今天小編分享的理财經驗：佳兆業還能復制2014年的“奇迹”嗎？，歡迎閱讀。
深圳佳兆業城市廣場 圖源｜佳兆業集團官網
低調一年後，佳兆業創始人郭英成以香港星島新聞集團主席的身份公開亮相，與老朋友李開復對談 AI。
與此同時，今年 4 月 8 日，佳兆業的境外債務重組也取得了新進展—— " 佳兆業計劃 " 正式生效，香港高等法院與開曼群島大法院的司法登記程式同步完成。
4 月 9 日，佳兆業在廣州白雲區的佳兆業城市廣場以及珠海的香洲佳兆業水岸華都二期 B 項目相繼復工，向市場釋放了積極信号。
這家長期掙扎于債務危機的房地產企業，在 4 年努力後，終于為自己争取到了一絲喘息的機會。
注：" 佳兆業計劃 " 是佳兆業境外債務重組的實施方案，涵蓋 " 佳兆業香港計劃 " 和 " 佳兆業開曼計劃 "。核心内容包括發行新債券和強制可轉債兩種工具，新債券分為六檔，總額為 50 億美元。而強制可轉債分為八檔，總額為 68.92 億美元，期限從三年到八年不等。
昔日千億房企等待 " 上岸 "
佳兆業有過自己的輝煌時刻，素有 " 舊改大王 " 之稱，2019 年，佳兆業地產板塊的全口徑銷售額首次突破千億元。
然而，近年來受房地產市場環境變化以及自身經營等多方面因素影響，部分房企出現了流動性危機，佳兆業也未能幸免。
但經過 4 年多的努力，佳兆業近期傳來了多個利好消息，也讓市場對這家昔日的千億房企 " 上岸 " 有了更多期待。
今年 4 月 8 日，佳兆業宣布計劃發行六檔新美元債（合計 50 億美元）和八檔強制可轉換債券（合計 68.92 億美元），後者若全部轉換，将形成 130.16 億股新股，相當于現有股本的 185%。此外，債權人小組的 2688 萬美元工作費用也将通過發行 21 億股股份支付，總增發規模達 151 億股。
另外，截至 2024 年末，佳兆業總借款高達 1350.74 億元，其中約 88% 為短期債務（約 1181 億元），而賬面現金僅剩 6.98 億元；2024 年合同銷售額同比下降 64.27% 至 80.57 億元，虧損擴大至約 292.3 億元。
佳兆業的境外債務重組始于 2023 年 10 月，其核心方案是通過發行新債券和強制可轉換債券（CCB）置換舊債。
這一方案的 " 激進 " 之處在于，強制可轉換債券的轉換價格被設定為 4.05～4.75 港元 / 股，較當前 0.159 港元的股價溢價達 25～30 倍。
但市場更關注的是，若方案落地，郭英成的持股比例将從 25.54% 降至 8.04%，而債權人将持有 58.44% 的股份。
佳兆業的重組進程并非一帆風順。
去年 6 月，香港法院曾對佳兆業發出 " 最後通牒 "，若當年 8 月前未能達成重組協定，将啟動清盤程式。
關鍵時刻，郭英成低調返回内地，争取監管層支持，最終在 2024 年 8 月與債權人小組籤訂重組支持協定，鎖定 75.11% 的債務持有人支持。2025 年 3 月，香港高等法院、開曼群島大法院及東加勒比最高人民法院先後批準四大重組計劃，為方案掃清法律障礙。
而郭英成的回歸，一定程度上也給重組局内外的各路人馬帶來了一劑強心針。" 未來，我們将積極推進本集團經營風險化解，加速重回良性健康發展軌道。" 郭英成在 2024 年的業績公告中表示。
2014 年的 " 奇迹 " 還能復制嗎？
《每日經濟新聞》記者在與部分行業專家讨論 " 出險房企上岸 " 的話題時，多數人的觀點都是，房地產企業只有在銷售明顯回暖且回款情況得到改善的情況下，才有可能真正實現 " 上岸 "。
中國城市發展研究院農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥認為，在房企的債務重組過程中，平衡各方債權人利益一直是一個博弈點。即便獲得了債權人的支持并完成了重組，也不能視為真正 " 上岸 "。
袁帥指出：" 債務重組是企業解決流動性風險的重要手段，但企業真正‘上岸’的關鍵因素在于，随着市場的企穩回升，對應房地產企業的銷售和回款均得到明顯改善。"
财經評論員張雪峰則表示，許多出險房企擁有大量資產，但由于市場回調，尤其是在市場不景氣時，對應資產的公允評估和有效變現，成為許多面臨流動性危機的房企的巨大挑戰。房地產市場回暖，将有助于提升企業資產的價值和銷售額。
事實上，這已經是佳兆業的第二次 " 復活 " 了。
公開資料顯示，佳兆業在 2014 年的債務危機中，通過債務重組 + 資產處置成功 " 復活 "，并被業界稱為 " 不死鳥 "。
不過，佳兆業目前的債務比 2014 年時要略高。2014 年佳兆業的重組規模為 650 億元，而此次境外債規模達到 122.7 億美元（約 892 億元人民币）。
另外，根據 2024 年年報，佳兆業在國内 48 個城市擁有 172 個房地產項目，土地儲備為 2231 萬平方米，其中大灣區的土地儲備為 1354 萬平方米，占總土儲的 61%。此外，還有 100 多個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積約 3700 萬平方米。
在經營策略方面，佳兆業主要集中在兩個方面，一是 " 保交樓 "，二是 " 輕資產轉型 "，試圖降低對地產開發的依賴。
在銷售疲軟的背景下，" 保交樓 " 已成為佳兆業穩定現金流的關鍵。2024 年，佳兆業在深圳、廣州、北京等城市交付了 25 個項目、超過萬套房源，并重啟了廣州白雲佳兆業城市廣場等重點項目。以廣州白雲項目為例，其 170 萬平方米的 TOD 綜合體可售貨值達 250 億元。
佳兆業也在加速推進輕資產轉型。2024 年，其非物業銷售業務收入占比從 13.8% 提升至 30.3%，主要來自物業管理、商業運營、健康、文化中心等板塊。
其中，物業管理板塊的收入達到 16.19 億元，管理的總建築面積為 1.02 億平方米；來自健康業務的收入為 6.67 億元，同比增加 12.8%；實現租金收入為 4.99 億元，增幅為 8.4%。
對郭英成而言，當下的債務重組只是 " 上岸 " 的第一步，真正的考驗也許才剛剛開始。
記者 |陳榮浩
編輯|金冥羽 陳夢妤 杜恒峰
校對 |劉思琦
封面圖片來源：佳兆業集團官網
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