安排。
3 月 6 日，李玉祥提供給騰訊新聞《潛望》的最新數據顯示，" 撤辣 " 後第一周，香港新盤賣了 843 套，其中，" 撤辣 " 後的前兩天，新盤成交分别為 28 套和 53 套，自 3 月 1 日至 5 日五天則成交了 753 套。在此之前，香港今年前兩個月（不算 2 月 28-29 日）新盤銷售共 574 套。
三四線城市買家湧入，打飛的入手近億元的房子
" 這個火爆程度超出預期。" 一位在港做房屋銷售多年的人士對騰訊新聞《潛望》表示，之前他預計現在市場利息仍處于高位，市場看起來仍有些挑戰。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀對騰訊新聞《潛望》表示，全面開放之後馬上刺激成交量上升倒是可以理解的，除了一些炒家下場博弈外，也有很多之前因為 " 辣招 " 被積壓的需求。
李玉祥也表示，" 大家手裡還是有錢的、也想買房，只是等待一個時機 "。
這個時機就這樣在 2 月 28 日後出現了。騰訊新聞《潛望》獲悉，自從 2 月 28 日公布全面 " 撤辣 " 後，3 月 1 日，地產開發商陸續推出可售新盤，截至 5 号晚上的數據，共銷售了 835 套新房。其中，中原地產銷售了約 40% 的量。
李玉祥對騰訊新聞《潛望》表示，就他看到的數據，有超過 4 成是内地背景的買家，包括 2015 年最後一批投資移民的内地人（因疫情未在港居住夠七年需補時）、剛拿了香港身份證的高才或專才，以及拿内地身份證的買家等。其中，拿内地身份證的買家就超過 1 成。
不過，他也表示，真正内地背景的人實際數據可能更高，因為有些已經拿了永居的内地人被統計在本地人裡面了。
李玉祥已經在香港從事地產中介工作超過 30 年了，他負責的九龍區網域是目前香港新樓盤最集中的區網域之一。
李玉祥對騰訊新聞《潛望》表示，新盤銷售的這一波買家裡，内地背景的相較于之前翻了一倍左右，尤其是完全 " 撤辣 " 之後，更是新增了 10% 的拿内地身份證的買家——這部分是自 2012 年香港政府推出針對外地人買房征收 15% 額外印花稅之後，首次大量湧現的新買家。
這些内地買家中不少是 " 撤辣 " 消息出來後，趕在上個周末來香港籤單的，包括南昌、西安、重慶、武漢、烏魯木齊等二三線城市的買家，其中也有部分買家是在一線城市居住但是并沒有一線城市戶口的人。
騰訊新聞《潛望》獲悉，一位剛拿了高才身份不久的某江浙地區三線城市的買家，以首套房的資格，于上周末飛來香港，并在當天籤了近億港元的房子。
經手了部分内地三四線城市買家的中介們對騰訊新聞《潛望》透露，這些買家們相對經濟實力比較雄厚，都是自用，只買一套，其中不少人買的房子價值在 2000 萬港元左右，貸款額度不高。
也有一些大灣區的買家，遠程通過微信和中介聯系下了定金，随後再來港辦手續。李玉祥對騰訊新聞《潛望》表示，這些大灣區的買家不少已經持有香港永居了，大多曾在香港投資過房子，對于香港的樓市情況和交易流程非常熟悉。他們下單主要是由于這次 " 撤辣 " 之後，購買多套房的稅也免除了，想買更大的豪宅自住。
除了三四線的豪客外，李玉祥提供的數據顯示，過去這幾天交易中，有近 20% 的買家為已經拿了香港身份證的高才或專才們。騰訊新聞《潛望》也獲悉，在即将到來的這個周末，不少剛拿了高才和專才身份、常駐大灣區的内地人已經打算赴港買房，主要用于投資，希望購買 1000 萬港元左右的房子，租金回報 2-3% 左右。
也有部分相對經濟實力沒有那麼雄厚的内地人，則會選擇一些 800 萬港元以下的剛需盤，更多考慮孩子的學區和自住需求。
主要做内地人群體的香港房產中介機構買家代理的負責人 Chris 對騰訊新聞《潛望》透露，一些内地新客對于香港樓市相對不熟，更為重要的事，這些人的資金暫時還沒到港，因此成交可能會相對滞後。他補充稱，後續可能成交量慢慢會多起來。
