今天小編分享的社會經驗：法拍房“撿漏”阱中，都是剛需們的血淚，歡迎閱讀。
文丨李丹
編輯丨盧枕
買法拍房的人越來越多了。
2024 年全國住宅類法拍房挂拍 31.9 萬套，成交 11.7 萬套。而在兩年前，挂拍數相差無幾，成交還只有 8.1 萬套。
當阿裡法拍房五年激增 187 倍的數據刷屏時，無數攥着血汗錢的剛需購房者湧入這片 " 撿漏天堂 "。他們懷揣着用市場價七折買下房產的期待，卻在魚龍混雜的法拍江湖裡撞得頭破血流——有人被中介哄騙繳納高額 " 盡調費 " 後房源突遭撤回，有人因輕信 " 包清場 " 承諾陷入長達兩年的騰房拉鋸戰，更有人在層層疊加的服務費中發覺最終成交價竟高于二手房市場。
這個本應打破信息壁壘的行業，正在被野蠻生長的中介異化為新的圍獵場：從虛構房源、偽造風險評估到操縱競拍節奏，每個環節都可能暗藏收割的鐮刀。當 " 解決信息差 " 本身成為一種精心構造的套路，誰在法拍房交易的灰色地帶大把賺錢？
李偉的 " 卧底 " 生涯始于一次精打細算：省下十幾萬中介費，相當于白賺一年工資。
原本，他在杭州做一份 HR 的工作，每個月工資穩定到手 8000 元，算上家裡能給的支持，最多能買一套總價值 120 萬 -150 萬的房子。他用這個預算看遍了杭州的房子，都沒有滿意的。
于是，他把目光投向了之前聽說過的法拍房。
法拍房 2017 年開始采取網絡司法拍賣方式，許多人都是這時候才第一次發現，房子可以被放在淘寶、京東上賣，還是以一個低于市場價的價格。當時李偉十分新奇地和朋友聊起，朋友告訴他這事有利可圖，" 如果你有資金，前期能排雷，這是能賺錢的 "。
很長一段時間裡，購買法拍房更多是出于投資目的。全國範圍内法拍房限購的規定在 2021 年年底發布，在此之前，" 你想買多少買多少，只要你有錢 "。将低價拍來的法拍房，作為二手房加價賣出，是常見的投機手段。
● 2023 年 10 月 20 日，杭州大幅縮小限購範圍，某樓盤營銷中心内，購房者在沙盤看房。圖源：視覺中國
但在當時，李偉剛工作沒多久，既沒有錢，也沒有買房的打算。直到這一兩年，過了 30 歲，他迫切地想要成家立業，卻苦于預算不足。
李偉上網搜索，發現除了 " 便宜 "、" 撿漏 "，法拍房還時常和一個詞綁定在一起—— " 風險 "。
在長沙法拍房中介劉朝的印象中，随着各地陸續放開限購，以前為了投資的客戶變少了，但為了剛需而買法拍房的人變多了。法拍房究竟是什麼？什麼樣的法拍房能拍？投機客很了解，買剛需的普通人卻未必懂。
在各方面的宣傳下，公眾過去對法拍房存在的誤解已經有了一些轉變。近兩年，幾乎沒有人再問劉朝 " 法拍房是不是兇宅 " 了，而是上來就問 " 房子能不能過戶，騰房困難怎麼辦 "。在對法拍房有了最基礎的認識後，這幾乎是每一個購房者最關心的問題。
在網上搜索法拍房，常見的視頻是這樣的：買受人拿着房本喜滋滋地上門收房，卻吃了個閉門羹。房門前貼着一張白紙，上書："80 歲老人，敲門就倒地 "，或是 " 房在人在，20 年租約不可能搬走 "。嘗試敲門，只換來一聲簡單粗暴的 " 滾 "。
如果矛盾更激烈，甚至會出現肢體衝突。幾個大漢之間相互推搡，嘴上也不放過，叫嚷着 " 再敲門信不信我拿刀砍你 "。有時買受人都已經選擇暫時離開回避衝突，還會被住在房子裡的人追到樓道裡，" 我要跟你同歸于盡！"
哪怕最後軟磨硬泡，甚至用上停水停電、派人 24 小時進屋同住等手段，好不容易收回了房，打開房門發現原房主把垃圾塞滿了整間屋子，把能砸的家裝都砸了洩憤。
這些或許是最為極端的一些案例。在成都的一位法拍房中介郭斌看來，市場上有百分之六十左右的房子一點問題都沒有，和正規二手房沒有任何區别。百分之二三十的房子存在一些瑕疵，但也可以解決，可以買。唯獨有百分之十幾的房子，無論如何，碰都不要碰。
但百分之十幾的概率，落在一戶家庭頭上，就是百分之百的災難，法拍房的便宜，需要賭上人生的容錯率。
