今天小編分享的财經經驗：五星級酒店的“幕後玩家”，其實是房地產？，歡迎閱讀。
本文來自微信公眾号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，原文标題：《怎麼最近好多五星級酒店都在倒閉》，題圖來自：視覺中國
我們說一直以來五星級酒店都代表着酒店的最高等級，無論是格調還是賺錢能力，也都是各行業想要對标的對象。
進入大堂就是古羅馬萬神殿圖案的地磚，門前停靠也是加長版的瑪莎拉蒂。
但各位知道麼？頂級如五星級酒店，最近兩年也在瘋狂被抛棄。熟悉點被拍賣的上海寶格麗酒店，接待過美國總統的北京金茂威斯汀，不久前最高一晚超 3 萬北京三裡屯的瑜舍酒店也宣布去年 6 月正式關閉 ……
對于行業來說更是如此。
整理自：文旅部
根據文旅部數據，2020 年我國五星級酒店數量 850 家，而截至最新 2024 年第三季度，所剩五星級酒店僅 736 家。
不過 5 年時間，我國五星級酒店數減少 114 家。而當這樣的數量滲透到非一線城市，要知道不同于上海北京，單上海一座城市就囊括了全國 56 家五星級酒店，而往往對于那些本就為數不多五星級酒店的城市，或許就是團滅的形式。
以寧波、溫州、佛山、重慶為例。溫州首家由國際酒店管理的萬和豪生大酒店被拍賣，曾是不少溫州人婚宴辦酒的首選，報價 15 億佛山地标級希爾頓酒店，以及重慶報價 5 億悅榕莊及其上百棟爛尾别墅 ……
數據僅供參考
越來越多五星級酒店被端上貨架。
整個 2023 年，拍賣價格在億元以上的酒店數量就高達 124 起，很多也難逃流拍的命運。
更有甚者，類似廣西投資上億的凱旋溫泉酒店直接停工爛尾，廢棄 20 年之久至今也無人接盤。
從點狀個案到全國，從一線城市到非一線，這些本該站在城市酒店塔尖的五星級酒店為何頻頻倒閉，泡沫刺破的背後，又藏着怎樣和地產經濟千絲萬縷的聯系？
一
五星級酒店的 " 幕後玩家 "，其實是房地產。
确實，如果單從表層來看，為什麼酒店會經營困難最終走向倒閉，很容易聯想到它高額的定價體系，曾經 " 上海寶格麗酒店跨年夜費高達 30 餘萬 " 的詞條就被一舉頂上熱搜。
再比如，外界變化導致出租率下滑。
受 2020 年特殊時期影響，全國五星級酒店平均出租率也曾同比大幅下滑 33.7%。
但黑天鵝是最難預料的，當潮水真正退去之後，回顧過去二十年五星級酒店的發展史，其實是有一條非常清晰的發展路徑，背後是和地產深度綁定。
首先讓我們把時間撥回上世紀 80 年代，那時正值我國改革開放之際經濟異常活躍，加之大量外資企業也湧入中國，高端商務需求越發來往頻繁。連帶着全國第一家五星級酒店，白天鵝賓館，也在廣州應運而生。
作為全國首家五星級酒店真可謂是風光無限，白天鵝賓館于 1983 年 2 月 6 日開業，在那個人均年收入不足 1000 元的廣州，僅開業當年純利潤 1282 萬元，無異于天文數字，而背後正是來自香港富商霍英東投資而成。
于是在時代的助推下，也因為見證了白天鵝賓館的空前成功。
全國各地大量奢侈五星級酒店拔地而起，二十年前我國五星級酒店尚且不足 100 家，到了 2017 年就迅速突破 800 家，前後翻了快 10 倍之多。
這背後離不開兩個關鍵因素：
第一，來自土拍市場的地方政府意識。
要知道對于五星級酒店來說，帶來的價值絕不僅僅限于自身酒店的營收，對于這種能級本身的配套建築拉高城市天際線的同時，更多還承載着地方招商引資的作用。
于是不少地方政府也開始将星級酒店的建造，親自寫進自己的土拍檔案。
整理自：各城市土拍檔案
甚至直接就是和住宅建設被捆綁出售。
以 2021 年東莞拍出的城鎮出宅用地 + 商務金融用地為例，作為寸土寸金的松山湖地塊，被明确要求在宗地内引進世界知名度假品牌酒店管理集團。
來源：東莞市自然規劃局
" 具體為：安缦（Aman），悅榕莊（BanyanTree），寶格麗（BVLGARI），柏悅（Park Hyatt），半島（Peninsula）的其中一家 "，連品牌名字都早就安排明白了。
有時候如若沒有在規定時間達到五星級，福建三明市還會對土地競買人提出，則需要 " 在 3 年評星期滿 30 日内，補繳土地出讓金 680 萬元，逾期按日加收滞納金 0.5 ‰ "
哪怕是一些四線城市，貴州省黔南州，也在自己 2013 年政府計劃草案的公開報告中寫下，将推進 11 個縣市 17 家五星級酒店項目建設。
