今天小編分享的财經經驗：後海宅地126億起拍！深圳年底賣地扔“王炸”，周邊二手豪宅挂牌價高至21萬/平，歡迎閱讀。
本文來源：時代周報 作者：梁争譽
年終将至，深圳土地出讓提速。
近日，深圳公共資源交易中心發布深土交告〔2024〕32 号，計劃于 12 月 2 日以挂牌方式出讓南山區粵海街道 T107-0107 地塊。
這是深圳今年下半年出讓的第四宗涉宅用地，也是起拍價最高的一宗。上半年，深圳僅在 2 月 29 日挂牌拍賣一宗涉宅用地，下半年供地節奏明顯加快。
T107-0107 地塊位于深圳後海金融總部基地，挂牌起始價 126.52 億元，是深圳第九宗 " 百億地 "。深圳上一次出讓的 " 百億地 " 是位于深圳灣超級總部基地的 T207-0060，由中海在 2023 年 6 月以 125.32 億元競得。
值得注意的是，T107-0107 地塊解除了此前土地出讓的多項限制條件——以 " 價高者得 " 為原則确定競得人和成交價，不限制建成後的商品房銷售價格，也不受 "90/70" 政策限制。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，取消各種政策附加的限制，從而給開發商讓利，同時将定價權給到市場，将產品打造的話語權給到市場，讓開發商根據市場的需求來決定價格和戶型，能夠提振開發商拿地的積極性，做到供需匹配。
由于 T107-0107 地塊地段優越，銷售預期較好，業内普遍認為該地塊有望高溢價成交，刷新紀錄。但也因為體量大、地價高，T107-0107 地塊大概率花落實力更出眾的國央企。
" 空窗 "12 年後上架宅地
深圳後海的新建商品住宅供應已 " 空窗 " 多年。
時代周報記者查詢深圳市房地產信息平台發現，後海片區最近一次入市的住宅項目是柏瑞花園，即華潤深圳灣悅府，項目地塊于 2012 年出讓，2017 年開盤。悅府一、二期在貝殼找房平台的最新挂牌價為 21.5 萬元 / 平方米、17.2 萬元 / 平方米。
一舉供應 17.69 萬平方米商品住宅的 T107-0107 地塊，可謂炙手可熱。
T107-0107 地塊位于南山區後海濱路與登良路交界東側，地鐵 2 号線登良站上蓋，毗鄰深圳灣一号、深圳灣萬象城、深圳人才公園等多個城市地标，地理位置優越。
根據出讓公告，T107-0107 地塊由南北兩宗小地塊構成，用途為二類居住用地、商業用地、道路用地，總用地面積約 3.86 萬平方米，建築面積 26.3 萬平方米，包含 17.69 萬平方米商品住宅、7 萬平方米商務公寓、1 萬平方米商業等。對于 T107-0107 地塊建成後的銷售價格、戶型設計等，出讓公告均未作出限制。
T107-0107 地塊現狀，圖源：深圳公共資源交易中心
時隔 12 年，後海再上架涉宅用地，可見深圳誠意十足。業内認為，T107-0107 地塊有望高溢價成交，從而提振市場信心。
不過，T107-0107 地塊的 " 微瑕 "，亦讓市場有所顧慮。
首先，T107-0107 地塊的《規劃設計要點表》顯示，地塊容積率≤ 7.59。根據 2018 年局部修訂的《深圳市城市規劃标準與準則》，居住用地地塊容積率上限為 6.0。因此，T107-0107 地塊用途還包括商業用地，搭配建設 7 萬平方米商務公寓。
受建築布局應融入片區整體天際線梯度控制要求，T107-0107 地塊建築高度限高 250 米，還需設定高度不低于 200 米的片區次地标。可供對比的是，中海競得的 T207-0060 容積率≤ 6.01，建築高度限高 200 米。
T107-0107 地塊配建的商務公寓，其中 3 萬平方米限整體轉讓，但鼓勵用途合理轉換，限整體轉讓的商務公寓可全部轉為等面積的酒店，競得人應在申請籤訂《出讓合同》時提出書面申請明确具體用途。目前，後海片區有兩間高端酒店，分别是由華潤置地、鵬瑞引進的安達仕酒店、萊佛士酒店。
其次，T107-0107 地塊是一宗調規涉宅用地——今年 7 月， [ 後海灣 - 東角頭地區 ] 法定圖則 DU10、DU13 中的多個小地塊通過 " 商改住 " 整合成兩個居住用地，即 T107-0107 地塊。由于地塊位于深圳後海金融總部基地，周邊寫字樓林立，未來并不會形成住宅集群，居住氛圍稍差。
國央企積極補貨