當騰房衝突、惡意租約、產權糾紛成為碰運氣的概率遊戲，号稱 " 專業排雷 " 的中介機構，成了購房者試圖抓住的救命稻草。
在看到網上那些踩雷案例後，李偉動過找中介的心思，但法拍房中介的收費标準要比二手房高出不少，李偉咨詢過幾家，常見的收費模式是，前期一次性支付一筆三到五萬元不等的服務費或定金，在成功拍下房子當天，再向中介支付一筆總金額 5%-7% 的傭金。按照他的購房預算，付給中介的錢就要十幾萬。
為了省錢，李偉幹脆辭掉工作，轉頭入職了一家法拍房中介公司，成為 " 卧底 "，想要搞清楚法拍房中介到底是怎麼排雷的，學會了就自己去買房。
如今李偉的一天大概是這樣的：早上九點，在公司開晨會。十點多散會，和同事們喝茶聊天。中午吃完飯後，上網查看各大拍賣網站今日更新的房源，逐一發給客戶。如果有自己覺得合适的，就去小區踩踩盤。當然和所有銷售性質的工作一樣，絕大多數時間，" 還是用來找客戶 "。
不同于二手房中介壟斷了房源信息，法拍房的房源更加公開，均能在七大拍賣網上找到。找到法拍房中介的購房者，大多不是不知道哪有房、自己想要什麼房，而是不知道怎麼查、怎麼拍。法拍房中介提供的，某種意義上是一種咨詢服務。
如果一上來就說自己只是要買法拍房，而不了解具體房源，大多出于一個原因，沒錢。
劉朝接待過預算最低的客戶，只有不到三十萬，在新房和二手房市場幾乎不可能買到房。
郭斌遇到過一位阿姨，一家人曾經生意做的很大，名下有多套房產，後來資金鏈斷裂，房產抵押的抵押，變賣的變賣。不久後丈夫意外去世，只剩下她和兒子。兒子沒有積蓄，甚至欠了不少網貸，有一個交往中的女友，到談婚論嫁的時候，女方提出沒有房就分手。
她一天打幾份工攢買房錢，既給人做飯，也幹清潔工，但去新房售樓部看了一圈，錢還是不夠。後來她在網上看到人們都說法拍房能撿漏，于是找到法拍房中介，唯一的訴求就是盡可能少花錢買到一套房子，讓兒子能成家。
說着說着，阿姨就哭了起來。這樣的情況在郭斌的從業經歷中并不少見。每一套法拍房背後都是一段血淚，而每一個來買法拍房的人，或許也都有無法說出口的難處。對他來說，被執行人只是文書上的一句話，而購房者是坐在他面前活生生的一個人，" 買房的故事永遠比賣房的故事更多 "。
● 2023 年 12 月 8 日，上海，市民被二手房房價吸引。圖源：視覺中國
入職後，李偉最先學到的詞，是 " 前期盡調 "。多位法拍房中介都表示，這幾乎是整個購買法拍房流程中最重要的一步。大到房屋產權有沒有問題，小到原房主人品怎麼樣，都屬于盡調的範圍。
如何做盡調，郭斌認為是公司最核心的機密，" 不可能告訴你的 "，但劉朝和李偉都認為，法拍房不存在 " 機密 "，" 如果要真是機密，房子的信息都不透明，你敢拍嗎？"
盡調這件事，也不存在特殊的渠道和手段，靠的依舊是人力，只是因為這項工作細致繁瑣，需要時間精力，也需要學習成本，普通購房者很難做到。各項信息分散在各個機構和部門，查稅費要找律師，跑稅務局和房產部門；查案件信息需要與法院溝通；查水電欠費需要找物業 …… 有時，還要拜訪街坊鄰居。
網上廣泛傳播的騰房困難的視頻，在中介們看來就是盡調沒有做好。如果法拍房是原房主的唯一住房，李偉會勸客戶慎重考慮，避免原房主抵觸情緒強烈。而如果出現有老人、孕婦、一大家子一起居住等，一般也會放棄。
顯性的風險之一還有長期租約。一些被執行人會在房子被法拍前籤訂長期十年或二十年的租約，試圖用 " 買賣不破租賃 " 來保住房屋。如果查到租約，李偉一般會勸客戶直接放棄。但郭斌覺得這其中存在協商的空間，只要不是惡意租約，" 都是可以談的，無非就是成本問題，加上這個成本買這個房還值不值得 "。
如果盡調出現了纰漏，一些中介也需要為此付出代價。郭斌見證過一套各方面條件都很不錯的法拍房，客戶原本想要參拍，但公司在盡調過程中發成屋屋存在租約，同時涉及多次抵押，原房主還吃喝嫖賭欠人錢，最終勸客戶放棄。
