今天小編分享的理财經驗：意外！南京一豪宅小區選聘物管，保利物業帶資200萬元入場卻遭淘汰，歡迎閱讀。
帶資 200 萬元競聘豪宅小區物管，卻最終在投票環節被淘汰。
近日，據市場消息，南京一豪宅小區公開選聘物業服務企業，其中一家參與競聘的企業承諾：自願投資 200 萬元，無須業主歸還。其中，進場啟動資金 150 萬元，于合同籤訂後，一次性打到物業公司與選聘人共同開設的共管賬戶中；另外 50 萬元為小區品質保障基金。
11 月 7 日，南京當地一位房地產業内人士向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）介紹，該小區是位于南京建邺區海玥花園（又名 " 海玥萬物 "），在今年 7 月下旬召開業主大會後，決定終止與原有物業公司的合同，公開選聘新的物業服務團隊。
據每經記者了解，在海玥花園業主委員會在組織下，保利物業、華潤物業和萬科物業等 9 家物業服務企業報名競聘，" 自願投資 200 萬元 " 即是保利物業在競聘過程中打出的标語。不過，最終經過業主大會投票後，保利物業未能入選。
南京海玥花園項目實景 來源：上海建工房產有限公司微信公眾号
帶資 200 萬元入場卻遭淘汰
海玥花園是南京知名的豪宅小區之一。公開資料顯示，該小區的基礎物業費、能耗費、特約服務費、科技系統服務費等合計約 11 元 / 平方米 / 月。
今年 7 月下旬，海玥花園召開了今年第一次臨時業主大會，就是否續聘選聘物業、科技系統服務公司向全小區業主發起投票表決。投票表決後，小區對外發出選聘物業服務企業及科技系統服務企業公告。
來源： 海玥花園業委會微信公眾号
據海玥花園的業主介紹，在經過篩選後，最終保利物業和華潤物業兩家公司進入最終的選擇環節。
為了搶下這一标的，華潤物業旗下的萬象服務品牌團隊，開着咖啡車進海玥花園小區，擺攤送下午茶，在顯眼的位置擺放巨幅海報，舉行業主見面會介紹項目述标方案。保利物業旗下的高端物業服務體系 " 東方禮遇 " 則在小區内展示了智能環衛機器人，同時提出了對車庫星空頂、門廳大堂、涼亭和水景等公共區網域的改造計劃。
值得一提的是，保利物業在現場展示牌上明确寫道：自願投資 200 萬元，無須業主歸還。其中，進場啟動資金 150 萬元，于合同籤訂後，一次性打到物業公司與選聘人共同開設的共管賬戶中，并接受選聘人與物業公司的共同監管；小區品質保障基金預計 50 萬元，按照每年實際總收入的 2.1%，收費率 100% 的情況，預計 16.67 萬元 / 年，三年合計 50 萬元，每年一次性打到物業公司與選聘人共同開設的共管賬戶中。
海玥花園業委會此前發布的選聘公告顯示，選聘采取區間報價的方式，競聘企業根據小區的實際情況自行測算，分别報價，超過區間報價的為無效競聘。
其中，公共物業服務費為 1.9~2.6 元 / 平方米 · 月，增值和特約服務費為 1.0~1.4 元 / 平方米 · 月，產權車位 80 元 / 平方米 · 月。公共收益的 30% 歸物業服務企業所有，70% 歸全體業主所有，每半年結算一次。拟籤物業服務合同期限為 3 年。
在海玥花園 2024 年第二次臨時業主大會會議表決結果中，保利物業服務股份有限公司敗北，華潤物業旗下的潤嘉物業管理（北京）有限公司的述标方案赢得了超過 90% 的票數。
華潤萬象生活物業南京公司在一份致海玥花園業主的信中表示，期待與業主建設社區家園，并且就該小區的詳細踏勘及現場風險評估，結合公司管理體系及經驗，提出定制化服務方案。
海玥花園是上海建工房產在南京開發的網紅盤項目，2021 年開盤時均價将近 7 萬元 / 平方米，由于當時登記的買房人太多，售樓處要求首付八成，并且驗資 1000 萬元。原物業公司為南京海玥物業管理有限公司，該公司由上海建工房產旗下的振新物業和南京紫竹物業分别持股 51% 和 49%。
南京海玥花園項目實景 來源：上海建工房產有限公司微信公眾号
為何沒有接受 " 帶資進場 "？
海玥花園小區的物業競聘結果讓不少人大呼 " 沒有想到 "，上述南京房地產業内人士就表示 " 很意外，不清楚具體情況 "。
中物智庫高級研究員宋子謙對每經記者分析表示，目前市場上很多小區業委會偏愛帶資進場，主要原因是小區内會存在一些歷史遺留問題，需要新物業公司通過墊資或帶資的方式先把問題解決掉。而南京海玥花園剛交付兩年，又是高端住宅項目，從業委會的角度來說，對物業公司并沒有帶資進場的需求，更多地還是看重高品質服務。
據宋子謙測算，從并購的角度來看，前些年物業企業估值高的時候，并購的 PE（市盈率）在 15 倍左右，這兩年下降後基本在 5~10 倍左右。上述南京海玥花園項目，物業公司一年的收入在 794 萬元左右，若按照 10% 的淨利率計算，一年的淨利潤在 80 萬元左右，項目的估值在 400 萬 ~800 萬元之間。" 所以，從并購的邏輯看，物業公司付出 200 萬元拿下項目，成本并不高。"
中報顯示，今年上半年，保利物業實現收入 78.71 億元，同比增長 10.2%；毛利為 16.10 億元，同比增長 6.5%；毛利率 20.46%，較去年同期下降 0.71 個百分點；溢利為 8.55 億元，同比增長 10.0%。其中，物業管理服務收入約為 55.93 億元，同比增長 16.1%；非業主增值服務和社區增值服務收入分别約為 10.28 億元和 12.50 億元，同比分别減少 2.1% 和 1.8%。
保利物業管理層在今年中期業績發布會上表示，上半年除了拓展外均達成年初設定的增長 10％預期目标；下半年，預期目标為實現收入、歸母淨利潤及拓展均同比增長 10%。
據保利物業官方微信号 11 月 4 日披露，近期，保利物業接連進駐上海航融盛通大廈、武漢新長江傳媒大廈、虎牙四城職場内服、廣聯達集團廣州辦公樓四個商辦項目。
此前的 10 月 24 日，保利物業還在上海正式發布 " 東方禮遇 " 服務體系，對原先的高端物業服務進行煥新更新。
" 高端小區的物業需要用高品質的服務赢得業主的認同，而不是高價的高質量服務。畢竟帶資進場的錢從哪兒來，各方都清楚。若因為接受前期的帶資方式而影響後期的服務質量，是業主們不想看到的。" 宋子謙分析道。
針對在南京海玥花園競标失利的相關情況，每經記者 11 月 8 日向保利物業方面提出采訪請求，但截至發稿，暫未收到相關回應。
每日經濟新聞
