今天小編分享的社會經驗：上海租賃市場，變得我都不認識了，歡迎閱讀。
本文來自微信公眾号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗，題圖來自：視覺中國
我們最樂此不疲的事情就是記錄市場，租賃是其中很重要的一塊。
這次要說的也是租賃的一次轉變，跟以往分析漲跌還不太一樣，這次的觀察更多來自市場微觀，畢竟每年這時候的量價齊漲都是毋庸置疑的。
而更深層的轉變則是跳脫租金和時令之上的一些東西，比如需求。
什麼樣的房子供不應求，是大戶型麼？
什麼需求在悄悄波動，而市場還沒反應過來？
每年除了務工、升學、畢業，還有别的人群在租賃徘徊麼？
都是和租金無關的話題，卻是眼下這個租賃市場最真切的變化。
今天就試圖從數據和市調層面去看看這些問題的答案，看看有沒有發生在你身邊的（ps. 上海租賃市場觀察）。
一
90 平以下才是真的供不應求。
關于需求的數據其實市場是一直缺失的，尤其租賃。
有段時間對 B 端而言租賃裡大戶型是稀缺的，比如機構中介數據裡自如 2024 年上半年的整租客源量同比提升 55%，細化點看這裡面兩居室更是同比提升 60%。
但其實這更多是需求端單邊數據，如果我們加入供需兩端數據去看還是如此麼？
上海租賃有份供應 vs 關注數據還比較稀缺，你會發現真正供不應求的面積段還是在 90 平以下。
© 全國房價行情網
這份數據各位應該不陌生，曾經有粉絲在評論裡問過關注數據統計口徑。
在這正好解釋下，關注數據是從上海機構中介網站獲取的租房者浏覽軌迹。
這份數據你也會看到 90 平成了供需失衡轉捩點，90 平以下多為供不應求、90 平以上多為供過于求，同時 90 平以下你會發現兩頭熱，20 平前後和 80 平前後的供需極度失衡。
前者對應 20～40 平一室剛需、後者對應 80 平～100 平兩室改善。
如果你是這兩個面積段的房東那恭喜你，至少你赢在了起跑線。
二
其實這份數據延伸到價格層面更有意思。
如果面積段是以 90 平為節點，而 90 平以下是兩頭熱的話，那對應的面積段是不是也應該這樣。
就算價格和面積無法對應，但分布結構也應該是中間截斷，前者供不應求才對。
但總價段的供需分布是這樣的：
© 全國房價行情網
你會看到總價段越高越容易出現供不應求。
是上海的租金比較貴麼？
從總體的總價供需走勢來看，就是關注的房子比市場供應的房子要貴，而這也是市場比較大的改變。
© 全國房價行情網
我們肯定不是單純追求更貴的房子，更貴的房子也意味地段裝修的出眾，也就是更高品質的房源。
自如旗下高端租賃品牌曼舍的收房經理 MARK 曾經跟我分享過他入職五年來的最大感悟，剛入行的 2019 年市場好的時候再差的房子都有人搶着租，但這兩年你再去看，那種裝修差的房源根本沒有生存空間。他還以自己身邊的二房東群體舉例，那些不講究房源品質的二房東要麼轉行，要麼連夜跑路。
随着房源多于需求，有得選成為市場房源競優的開始。
結合 90 平以下這點我們也能看到一點租賃市場未來可能的演變方向，更高品質的中小戶型可能是未來租賃市場不太會輸的產品，具體面積段可以放大标題一的那張圖。
三
有沒有發現老年人租賃需求開始旺盛？我有這個體感是因為租賃中介分享的真實案例裡開始出現這類人群。
他女兒在上海一個人帶孩子，然後老兩口從山東搬過來幫忙帶孩子，怕兩代人作息不同就租住在同小區的小戶型。
老家只剩七十多歲父親了，他兒子在國企上班，工作是不可能辭的，又擔心老人家獨自在老家，在上海另外買房也不實際，于是就租在 ……
于是這次我就針對這點做了簡單市調。闵行七寶板塊的萬科城市花園附近的租賃小哥說，他在城市花園待了快五年，從日常接待的客戶來看，小區入住率接近八成。其中三成是租戶，這其中居家陪讀家庭占比無法預估。但只要是居家陪讀家庭，每兩戶就有一戶是祖輩父母來幫帶孩子，這其中部分合住，但大部分還是分開住，租賃和買賣都有。
中遠兩灣城是普陀最大的小區，也是普陀交易量最高的小區。這裡的租賃小哥跟我說如果 60 歲以上算老人的話，那這裡的老人租戶還比較多。這些租戶中上海人不是特别多，反而外地人比如江浙滬和北方人比較多。