拍賣當天，郭斌聽說這套房子被另一家中介指導客戶拍下，等到過戶時，才發現涉及一房多賣，無法過戶。根據合同，中介機構需要原價賠償客戶一百多萬。郭斌不知道這樣一套房子為什麼還要參拍，他猜測，是中介沒有好好做盡調，覺得房子沒有問題。
能不能順利收房過戶，也是劉朝覺得最能看出中介實力，真正将中介分出三六九等的一步。
他将市面上的法拍房中介分為三類：一是如今所有二手中介也都兼職做法拍房，他們單純從法拍網上搬運房源信息；二是一些普通中介公司，服務費較低，提供前期的盡調，但如果涉及後續騰房交付，不會有明确的賠償的義務和責任，最多通過法院去做協調；三是比較成熟的中介機構，對騰房交付結果負責，精确到哪個時間點不騰房，就以約定好的金額來賠付。
盡管前期盡調能夠排除一些風險，但人的行為和心理充滿不确定性，劉朝時不時就會遇到原房主突然變卦的情況。有時是原房主覺得自己的房子剛裝修，拍賣價太低不願意搬走，那就好聲好氣商量，由中介賠償一部分裝修款。有時是遇上原房主孩子還在上學，表示可以搬走，但要等孩子畢業。劉朝便給原房主找了附近的房子，付了幾萬塊錢租金，找搬家公司，請一家人搬了過去。
這些藏在合同條款背後的斡旋，成了中介真正的生存技藝。至于互聯網上各種用于騰退的 " 旁門左道 "，在實際操作中很少用到。
事實上，法院也一直有騰退的義務。去年 10 月最高人民法院發布了指導意見，明确了法院在執行拍賣中的騰退交付職責，嚴禁在拍賣公告中聲明 " 不負責騰退 "。
但中介始終是另一道保險。" 你買車要不要上車險？" 劉朝這樣理解自己的定位，" 我們相當于一家保險公司 "，為法拍房的風險做兜底。
和其他中介一樣，法拍房中介市場成長過程中，也不乏專坑買房人的黑中介。
籤約法拍房中介的第二天，買房人陳晨在微信上收到了中介發來的盡調報告。點開的那一刻，陳晨就覺得自己被騙了。
這是一份 31 頁的 PDF，有 6 個章節，分别是說明、标的物法院處置情況及基本信息復核、重要提示、競拍建議、貸款政策及所需材料、現場勘探圖片。
他看過法院官網上的拍賣公告，這份報告中除去免責聲明、政策闡釋和流程相關的内容，有效信息基本都來自法院公告。他感到很憤怒，" 太水了，我自己不會上網看嗎？"
這是一個位于成都市金牛區的标的物，對比法院的拍賣公告，報告中復核了法院公布的信息，重新梳理了產證、居住、租賃等情況，新增了一些實地勘察的小區照片。但陳晨并不覺得這值得他花 3 萬元。
回想起籤約的過程，陳晨覺得 " 滿滿的都是套路 "。
起初，他并沒有想買法拍房。他在安居客上浏覽二手房信息，看到一套位置和價格都很滿意的房子，便聯系了中介。電話中，中介沒有說這是法拍房，而是承諾房子能看，還有備選，先加上微信再說。在微信上得知是法拍房後，陳晨本想作罷，" 當時對法拍房還很有顧慮 "。但中介每天發 " 撿漏戰報 "，他慢慢也對法拍房的價格優勢心動了。
幾天後，中介邀請陳晨去看房，但在看房前，中介先把他帶去了公司，先是在他面前打開一個 Excel 表格，" 先在電腦上看看房源，也了解一下我們公司 "，再是把他帶進一個小會議室，裡面除了中介，還坐了一位總監。中介說，如果今天籤約，傭金可以從 5% 打折到 3%。陳晨動搖了，最終籤了合同，交了三萬元的定金。
更荒誕的是，陳晨此刻還沒有購房資格，想在成都買房需要連續繳納 12 個月以上的社保，陳晨還差 3 個月，而他最開始看中的那套房子，兩天後就要開拍了。
陳晨提出這點，中介回復說服務期 9 個月，" 在這 9 個月裡總能給你拍到，等你有資格了再拍 "，勸他趁現在有優惠，趕緊下手。
最讓陳晨感到受騙的是，不僅當天他們沒能看成房，在 9 個月服務期内，中介并沒有實際上帶他看過哪怕一套房。
● 圖源：視覺中國