由于 T107-0107 地塊體量大、總價高，且包含 3 萬平方米限整體轉讓的商務公寓，頗為考驗拿地企業的資金實力與操盤能力，地塊或花落國央企。
這是近年來土拍市場的大勢。
根據中指研究院監測，今年 1-10 月，央國企及地方國資仍是土地市場主力，民企拿地信心偏弱。22 城累計拿地金額中，央國企占比 47%，地方國資占比 29%，兩者合計達 76%，是拿地絕對主力。其中，保利發展在北京、上海、西安、成都等多個城市拿地金額均進入前十，中海在北京、成都、西安等城市位列拿地金額前十。
近期，以保利、中海、越秀等為代表的 " 國家隊 " 選手和以綠城中國等為代表的混合所有制房企，在一線城市積極擴儲。
11 月 5 日，北京出讓三宗涉宅用地，海澱區功德寺兩宗地塊 HD-GDS-001、HD-GDS-002 均觸及地價上限，進入搖号環節，分别由綠城中國、越秀摘得。
10 月 25 日結束的上海第六批次土拍，熱門地塊楊浦定海社區地塊由中海競得，樓面價約 6.92 萬 / 平方米。
9 月 29 日廣州年度最受關注的南方面粉廠地塊，吸引保利發展、中海、越秀、鵬瑞競拍。經過 5 小時的激烈角逐，保利發展以 117.6 億元競得該地塊，成交樓面價 66957 元 / 平方米，是廣州樓面價第二高的地塊。
深圳市場表現與其他一線城市一致，中海、華潤置地、招商蛇口、越秀、華發等國央企都是土地交易中心的熟面孔。
深圳後海罕見上新，有望吸引實力房企補貨。
在今年 8 月底的業績交流會上，中海董事局主席顏建國曾表示，（上半年）地買的不多，主要原因是一線及核心城市的優質土地供應不足，" 下半年中海将抓住視窗期，堅守投資刻度，優中選優，積極補充優質項目。"
招商蛇口也在 2024 年半年報中表示，繼續堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資原則，在确保現金流、風險可控的前提下，根據庫存情況進行适當補貨，重點關注核心城市确定性較高的優質項目。
根據出讓公告，T107-0107 地塊如出現多人競買，将在挂牌期截止時間屆滿後進入現場競價環節，并以 " 價高者得 " 為原則确定競得人和成交價。
中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，按照 " 價高者得 " 的原則确定競得人，對于有實力的房企而言，可增加其拿到地塊的概率。
" 取消土地限價或有利于穩房價、穩預期。部分優質地塊成交溢價率或有所提升，進而對房價預期形成支撐。取消限價後，價格回歸市場，更有利于企業打造适合當地住房需求的好產品，是積極響應鼓勵企業建設好房子的表現。" 孫紅梅進一步表示。
供地将開啟衝刺模式
和過去兩年相比，深圳今年的涉宅用地供應規模大幅度下滑。
今年至今，深圳僅出讓三宗涉宅用地，分别是中建壹品、湖北文旅聯合體競得的龍華民治街道 A808-0025 地塊，保利置業競得的寶安新安街道 A001-0219 地塊，深圳地鐵競得的寶安航城街道、福永街道 A219-0080 地塊，總土地面積約 23.83 萬平方米，總建築面積約 56.04 萬平方米，總成交地價 146.64 億元。
作為對比的是，2023 年深圳累計出讓 14 宗涉宅用地，總地價約 312.47 億元；2022 年深圳累計出讓 34 宗涉宅用地，收金 736.27 億元。
來自深圳公共資源交易中心的數據顯示，深圳目前處于挂牌狀态的涉宅用地有兩宗——前海合作區招商街道 K104-0049 地塊、南山粵海街道 T107-0107 地塊，起拍價分别為 12.32 億元、126.52 億元。
假定這兩宗地塊均以起拍價成交，那麼深圳今年賣地可實現收入 285.48 億元——這一數額較 2023 年下降 8.64%，較 2022 年下降 61.23%。
不過，深圳的土地出讓将在年末開啟衝刺模式。
深圳市規劃和自然資源局今年 7 月發布的《深圳市 2024 年度建設用地供應計劃》提出，2024 年度深圳計劃供應居住用地 180 公頃，包括商品住房用地 80 公頃、保障性住房用地 100 公頃。商品住房用地供應主要來自前海（19.5 公頃）、寶安（18.5 公頃）、龍華（13.5 公頃）、龍崗（8 公頃）、光明（6.5 公頃）等。
圖源：深圳市規劃和自然資源局
因此，在 2024 年最後兩個月，深圳或将集中出讓涉宅用地，以完成全年目标。