不過，中介們都一致表示，就現在的成交數據看來，超過一半依舊是本地的買家，其中包括一些投資者。香港本地有錢人對于買房出租這件事向來比較熱衷。
連續 " 撤辣 " 後相當于樓價打 85 折，" 價格是王道 "
幾乎所有的中介都和騰訊新聞《潛望》提到了過去這幾天蜂擁至港買房人的共同理由：" 撤辣 " 減稅之後，便宜了。
騰訊新聞《潛望》做了個對比，2 月 28 日之前和之後，在香港買房涉及的印花稅的改變如下：
1、 從價印花稅，由 100 港元到 4.25% 不等，取決于房子的價格。這是 2 月 28 日後，在港買房需要繳納的唯一稅種。
2、 額外印花稅，指轉賣的時候征收的稅，即買入房子兩年内出售的話，稅率在 10%-20% 之間。該名目自 2024 年 2 月 28 日起取消。
3、 買家印花稅，針對非本地人的，若非香港永久居民或公司名義在港買房，稅率統一 7.5%，但高才和專才等可以 " 先免後征 "，若是最後沒有拿永久才需要補交。該名目自 2024 年 2 月 28 日取消。
4、新住宅印花稅，針對非本地人，或已經有一套房以上的本地人，稅率統一 7.5%，但高才和專才等可以 " 先免後征 "，若是最後沒有拿永久才需要補交。該名目自 2024 年 2 月 28 日取消。
也就是說，之前内地人在香港買房，若非拿了高才或專才身份的話，需要交買家印花稅和新住宅印花稅共 15%，而本地人只需要交最高 4.25% 的從價印花稅。
香港政府宣布全面取消額外的買房稅，被一些人稱為 " 搶跑北上廣深 "，即不少内地人在北上廣深買房可能依舊受限于繳稅記錄和戶口等，但是，現在香港對于内地人來說，已經沒有門檻了，不管買多少套，都只需要繳納最高 4.25% 的稅。
李玉祥舉例稱，在此之前，一個内地人來香港買一套 1200 萬港元的房子，需要繳納 15% 的稅，現在則只需要 3.75% 的稅，相當于 10% 折扣了，相較于 2023 年 10 月首次 " 撤辣 " 之前需要交 30% 的稅來說，現在則相當于 25% 折扣。
騰訊新聞《潛望》還獲悉，大灣區某一線城市的買家下單了一套價值超億港元的豪宅準備自住。在 " 撤辣 " 之前，他若是購買該豪宅，除了基礎的 4.25% 的稅外，還需要額外繳納 7.5% 的非首套稅。相當于，現在買這套房節約了超 1000 萬港元的成本。
更為重要的是，現在這一批開發商推出來的樓盤價格相對比較有吸引力。比如，這次 " 撤辣 " 後首個全新樓盤也是近期賣得最火的樓盤，即恒基地產旗下位于深水埗的 Belgravia Place，其首輪 138 套房當天售罄，有超過 4330 個潛在買家申請，超額認購了 30 倍。
（恒基地產旗下位于深水埗的 Belgravia Place 售樓現場）
這個樓盤折扣價格在呎價 15888 港元，折合相當于 15 萬港元每平米左右。李玉祥表示，作為在深水埗的全新樓盤，這個價格很有吸引力。公開數據顯示，深水埗的次新樓愛海頌最新二手成交也接近 15 萬港元一平。
" 價格是王道。" 一位剛完成了一單内地客戶交易的中介對騰訊新聞《潛望》表示，在 " 撤辣 " 之前，該客戶曾經看了位于東鐵線上火炭附近的星凱‧堤岸項目，并覺得該項目有各種不足，當時均價相較于疫情期間開盤時已經降了約 30%，大約 15 萬港元每平米。
3 月 3 日，該樓盤賣掉了 77 套，近 70% 買家都是内地人，其中包括了上述内地客戶的一單成交，折後均價約 13 萬港元每平米。騰訊新聞《潛望》獲悉，該内地客戶購買的高樓層單價比 2021 年該樓盤一樓的價格都便宜。用該中介的話來說，價格到位了，其他不足都不值得一提。