他在網上分享自己的經歷，認識了一位該中介機構的前員工，在這位員工發給他的内部培訓資料中，有幾份标題為 " 從咨詢到邀約常用話術 "" 微聊話術 "" 接電話流程話術 " 的檔案，裡面有一句話術是，" 看房是我們籤約之後，做盡調裡面的一項服務内容，籤約了我們是可以在開拍之前單獨讓你看房的 "，以此來誘導籤約。
事實上，法拍房中介并沒有帶看法拍房的資質。中介和個人購房者一樣需要打電話向法院指定的輔拍機構預約，由法院統一安排時間。中介向陳晨承諾的帶看，也是看同戶型的二手房。
不過，就算中介真的像話術中寫的那樣承諾，也沒有什麼問題。畢竟合同裡白紙黑字地寫着免責聲明：所有業務條款以服務協定及補充協定載明為準，私下承諾無效。
對于腦子一熱籤下的這份合同，陳晨同樣感到自己被深深地欺騙了，" 說實話我們老百姓是看不懂合同的 "。他找到中介，表達對盡調報告的質疑，要求對方重新給一份，卻收到一份一模一樣的報告，還說 " 我們的盡調報告就是這樣 "。陳晨要求退款，中介沒有理他。
他又找了律師，想要走法律途徑。律師看過合同後，不建議他這麼做。一是合同中約定了争議解決走仲裁流程，而走仲裁費用很高；二是合同中并沒有約定更具體的服務标準，按照合同中所寫，乙方以書面形式向甲方提供《調查報告》，不論甲方是否予以回復，均視為乙方已完成委托拍賣的前期服務，中介實際上完成了服務。
陳晨堅持要提起仲裁，" 當時也是頭鐵 "。服務費總共才三萬，仲裁費和律師費就花了他九千，最後還打輸了。
法拍房的一端是斷供者留下的血淚案卷，另一端是剛需客押注的人生希望。2024 年全國法拍房成交 11.7 萬套，較兩年前激增 44%，但每套成交背後，都藏着無數個陳晨式的幻滅與妥協。
2021 年，在和法拍房中介對簿公堂的兩個月後，他決定開始自己拍法拍房。他想，如果中介就只能提供這種水平的服務，他完全可以做得更細致。
陳晨總結出了自己的一套方法：首先當然是看法院的拍賣公告。公告通常會附上裁定書的檔案，如果公告寫的很含糊，就拿着案号給法院打電話，不想麻煩的話，就上購物軟體花 9.9 元請人代查，案件詳情、起訴書都能查到。
接着，就去小區實地走訪，給保安塞包煙，和鄰居聊聊天。如果要查欠費，就直接去物業，" 一般法拍房都欠費，物業巴不得有人來給他交上 "。最後，如果想看房，就去房源的上下幾樓，請鄰居幫幫忙，看同戶型的。
陳晨 2019 年來到成都工作，當時他所在的區網域房價均價一萬四左右。到了 2020 年，房價跳到了一萬六七。他眼睜睜地看着房價漲起來，生怕接着還要漲。法拍房一周更新一次，他覺得房源太少了，等不及，同時也在看二手房。
2021 年一整年，他都在不斷地看房。國慶期間，他每天睜眼就是開車去看房，一天看一個區，最多的一天看了七八套。
最接近拍下法拍房的一次，他在一場 8 個人參與的拍賣中出價三四次，出到了 170 多萬，略低于 180 萬的市場價。但很快價格被加到了 190 萬，這超過了陳晨的預算，他沒有再出手。
● 圖源：視覺中國
在看了成都地區那麼多法拍房和二手房後，陳晨有一個模糊的感受，其實法拍房并不像宣傳的那樣好撿漏。
這也符合中介們的觀察。法拍房真正的利差，反而大多存在于那些具有潛在風險的房產中，但普通購房者難以識别這些風險。在郭斌看來，法拍房的定價更加看重樓盤質量，是完全的買方市場，" 只要這個房子好、地段好、稀缺，很多人想上車還來不及，超出市場價很正常 "。
在法拍房市場裡，沒有那麼多撿漏神話，有的只是信息差包裝出的幸存者偏差。
最後，陳晨還是買了一套二手房。陳晨每個月工資到手一萬多，劃走 8000 元的房貸，生活變得捉襟見肘。剛買完房的一年多裡，他每天醒來想到的第一件事就是錢、錢、錢。
對于在高位上車這件事，他 " 買完的每一天都後悔 "，但有時他又想到曾經看到的那些法拍房案件：被執行人在房價最高時高杠杆買了房，卻因生活發生變故最終斷供，房子被強制拍賣，但因為折價太多，還不夠還房貸。最終房子也沒了，卻還要接着還銀行錢。
陳晨安慰自己，我還不算最慘的。
