今天小編分享的互聯網經驗：以舊換新熱潮下，有人賠錢也要換房，歡迎閱讀。
鄭州發布二手房以舊換新政策時，張林開始蠢蠢欲動，他的房子已經挂牌一年多，詢價和看房的意向買家還是個位數，直到新政策出台，張林意識到：換房的機會來了。
5 月 10 日，由鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市住宅與房地產業協會主辦，鄭州城發安居有限公司承辦的鄭州市二手住房 " 賣舊買新、以舊換新 " 公告發布。此前，鄭州在兩個區網域小範圍地展開了 " 以舊換新 " 的試點。
鄭州發布的公告顯示，在主城區八區開展 " 賣舊買新、以舊換新 " 工作。報名房屋需滿足對應條件，包括：房屋性質為普通商品住房、取得房產證或不動產權證等。
以舊換新的報名通道直觀高效，在支付寶 app 搜索框輸入 " 鄭房交易 "，進入小程式，首頁點擊 " 以舊換新一收購報名 " 可報名參加。張林在 5 月 20 号提交了報名，5 月 28 日就被告知通過了初審。
鄭房交易小程式
根據中指研究院監測，截至 6 月 26 日，全國已有近 90 城表态支持住房 " 以舊換新 "，促進一二手市場聯動，其中南京、鄭州推進力度相對較大，國企收舊換新的效果正逐漸顯現。
過去，" 以舊換新 " 多出現于家電、手機、汽車等領網域，房產以舊換新，處于比較新的階段。該政策最早出現在 2023 年 7 月，由部分開發商自主發起，在黑龍江省哈爾濱市，綠地國博城推出了商品房 " 以舊換新 " 政策。同年 9 月，在山東淄博、青島、江蘇南京等地，由行業協會發起，組織開發商、中介機構參與以舊換新。
随着越來越多人報名房屋 " 以舊換新 "，一方面，新房、二手房市場的聯動更加順暢，另一方面，各城市換房者也遇到了各類問題。
一位南京換房者青青表示 ：" 以舊換新政策出台之後馬上選定了新樓盤，交了誠意金，但 1 個月後，開發商告知我房源緊缺，通知我們去售樓處退款。" 據悉，該樓盤此前拿出 100 套未售房源參加以舊換新，一個月後，改為不到 20 套參加活動。青青撥打 12345 投訴這種情況，但無人解決。
張林在鄭州以舊換新試點時期就開始關注，在初審、評估要求等執行細節上，政策會逐漸調整，他表示："報名的人越來越多，參與的各方角色都在摸着石頭過河，換房細則總在變。"
房產以舊換新，誰來接盤？
已經推出 " 以舊換新 " 的城市，操作模式分為兩種：一是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，這之中，有城市鼓勵開發商接盤舊房；二是國資平台收購舊房、售房款用于購買指定新房項目。
如果是中介撮合的市場化交易方式，操作方式是購房者、開發商和二手房中介籤訂三方協定。購房者确定意向新房房源後，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優先幫售舊房。在約定期限内，舊房售出，購房者繼續購買新房；若舊房未售出，開發商需要退還定金，以此縮短 " 賣一買一 " 的置換周期。
這之中，" 賣 " 的周期有多長？以深圳為例，房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的 " 解約保護期 "，建議不少于 90 天。二手房賣家與中介籤訂 90 天的銷售合約，90 天内，二手房不能托管予其他中介機構。
今年 4 月，深圳推出購房 " 以舊換新 " 活動，也是首個推動該活動的一線城市。有媒體披露，活動推廣第一周，首個參與以舊換新的 " 綠景白石洲 " 樓盤的周成交量上漲了 30%。
此前，綠景石洲項目開盤的去化效果不佳，該項目于 2023 年 9 月開盤，開盤價格由每平米單價 9.3 萬元，降至了 8.2 萬元。直到參與以舊換新活動之前，去化率僅在 50% 左右。
