今天小編分享的财經經驗：中介制造搶房焦慮：2025年房租跌了，找房卻更難了，歡迎閱讀。
想在租房市場裡尋得一隅安穩，究竟有多難？這問題，戳中無數漂泊者的心。
一組數據，撕開當下中國租房市場那層復雜的幕布，" 撕裂 " 狀态盡顯無遺。
中國城市規劃設計研究院發布的《2024 重點城市住房租賃發展報告》擺着事實：一線城市誇張，租賃人口比例高達 47.32% ，每兩個打工人裡，差不多就有一個在為租房發愁，妥妥的 " 租房一代 "。
可畫風一轉，中指研究院監測數據又像給人潑了盆冷水：2024 年，一線城市住宅平均租金累計下跌 2.82%。
租金跌了，找房該容易些吧？大錯特錯！眼瞅着 " 金三銀四 " 這個傳統租房旺季臨近，市場卻愈發讓人捉摸不透。
北上廣深，每 100 個打工人裡 47 個在租房，千萬級别的龐大租賃需求，撞上持續兩年的租金陰跌線，租房市場就像平靜海面下暗流湧動，新秩序正悄悄重構。
從中介和二房東在網絡上各顯神通，偽裝身份、攔截流量；到房租被地鐵、產業園區重新定價；再到老破小 " 降價 " 引發租售比狂歡 ……
一樁樁新鮮事兒在市場上接連上演。接下來，就一起走進這個屬于金三銀四租房季的真實故事 。
文 | 葉一文
編輯 | 喬森
今年，劉文倩打算繞過中介直接找房東租房，卻發現這比搶春運票還難。
來滬三年，劉文倩換過 2 次房，都因 " 金三銀四 " 租房旺季，中介 " 逼單 "、自己急于入住，租到不喜歡的房子。
圖 | 某租房軟體顯示，3 月開始上海租金或将上漲
今年 1 月過年前夕，上海租房淡季，劉文倩趁押金降低找房，體驗了中介的 " 花式 cosplay"：
有的扮 " 回老家程式員 " 低價轉租；有的冒充 " 因個人原因轉租，只求拿回押金的打工人 "；還有 " 新房首租免中介費 " 劇本；甚至有人願 " 補貼半月房租，低價轉讓 "。
這些都是中介和二房東的引流話術，只為快速出租房子。劉文倩的房東在她租期未到就委托中介帶人看房。
多次看房 " 上當 " 的劉文倩感嘆：" 租金降了，找合适房子卻難了。"
在北京租房的文婷也有類似經歷。
文婷計劃 2 月末換房，北京中介成功促成租房後，會向房東和租客各收 50% 服務費，" 傭金與租金挂鉤 "，中介熱衷制造搶房焦慮，而非幫租客砍價。
文婷想通過社交平台找大房東，卻發現不可能，即便本地付費篩選 " 直租 " 的群，也被中介、二房東滲透，他們用假身份混入，精準推薦房源。
文婷曾遇自稱能提供房產證的 " 房東 "，見面看了手機裡的房產證，籤約時卻發現身份證姓名與房產證不一致，對方才承認是二房東，還玩文字遊戲：" 我也确實是房東直租，我有房產證。"
在深圳南山區工作的潘迪目睹更極端壟斷：附近整片城中村 " 房東直租 " 廣告背後，是二房東批量承包民房，裝修成 INS 風出租。
" 二房東和中介合作，中介帶年輕人租房，模糊關鍵信息，讓年輕人以為租到房東直租，實則被中介、二房東剝削兩次。" 潘迪說。
圖 | 媒體曝光有中介找演員 " 扮業主 " 拍視頻私自壓價
中介的 " 努力 " 不止針對租客。中介和房東合作有兩種模式：
一是 " 普租 "，中介帶客戶看房，成交後房東和租客各付半月租金作傭金；二是 " 托管 "，房子委托中介，中介當 " 二房東 " 招租。
房東 Cici 拒絕 " 托管 "，合作中介冷處理其普通租賃需求，30 天僅帶看 1 組客戶，想逼她托管。
Cici 自己在社交平台招租，又遇大量偽裝成租客的中介，或勸她托管，或以 " 市場低迷 " 為由，讓她接受租客更換部分家電的要求。
對租客宣揚 " 旺季漲價 "，對房東強調 " 空置風險 "，凸顯當下租房市場混亂：房租降了，房客租不到性價比高的房子，房東也找不到滿意租客。
不少租客疑惑：" 房租真降了嗎？好房子誰住了？"
對劉文倩、文婷和 Cici 的遭遇，上海房屋中介向凡表示 " 很正常 "。
" 現在一線城市房東直租少見。" 向凡解釋，出租房子繁瑣，涉及找房客、配合看房、談租金、籤約及違約後招租等，很多本地房東不願操心，直接挂中介。
所以網上直接招租的房東減少，通過專業平台和中介租賃成趨勢。
" 房屋租賃市場本就不規範。" 房價和租金下降，加劇租房市場 " 畸形 "。受地產大環境影響，住宅流動性降低，房子不好賣，很多中介轉做租賃業務。
以向凡公司為例，以往租賃和銷售團隊分開，如今銷售業務萎縮，全員做租賃，市場租房人群未增，行業競争加劇。