一時間幾乎所有城市都以擁有一家五星級酒店為傲，甚至是城市封面的象征。
而時代就是這樣，你以為只是蝴蝶輕輕煽動了一點翅膀，背後帶來的是翻天覆地的變化。
二
第二，各大開發商紛紛入場，開啟 " 地產 + 酒店 " 模式。
其實很多事物看似是點狀的，但如果放在同一時間線上，所有因果都會被串聯起來。
2000 年，是五星級酒店開始瘋狂萌芽發展的一年，同樣對于開發商而言，長達七年的房企上市禁令也在這一年解封。
我國開始全面推進住房商品化，這一年在全國房地產消費總量中，個人消費上升到了 70%，上海、江蘇、廣東更是接近 90%。
而在這股浪潮之下，即使面臨捆綁條件，但土地才是最寶貴的，蓋更多房子才是最值錢的。
更何況擁有一座五星級酒店也能提升地塊能級幫助去化，即使是放在當下來看，五星級酒店也是全球豪宅的标配。
于是我們看到過去不僅是萬科、碧桂園、保利、華潤這樣的龍頭開發商也不惜親自下場，更誇張的還有世茂、碧桂園、融創以及富力，旗下酒店數量更是超過了 100 家。
也就是從這個時候開始，五星級酒店的命運就和眾多房企重度綁定在一起。
第一種，叫做酒店還在，但房企沒了。
典型代表是這個，藍光。這位曾經西南地區的民企老大哥，高峰時期還曾建立過成都 + 上海虹橋雙總部。但藍光也有過自己的五星級酒店，還被視為 " 西南地區親子酒店的天花板 "，藍光己莊。作為峨眉山腳下的文旅酒店，也是藍光集團首家五星級酒店，斥資數億元三年時間打造，于 2014 年開業。
來源：酒店官網
客房價格最高可達 2.88 萬元 / 晚。
但後來結果大家也知道了，因為過度擴張導致公司資金鏈斷裂，2023 年 6 月 6 日，藍光成為 A 股第一家正式退市的房企，以致藍光己莊歷經兩次法拍。
同樣有此遭遇還有來自重慶悅榕莊，由于其開發商申基集團盲目擴張導致最終破產清算。
不僅如今這座五星級酒店被以 7 億報價拍賣，項目二期 119 棟别墅群，更是早已爛尾多年，如同廢墟。
而如果說有的五星級酒店輾轉拍賣是因為開發商無限制擴張，那麼還有一種原因：瘋狂收購。
第二家，富力。
并且有點黑色幽默的是富力收購的酒店不是來自什麼國際品牌，而是來自兄弟開發商：萬達。
2017 年 7 月 19 日下午，三大房企巨頭萬達、融創、富力在北京萬達索菲特酒店觥籌交錯，完成了刻在整個中國地產史上的世紀成交。
也是在那一天，融創相中了萬達旗下文化旅遊項目公司的權益，而對于富力，則是酒店。
最終富力以 199 億收購萬達 77 家酒店，一躍成為全球最大的豪華酒店業主，巅峰時期手中酒店更是超過 90 家。
萬豪、希爾頓、麗思卡爾頓等頂級酒店都收入囊中。但理想很豐滿現實很骨感，那些從别人手上收購的酒店非但沒能給富力帶來利潤，虧損反而愈演愈烈。
整理自：房企财報
2017 年之前還是每年 1 億～2 億的虧損額，世紀成交之後直接翻了 4 倍，最高時期 2022 年一年虧損 15.3 億。
而不僅是針對富力一家房企，據測算，2010 年～2018 年中國五星級酒店的年度投資回報率僅在 0.3%～4%，回報率甚至比不上一般中端酒店。
另一邊加上地產主業暴雷，此後富力不得已一波又一波出售酒店回籠資金。
富力旗下号稱是廣東省唯一一家國際品牌溫泉度假酒店惠州洲際，2024 年宣布停業。
直至 2024 年，富力旗下 68 家酒店資產被新加坡債主淡馬錫直接清盤接管。
哪怕從星級酒店的角度，當年王老板也讓萬達做了一個正确的決定，所以此時此刻回過頭來看，五星級酒店被抛棄的背後，本質上是供需不匹配。
三
我們說五星級酒店一定是稀缺的，但是過去地產極度擴張加之土地端的助推，催生了如今 700 多家五星級酒店成倍的增長。
而對于當下更核心其實是在于，如今能住得起這 700 多家五星級酒店的客戶哪裡找。
根據文旅部數據，2024 年三季度，五星級酒店的價格平均為 599 元，同比下降了 5%，平均出租率同比下降了 4%，即使是一線上海。
來源：上海市旅遊局
2024 年 1～12 月五星級酒店出租率為 68.5%，平均房價為 960 元 / 間天，也是花了近三年時間才恢復到 2019 年的水平。
再來看北京五星級酒店。