貝殼也在 22 個城市開展了 " 以舊換新 "，與當地開發商合作，換房者如果選擇貝殼，其挂牌的房源，将被經紀人集中聚焦推廣、帶看。在上海，這個 " 房源鎖定期 " 是 60 天。
在這一模式下，地方政府或協會可以給房企或購房者提供補貼，以鼓勵交易。比如，開發企業和中介機構按約定在購房價款、傭金等方面向換房人提供優惠方案。浙江省海寧市鼓勵房企購買意向購房人的存量房，并給予房企總購房款 2% 的财政補貼；江蘇揚州、蘇州等地則為購房者發放契稅補貼。
多名分析師指出，無論是哪種模式，關鍵在于舊房能否成功出售。相比于市場化力量推動，地方國資兜底收購模式的成交案例更多，也就是 " 以房換房 " 的收儲模式。
目前，已有梁溪城發集團、鄭州城發集團等 8 家國企開啟商品房 " 以舊換新 " 活動，有地方國企提出，會将收購來的舊房作為保障性住房或人才房；江蘇海安市提出，将成立專門的資產管理公司負責運營回收的房源，這些房源可用于出租、出售或作為融資工具。
相比于其他省會城市，鄭州國資收儲二手房的指标更多、要求更寬松。方案要求，通過鄭州城市發展集團有限公司 ( 簡稱 " 城發集團 " ) 收購，計劃全年完成 5000 套，南京是 2000 套。同時，鄭州對舊房房款抵新房的要求沒有具體限制，只要舊房的房款比新房總價高出 1 萬元，就可以進行置換。
比較來看，在武漢和南京，換房門檻較高，舊房的評估價只能最多抵新房總價的 70% 和 80%，也就是說，新房總價必須高于舊房。
部分換房者 " 賠錢也要置換 "
" 屋子太亂會不會影響評估價？"
" 室内家具如果留在老房子，能否算作評估價增值的部分？"
" 復審通過後，選預售屋，還是準成屋？"
政府收儲模式中，這是大部分參與房屋 " 以舊換新 " 人群普遍關心的問題。除此之外，換房人最在意的就是評估價格，舊房值多少錢，誰來決定價格？
據悉，政府收儲模式的以舊換新，評估價由多家第三方評估機構給出，機構通過各地城發安居集團公開招标選定。舊房必須是全款房，如有貸款，也需要在房屋過戶給城發集團之前結清。
位于鄭州的徐林目前已經選定了新房，評估價高于他的預期。他所在小區的挂牌均價是每平方米 8140 元，鄭州城發安居集團的評估價是每平方米 8270 元，這個價格也高于徐林所在小區的平均成交價。
具體房屋條件如何影響評估價，每個城市的要求細則不同，鄭州城發集團不收頂層或底層的舊房，只回收自房屋竣工備案之日起至今不超過 20 年、房屋建築面積不超過 120㎡的房，優先收購三環内的房屋。此外，房屋承重結構有明顯改動的，也不在城發集團的收購範圍内。
裝修方面，除非豪華裝修，政府建議，在過戶之前，換房者最好把室内家具都搬走，否則後續這些家具也會被清走。
國資收儲模式下，參與以舊換新的流程包括：線上報名、城發初審、上傳新房認購協定、出評估價格。随後，城發集團拿舊房做銀行抵押，銀行将舊房的房款轉給開發商，作為新房房款。
鄭州以舊換新流程示意
需要注意的是，在 " 以舊換新 " 試行期間，首批換房者可以先得到舊房評估價，再決定是否去新樓盤交訂金。随着該政策進入執行階段，這兩個流程順序已經調換，換房者需要拿出一份新房認購書，城發集團才可以安排第三方上門評估。這也是大部分城市普遍正在執行的流程。
在鄭州，出評估價之前，個别暢銷樓盤要求以舊換新的買家率先支付 15% 首付，而不是意向金，且不退換。一位購房者因此放棄了置換，他表示，" 這個流程相當于盲買，如果對最終評估價不滿意，只能硬着頭皮換房，現在住的房交付 6 年，整體維護得還不錯，如果新房的質量不如現在的怎麼辦？"
截至目前，鄭州共有近 80 個樓盤參與 " 以舊換新 " 活動，其中 70% 屬于預售屋狀态。
不僅是鄭州，一些參與以舊換新、但暢銷的樓盤，會變相提高置換者的門檻。例如把兩萬元的意向金提高至 " 首付款 "，或者收緊參與活動的房源數量，還有拿出高樓層、臨電梯的房源參與以舊換新。
在權衡過後，很多購房者決定置換的原因，一是評估價高于市場成交價，二是較常規換房周期大幅縮短。