為吸引客戶，向凡和同事拓展渠道，完成 " 帶客 " 考核。社交媒體用戶多，是重點溝通平台，但用戶搜索會過濾 " 中介 " 信息，他們只能包裝自己，向凡就曾扮過剛畢業大學生、轉租白領、幫家裡老人出租的孫子。
政策層面加快保障性租賃住房供給，也給中介、二房東帶來壓力。
住建部表示，" 十四五 " 期間全國計劃籌建設保障性租賃住房 870 萬套（間），重點 40 城 650 萬套，一線四城 207 萬套，預計解決 2600 多萬新市民、青年人住房困難。截至 2023 年底，已籌建約 573 萬套（間），完成 " 十四五 " 目标 66%。
僅深圳，2024 年新開工建設籌集住房 14.5 萬套（間），其中公共租賃住房 1.5 萬套（間），保障性租賃住房 7 萬套（間）；上海 2023 年建設籌措 8.1 萬套（間）保障性租賃住房，截至 2024 年 6 月底，新增建設籌措約 4.7 萬套，新增供應約 3.4 萬套。
" 這些保障性租賃住房面向租房主力，對租房市場影響大。" 深圳租賃從業者葉雷說，不少客戶排隊等保障性租房，大量房源湧入市場，加劇競争，中介尋求利潤更高的 " 托管 " 業務。
" 相比賣房和普通出租，托管盈利更豐厚。" 以向凡公司為例，賣出 500 萬房子，銷售人員提成 1.2 萬元，租出 5000 元房子，提成僅 2000 元，且開單不頻繁，客戶回頭周期長，同行競争激烈。
" 托管 " 模式有 1 個月左右 " 招租日 "（房屋空置期），每月 3 天租金作管理費，每年還有千元左右維修基金，以及租客未到期退租需房東退租等 " 霸王條款 "，還能 " 低價收房、高價出租 "。二房東趁租金下跌，付 11 個月租金租下房屋，簡單裝修後出租。
中國城市規劃設計研究院報告顯示，重點城市挂牌集中式機構化運營房源近 150 萬套 / 間，多集中在一線城市，意味着一線城市租賃市場機構化運營是趨勢。
另一方面，保障性租房大量入市、換房成本高等，造成 " 客源 " 和 " 房源 " 成交不同步。
報告稱，全國 36 個重點城市客源成交周期平均 5 天，房源成交周期平均 38 天，一線城市客源成交周期長于非一線城市，小戶型房源成交快，呈 " 客挑房 " 局面。
這意味着一線城市房源挂租後平均 38 天成交，為減少空置損失，中介、二房東各顯神通。
在當下 " 租客市場 "，只有行動才能生存。
相關數據顯示，2024 年四個一線城市個人房源租金不同程度下降。
中指研究院數據顯示，2024 年一線城市住宅平均租金累計下跌 2.82%。
克而瑞長租監測數據更具體：北京個人房源租金 114.44 元 / 月・平方米，同比下降 4.64%；上海個人房源租金 102.99 元 / 月・平方米，同比下降 7.91%。
然而，看似整體下行的市場卻冷熱不均。
北京昌平回龍觀，因西二旗互聯網從業者持續湧入，一居室租金從 2022 年的 4608.33 元（58 同城數據）漲至如今 5000 元左右。
上海青浦租金異動更戲劇化。2024 年華為青浦研發中心投用，周邊澱山湖房租從 2000 元飙升至 3000 元，有中介稱 " 凌晨兩點還能收到工程師找房信息 "。
深圳也類似，随着華為等科技企業向龍崗區遷移，樓村農民房被改造成 " 科技藍領公寓 "，帶獨立衛浴的 15 平米單間租金突破 2000 元，較改造前翻倍。
城市核心地段房子租售比也在上漲。租售比是月租與房屋總價比值，比值越高投資價值越大。
房價下跌，地段租金相對穩定，不少城市核心地段湧現租售比接近 4% 的 " 優質住宅 "。
北京、上海三環内部分老舊小區房價下跌，租售比衝破 3.8%，一場隐秘财富運動悄然發酵。
上海普陀 " 工人新村 " 出現 " 百萬掃房團 "：投資者 110 萬元購入 38 平米老公家宿舍，計劃 5000 元 / 月出租，租售比達 4.5%。
搭上投資快車的李磊算賬：" 這比銀行理财收益高 3 倍，還能盼拆遷。" 他在社交媒體分享投資經驗，獲眾多投資者關注。
房價穩定的長沙也是投資者戰場，當地公寓總價低、租金穩定，租金回報率可達 7% 甚至 8%，出現只收 " 帶租約轉 " 的收房團。
圖 | 北京曾被視為 " 死亡投資 " 的公寓，也因租售比迎來轉機
随着三月臨近，盡管今年租房市場不如往昔熱鬧，但帶看完一組客戶後，向凡仍堅信租房行業值得投入。
他打算努力打拼，買個 " 老破小 " 放租，他笃定：" 房子價值不在磚瓦，在于永遠不缺租客的地理位置。"
