今天小編分享的财經經驗：萬物雲做了一個極端壓力測試，關于萬科，歡迎閱讀。
經濟觀察網 記者 陳月芹 3 月 22 日，在萬物雲 2023 年度業績會問答環節，萬物雲管理層一一回應投資人關于市場拓展計劃、應收賬款、AI 技術融合等問題，延續了過往業績會輕松的氛圍，直到聽到最後一個問題，萬物雲董事長朱保全稍顯不悅。
這個問題直指母公司萬科集團近期的輿情事件是否會對萬物雲的發展產生影響，萬物雲将如何應對。
朱保全也直接表明态度：這是萬物雲的業績發布會，多問萬物雲的問題。" 關于萬科的問題，在萬科的業績發布會上問，我沒法為萬科做回答 "。
這确實是萬物雲不容易回答但又是投資人和公眾最關心的問題之一。
一方面，朱保全的另一重身份是萬科集團聯席總裁，分管經營服務業務，他是一個連接着萬科集團和萬物雲的關鍵人物；另一方面，近 3 年來，在行業内，由于地產母公司出險導致下遊物業公司新增物管面積沒有保障、關聯方欠款要不回來、大幅計提減值、違規資金輸送等情況頻頻出現，投資人如履薄冰，這種擔憂如今投射到了萬科和萬物雲身上。
如果說，萬科是房地產行業最後的 " 堡壘 "，那最早做多元化拓展、降低關聯方依賴的萬物雲也是物業行業的 " 堡壘 "。因此，萬物雲至少必須回答 " 萬科危機 " 對公司的潛在影響這一問題。
從近 3 年的行業調整來看，包括萬物雲在内的所有物業公司，乃至貝殼，都不免困于房地產開發業務下行的 " 魔咒 "，尤其是在資本市場表現上，目前都還沒有走出獨立行情，受房地產市場影響陡增陡降。
對萬物雲，外界關心的問題主要是業務獨立性、資金獨立性，即母公司業務下滑的影響、母子公司之間能否明算賬。
對這些疑問，萬物雲的 2023 年年報用數據做了部分回應。
從業務來看，萬物雲與萬科集團的持續關聯交易收入主要來自四個方面，分别是物業管理費、開發商增值服務、代理銷售服務、智能化工程。
具體來看，住宅物業服務貢獻了萬物雲總營收的半壁江山，2023 年這部分收入為 170 億元，占總收入的 51%。其中，來自萬科集團關聯方的住宅物管項目數量有 1546 個，產生了 90.3 億元的收入。據此計算，萬物雲來自關聯方和第三方開發商的住宅物管收入比例約為 53%、47%，逐漸接近 " 五五開 "。
物業及設施管理服務中，來自萬科集團關聯方的在管項目數量有 325 個，產生了 12.73 億元的收入，而來自第三方的 1916 個項目收入 70.27 億元，關聯方和第三方在這一業務上的收入比例約為 15%、85%。
而開發商增值服務 2023 年收入 26.84 億元，同比下降 8.6%，是萬物雲收入同比下滑的兩個業務之一，另一個是除房產經紀以外的社區增值服務，同比下降 10.8%。
開發商增值服務業績不佳主要源于新開盤萎縮帶來的前介業務與案場業務、代銷開發商車位資產等大幅下滑。開發商增值服務的毛利率也降至 11.6%，已經低于住宅物業服務的毛利水平（13.3%），後者主要提供傳統的 " 四保一服 " 服務，此前常常被物業公司诟病毛利率極低、難以覆蓋成本。
在上述業務逐步降低與萬科集團的關聯度後，據萬物雲副總經理葉菲介紹，萬物雲與萬科間持續關連交易繼續下降，比例已從 2021 年的 19.2% 降至 13.5%。
葉菲還提到，萬物雲做了一個極端壓力測試，即使把來自萬科集團的持續關連交易和所有開發商當年新交付的相關業務全砍掉，對 2023 年營收絕對值的影響是下降 17.5%。
但從增速來看，剔除上述兩方面業務後，2023 年收入同比增幅為 14.5%，毛利同比增幅為 23.6%。不剔除情況下，萬物雲 2023 年實際收入增幅是 10.2%，毛利增幅 13.7%，均低于壓力測試條件下的數據。
從 2022 年開始，物業公司的财報數據突然有了大轉變，都在力圖證明一點：來自母公司甚至所有開發商的錢，不好掙了。
過去，部分物業公司的開發商增值服務毛利率高達 30% — 50%，如今已低于 10%，而這種低毛利又收不回來錢的合作，反而成為物業公司不小的負擔。因此，過去一年，物業公司向地產母公司從集團、區網域公司等層面發起的追讨應收賬款的訴訟接二連三，即使很難通過訴訟直接從母公司要回來錢，但對物業公司來說，發起訴訟本身已是盡職免責的動作。
實際上，這 10 年來，萬物雲一直在做鑿牆的事。
第一步，鑿開萬科集團的圍牆。2015 年，從萬科分拆獨立開啟市場化運營後，萬科物業一邊擴大物業在管面積，一邊通過與不同背景的對象進行股權及業務等層面的合作，去接第三方項目。
第二步，鑿開住宅小區的牆，比如通過收購戴德梁行一舉進入非住宅市場。2023 年萬物梁行所做的商企服務收入 83 億元，占總收入約 1/4。
第三步，鑿開社區的牆：從服務小區和寫字樓單一業态轉向做生态，具體是在 3 公裡半徑内的街道空間裡做 " 蝶城 +"，在園區和企業之間做 " 企服 +"，在政企空間和萬物雲城做 " 公共服務 +"。
第四步，鑿開行業壁壘。在小區、樓宇等空間内做垂直服務，例如房產租售、樓宇修繕、家裝美居，去做特定空間裡的貝殼等。此外，萬物雲還給企業客戶和空間客戶提供 AIoT 及 BPaaS 解決方案，尋找 AI 時代新的增長點。
業績會上，朱保全也反問，物業行業還是不是一個好行業？
他的答案是肯定的。如果只看一點，不跟開發商之間關聯，靠正常的業務付費維持經營，物業行業是一個續約率超過 85% 的行業，比 SaaS（軟體運營服務）還高。房地產開發總歸有（增速）變慢、（規模）變小的那一天，但開發不在了，不動產還在，物業行業本質上是為不動產持有者提供剛需消費服務。
換而言之，萬物雲管理層在業績會上對戰略方向的回答，以及正在踐行的業務重點轉變，都有一個共同的目的：未來，讓投資人和業界不再問開篇的那個問題——母公司萬科集團的風吹草動，對萬物雲有什麼影響。