一位鄭州地區房地產代理商對 36 氪表示："如果有置換需求，以舊換新是處理房子最好的機會，錯過再無。鄭州自 2017 年進入’橫盤市場’，在此之後買房，基本都會虧。現在已經決定以舊換新的購房人，一部分屬于虧錢也要換新房，評估價低于他們過去的買入價，但高于市場現在的成交價。在鄭州，屋齡高于十年的二手房，就算作老房子了。"
" 無責退訂新房 " 需要落實
對于個别開發商要求購房者率先支付 15% 首付的行為，北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣提示了其中的風險。
他表示：" 購房者務必關注合同條款的具體約定，如果沒有合同約定，開發商無權要求購房人必須先付首付款。各主體需防範維權風險，許多高位買房的購房對房價下降有所不滿，如果市場行情繼續下跌，加之其他因素的影響，例如：舊房價格的評估标準發生變化、新房的可選範圍的變化、新房的小區水平不同等可能會加劇這種不平衡，可能引發維權。"
王玉臣認為，以舊換新實際上是兩個房屋交易流程的融合，相對更復雜，牽一發而動全身。所以流程的設定需要更加明确而詳細、嚴謹。比如，在相關流程設計中，對舊房的情況需要進行相關的調查核實，如：
商品房產權證明、房產已出租 / 未出租的情況承諾函以及拟置換商品房有無交易限制承諾等。針對置換房屋的業主個人也需要注意核實一些基本問題，如征信情況。如果業主征信有了問題，在未來房屋置換的過程中可能會產生新的問題，比如無法辦理貸款，購置新房的流程無法完成等。
購房者也需要謹慎選擇房源。以舊換新也許能改善住房的環境和居住質量，但是具體是否要置換還是要看新房的客觀情況。包括但不限于新房的位置、價格、質量等。更需要仔細查看合同，對于交房時間、交付條件、違約責任、不利因素告知等一定要認真仔細查看。房地產與家電、汽車行業不同，房產的置換流程更復雜、周期更長。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，無論是開發商還是地方政府，不能只想着賣房子，還要更多考慮民生的事項。比如，開發商沒有落實 " 無責退訂新房 " 的監督和處罰；該有的優惠政策是否落實到位。
對此，李宇嘉建議政府制定優惠政策，激勵和撮合涉及的關聯方集聚在一起。為此，要發揮中介行業協會和開發行業協會的作用，前者是鏈接賣舊買新的關鍵，後者是敦促開發商參與和讓利。另外，把帶押過戶做好、交易流程簡化、評估公信力做強等基礎性制度做好，把該有的稅收、金融貸款優惠做到位。
對于政府收儲的模式，李宇嘉表示：" 政府及其授意的國企，不管資金實力、債務水平、還是對信息的掌握，還是分散式購置二手房，可能無法滿足保障性住房籌建和後期管理的要求以及效率。總之，國企下場難以放量。"
當樓市告别了規模化擴張、投資紅利之後，購房者都轉向了安全區，中心區房源的安全墊更厚一點。同時，熱點城市賣舊買新的改善需求比較旺盛，二手房 " 以舊換新 " 反映了當下商品房市場交易循環不暢。
就在 6 月 26 日，北京發布降低首套房首付比例的政策，除此之外，檔案中也對 " 以舊換新 " 增加了表述。這也代表着，熱點城市也進入了存量時代，城市與城市，區網域與區網域之間，也将出現明顯的分化。
清華大學土木水利學院副院長吳璟表示，改善性住房需求已經成為住房新增需求的主體，居民通過住房以舊換新的置換過程實現住房更新，成為住房市場中最重要的住房消費形式。
随着各地推動存量房 " 以舊換新 "，各地以舊換新成交量逐漸提高。6 月 27 日，南京安居集團發布最新數據，截至目前，繳納新房意向認籌金約 690 組；已出具 600 多套存量住房評估報告，其中 208 組确認成交。
鄭州城發集團的工作人員在節假日也會上門勘驗房屋，政策剛推出一周時，從提交報名到得知評估價的時間不到 20 天，現下，20 天只能走到 " 復審 " 環節。
36 氪作者 ｜ 宋虹姗