要知道以往很大程度五星級酒店的用戶還是依賴于外賓入住，得益于 2008 年北京奧運會世界各地外國人湧向中國，根據《證券日報》統計，2008 年北京五星級飯店的标準間平均價格為 3623 元 / 天，比 2007 年同期高 2.6 倍。
如今雖然也在反彈，但距離巅峰時期仍有距離。
根據北京市文化和旅遊局數據，2024 年前 10 個月，北京市五星級酒店接待住宿者人數為 393 萬，與巅峰期 2018 年相比，接待人數縮水 133 萬。
甚至，還在出現非星級酒店出租率趕超五星級酒店的趨勢。
來源：北京文旅局
以 2024 年 12 月為例，北京非星級酒店出租率高達 62.6%，比同期五星級酒店 61.3% 還要更高。與此同時還要面對國内其他中高端酒店的異軍突起。
畢竟相比房價動辄上千一晚的五星級酒店，反而是全季、亞朵、桔子等眾多自主品牌酒店，開始通過不斷提升硬體和服務迅速搶奪市場客戶，甚至還要卷副業。
而反觀五星級酒店，為什麼太古地產要賣掉自己在北京三裡屯的瑜舍？
來源：太古地產 2023 年年報
從年報數據就可以看出，2023 年太古地產酒店收入 9.79 億港币（占地 240 萬平方尺），對比零售物業收入在 71.43 億港币（占地 910 萬平方尺）。
如果按照每平尺計算，酒店：407.9 港元 / 年，零售物業：784.9 港元 / 年，偌大的酒店生意甚至拼不過配套的服務。
而那些被抛棄的五星級酒店，最終的接盤手其實是實業家：煤老板。
1、接盤藍光己莊的烏蘭集團，隸屬于内蒙古的大型煤炭企業鄂爾多斯市烏蘭煤炭。
2、18.49 億接盤三亞金茂希爾頓酒店，很可能是山西知名的煤老板。
3、接盤華僑城拿下西安太平坊核心地塊，并籤約希爾頓奢華品牌 LXR 中國首店的，是來自陝北榆林的煤老板。
此刻五星級酒店的境遇，和當下的地產何其相似。
四
而更多五星級酒店也開始轉型，低下自己高貴的頭顱。正如 2018 年萬科喊出那句振聾發聩的活下去。
是的，在這個時代，沒什麼比活下去更重要的了。
而對于以往高貴的五星級酒店來說也是如此，曾經入住五星級酒店代表着身份的象征，而如今最直觀體現在價格上。
從曾經的 " 三亞酒店 22 萬一晚 " 到 " 五星級酒店入住房費跌到 999 元 "。
尤其是相對淡季的時候，三亞 JW 萬豪酒店就在 9 月初直播間放出了 "1188 元起 2 晚含雙早 " 的價格，并标注 " 國慶可用 "。
此外還有在配套餐飲及服務上，不少星級酒店也低下了自己高貴的頭顱，開始主動推出自助早餐月卡，青島某五星級酒店就推出面值為 12888 元的 " 自助餐年卡 "。包括深圳龍華希爾頓，也有晚上 8 點半～9 點半推出的 " 剩菜盲盒 "。
原價 200 多元的五星級酒店自助餐，如今只要 79 元，被網友戲稱為 " 窮鬼漂亮飯 "。
但無論怎樣，以上這些方式也還停留在酒店配套裝務的改造，要知道核心酒店營收，還是在房價，在如何吸引更多客戶入住的硬實力上。
而關于這一點，已經有不少酒店開始通過客房改長租公寓的方式，從而盤活存量資產。
而未來對于五星級酒店來說，适當拿出一些客房轉型成為高級公寓也是一條不錯的出路。
上海寶格麗公寓就是一個很好的例子。雖然隔壁的寶格麗酒店被拍賣，但是去年我親自走訪寶格麗公寓就發現，高峰時期 11 萬 / 月的寶格麗公寓，挂牌 1～2 天就能出租。
即使是淡季也就在一個月左右，且整個小區的流量很高，140～150 平的小戶型全部租完
本質上也是因為公寓設施和配套裝務都是和寶格麗酒店一脈相承，而這樣的產品放在市場無疑是稀缺。
五
好，最後我們回過頭來看。
當下五星級酒店抛售潮的背後确實和地產有着千絲萬縷的關系，作為那個時代的弄潮兒或者說新事物，在時代的助推下五星級酒店得以被地產資本相中，從而開啟了長達 20 年的極速發展。
而回歸如今，當各行各業自身也在努力尋求出路的時候。正如《哪吒 2》拯救了過去衰頹了一年的電影行業，截至目前《哪吒 2》全球累計票房已破 130 億，要知道整個 2024 年總票房也才 425 億。包括我們說地產行業也在等來更多國資入場。
那麼五星級酒店的救世主呢？
當曾經作為住宅配套的打法已經不适配的時候，也很難期待再有什麼白衣騎士可以橫空出世，更多思考的不是被動拍賣苦苦等待下一個賣家。
刺破泡沫的背後更該是聚焦酒店本身，畢竟能讓客戶心甘情願買單的從來不是背後的資本，而是如何利用資本交付出一個真正五星級的產品。
地產如此，未來的五星級酒店也是如此。