一位即将赴港看房的内地投資者對騰訊新聞《潛望》表示，盡管外界都覺得現在利息依舊高企，外部不确定性也很多，但是自己依舊選擇這個時候來買房，因為" 沒有人可以保證自己永遠買在低位，只要價格合适，自己承受力可行，就是好的時機 "。至少，在他看來，現在香港樓市的價格已經到其心理預期的低位了，畢竟沒有人可以預期未來。
不過，作為資深中介，謝渺也對騰訊新聞《潛望》表示，建議在未來不确定性比較多的情況下，這一波盡量買成屋，畢竟樓花時長不确定變數太大。與此同時，他也建議最好選擇地鐵沿線或大學聚集區，不管未來出租還是自住都好很多。
" 最後一個視窗期 "？開發商集中本周末放售新盤
包括李玉祥在内的地產中介及部分開發商曾對騰訊新聞《潛望》表示，香港現在熱鬧的買房氛圍到底持續多久沒有人知道，他們大多數人預期可能只有一個月時間。
他們擔心的是，若是随後降息不來的話，香港樓市的熱鬧氛圍可能會慢慢降下去。他們認為最理想的狀态則是，熱鬧氛圍在一兩個月快要消失的時候，降息的利好可以迎頭趕上，這樣香港樓市可能會在後續中慢慢恢復。
李玉祥認為現在這一波熱鬧氛圍若是可以把新盤交易量持續拉升的話，才有可能後續價格起來，但是具體要成交量達到多少。
有些業内人士則認為，若是一手盤成交量在接下來的幾個月可以達到 2 萬套的話，一手和後續二手市場價格相應就會起來。
但香港在 2018 市場行情好的時候，平均每月成交 4000 套左右，其中新盤 1000 多套。
公開數據顯示，現在香港新盤的尾貨積壓超過了 2 萬套。這意味着市場積壓的尾貨即使行情好的時候也需要近 2 年來消化這些新盤。更何況，香港未來三年的新樓供應量并未收緊。據相關房屋研究機構團建基金的數據顯示，未來三年香港包括尾貨在内的潛在新樓供應超 10 萬套。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀對騰訊新聞《潛望》表示，後續行情到底如何，取決于未來兩到三個月開發商推出來的新盤能否清掉。
一位不願署名的地產人士對騰訊新聞《潛望》表示，全面 " 撤辣 " 的做法，" 過于激進了，相當于把殺手锏用掉了 "。
在他看來，香港全面 " 撤辣 " 之後，除了本地人外，香港樓市最大的購買力在可預見的未來都是内地人。這就意味着，這一波效果過去之後，可能短期内沒有内地人來香港 " 承接後續的購買力了 "。
市場甚至把這次 " 撤辣 " 當做可預見的 " 最後一次視窗期 "。包括中州置業、王新興集團、恒基以及會德豐等開發商都在 3 月 5 日對外宣布了新的銷售安排，大多都集中趕在接下來這個周末放售。其中某開發商的一位成員對騰訊新聞《潛望》表示，大家都在打時間戰，所有人都在加班，需要随時根據市場來調整安排，包括對外的記者招待會和模範房參觀等，希望搶着推出現有的盤。
地產中介也需要随時跟着 " 搶 " 時間，用李玉祥的話來說 " 搶最後一個時間視窗一樣緊張 "。近日來，他每天從早到晚忙于和不同開發商對接後續銷售事宜。
和開發商一樣積極搶時間的，還有部分的内地買家。一位潛在的内地買家對騰訊新聞《潛望》表示，過去超過 10 年香港沒有開放内地人買房的視窗了，這一次的視窗期想必不會太長。他預計可能也就一兩年左右。也就是說，和他一樣的沒有香港身份的内地人，可能需要在一年多内完成交易——這并不是件容易的事情。
謝渺對騰訊新聞《潛望》表示，相較于一線城市的内地人有能力在日本、歐美等地進行包括房產在内的投資，部分三四線城市内地人雖然也希望可以進行海外資產配置，但是能力有限，現在香港放開了購房限制，這是這群人過去十年裡難得的一次可以夠得着的資產配置分散的機會。
不管是買家、開發商還是中介，此刻都在享受着香港 " 撤辣 " 後的狂歡，但是他們所有人都不知道這個熱鬧氛圍可以持續到什麼時候。