前幾天他接待了一戶從黑龍江搬遷過來的租戶，也是為了幫子女帶孩子，選擇租住在同小區。
老人們平時會選擇在小區的中心花園跳廣場舞，是帶着耳機跳，或者去中遠兩灣城旁邊的中塘路某廣場跳。
日常小區裡的棋牌室也讓這些老人有了休閒去處，還有旁邊的環球港。
靜安老破小、寶山次新房、浦東動遷小區這些地方的小哥也認同老人租賃變多的情況。
在鏈家 2024 年 7 月分享的一份數據裡，如果我們将 60 歲以上定義為老人的話，那麼這部分租賃人群在總人群占比 8%，相當于每 10 位租戶裡就有将近 1 位是老人。
© 鏈家（上海）
如果将 50 歲以上租賃視作老齡化租賃需求，則這個需求占比在 16%，這是個不容忽視的數字。
市場的改變往往就在這些看似機械的數字中，試想 16% 的市占裡如果出現一類專門針對老齡化租賃的產品，不管是具體的房源還是服務，會有多少人會為此買單？
四
置換周期拉長後的租賃需求也在攀升。
頭回聽到這類案例我還沉浸在客戶賣房租房住的邏輯裡。
大概背景是仁恒濱江園某四房房東賣掉房子後租住同小區小三房裡，賣房租房住我首先反應的就是市場行情走勢。
但其實業主真實需求是置換同小區小戶型，沒想到大房子先賣掉，自己看中的房子也一直在降價，也觀望不敢下手，這一等就是兩年。
我問向經驗豐富的老牌租賃小哥，這類情況多麼？對方聽完有點吃驚。
吃驚的地方在于這幾乎是這兩年業内常識。市場下行買家觀望、市場上行賣家觀望。而這兩年正好是都有的波動期，于是最直觀的影響發生在買賣和租賃。
置換周期拉長帶來的觀望和更長的租賃合約。
但不同于仁恒濱江園業主這麼幸運，絕大多數房東遇到的延遲來自房子難賣。
2025 年 1 月鏈家二手房源套均成交周期 108 天，有的因為子女上學只有先搬到學校附近租住。
在我了解到的置換案例裡，松江某動遷業主因為子女上學想置換到靜安附近。
置換方案也跟我想的不太一樣，從 300 萬左右松江老城房子等價置換到靜安，理由是不看好後上市場，不想背貸款。
而市場也确實是這麼反饋給他的，松江老城的房子一直沒賣掉，降價也賣不掉，原本租住的靜安房源還得續租。這類案例并非偶然。
以上海二手市場 35% 左右的單身購房占比反推，這裡應該有接近 65% 的家庭購房需求，去掉家庭首套，置換需求還是購房需求的大頭。
所以我們經常會看到中介業務單子上會為客戶備注連環單。
遇到眼下市場置換周期拉長是必然的，只不過可能很少人會想到這也會帶來延伸租賃需求。
五
以租養老的人，在變多。
所謂以租養老就是租掉自己的房子用于養老。
這并不是個新話題，甚至上過央視觀點類欄目專門探讨，但今天你會發現這類人好像在變多。
今天各位如果得空去到花橋地鐵站附近公寓項目，可以看到走道裡半掩着的門經常會傳出地道的上海腔調。
這裡的租賃小哥跟我說他有不少客戶是從上海市中心 " 置換 " 過來的。并不是真正的置換，而是租掉自己上海市中心的房子，然後租到花橋更好的房子裡養老，而且這類需求往往一來就是一群。
我不知道在上海外圍是不是還有别的這類地方，但這背後似乎也有自己的需求平衡。
張爺叔是我在花橋認識不多的這類人，兩三年前他老伴走了之後，他把自己住的黃浦老破小以月租 7000 元租了出去。然後 2000 元在花橋租了個超大一室戶，日常會和走廊裡其他上海老人租戶搭伴去廣場散步。
數據層面來看，鏈家的租賃會議裡統計過這類需求，不過沒有明确占比。但也成為和多房出租、異地房產、以租養租并列的第四類業主端情況。
© 鏈家（上海）
這類情況會變多麼？值得關注的一個數據就是目前我們的房東年齡段分布，50 歲以上房東已經占比 33%。
上海是全國最先邁入老齡化的城市，養老問題的解決方案在這也是最多元的，可以預見以房養老的需求在老齡化背景裡不可避免會增多。
六
我們總說租賃是比二手更大的市場，租賃定單的多少和租金的漲跌會讓我們看到一個單純刺激的租賃市場，但市場維度何其豐富。
鏈家月均 1.5 萬單的租賃定單、接近 40 天的房源成交周期、6% 的議價空間還在走高 …… 這些數據重要，但還不夠。
更豐富維度來看租賃市場的波動可以是不以元 / 天 /㎡為部門，而是以人為部門。
從這個維度看我們眼下的租賃市場變化已經非常大了。
