今天小編分享的财經經驗：上海豪宅供應“井噴” 富豪還夠用嗎，歡迎閱讀。
經濟觀察網 記者 丁文婷 4 月 18 日，随着陸家嘴豪宅濱江凱旋門開盤售罄，上海灘又一紅盤誕生。212 套房源在 6 小時内被一搶而空，總價 1.1 億元的 " 樓王 " 在開場即被選購。
就在幾天前，上海巨鹿路一套老洋房以 3.1 億元的價格成交，單價高達 100.9 萬元 / 平方米。實際上，從今年 3 月底中海 · 順昌玖裡開盤當日銷售金額刷新歷史紀錄開始，上海豪宅市場 " 捷報 " 頻傳，它們共同印證着一個現實——在樓市仍未明顯回暖的當下，上海豪宅走出了獨立的行情。
進入 2024 年，上海新房豪宅開啟供應放量模式。同策數據顯示，僅在一季度，3000 萬元以上豪宅的供應已接近 1000 套，超過了 2017 年— 2022 年的年均供應套數。
在 " 井噴 " 的豪宅供應量下，富豪還夠用嗎？
積蓄已久的需求和供給
在今年 3 月底，中海 · 順昌玖裡以 196 億元的單盤銷售額刷新了全國紀錄。
4 月 10 日，陸家嘴濱江板塊豪宅濱江凱旋門入圍積分公布。113.04 分的積分門檻使濱江凱旋門成為僅次于徐匯雲錦東方、前灘百合園的高入圍分樓盤。
濱江凱旋門位于陸家嘴南側、黃浦江東岸，共有 212 套房源，單套均價超 4000 萬元。濱江凱旋門要求購房者具備至少 21 年連續繳納社保記錄。最終，項目的認購率達到 504%。
同樣在 4 月 10 日，位于上海市黃浦區的融創外灘壹号院二期開啟認籌，在 4 天半的時間裡，項目吸引了 350 組客戶，認籌比超過 170%。
" 我們店就有 100 多名客戶轉投了新房。" 黃浦區的豪宅經紀人王響告訴經濟觀察報，目前，他們店裡維護的 70 多位客戶買了中海 · 順昌玖裡，20 多位客戶買了綠城 · 外灘蘭庭。這些客戶幾乎都在二手豪宅市場兜兜轉轉了至少 3 年。
王響介紹，一般來說，3000 萬元以上的豪宅，客戶從有購買想法到下手通常需要 5 年— 6 年的時間。現在，這些在二手市場上觀望已久的富豪們，幾乎不帶半點猶豫地殺入了新房豪宅市場。
同樣等待多時的還有豪宅的開發商們。
今年有豪宅項目入市的某央企上海相關業務負責人林舒告訴經濟觀察報，不少豪宅項目早就達到預售條件，其所在企業的項目已經等了 2 年，有些項目甚至等了 3 年多，從預售屋等成了成屋。" 大家都在等審批價格放松。很多新房周邊的二手豪宅已經賣到 20 萬元 / 平方米以上，但新房當時只能批下來 14 萬元 / 平方米的價格 "。
從 2023 年年中開始，針對豪宅開盤價，各大開發商開始了與監管部門的一輪輪 " 打磨 "。最終，中海 · 順昌玖裡備案價通過，帶領着新天地板塊的新房均價突破了 17 萬元 / 平方米，綠城 · 外灘蘭庭、濱江凱旋門等項目的單價也紛紛超過了 16 萬元 / 平方米。
林舒稱，濱江凱旋門、香港置地 · 啟元等項目的單價都比最初的價格上調了 2 萬元 / 平方米— 3 萬元 / 平方米。
克而瑞數據顯示，今年一季度，上海總價 2000 萬元以上的高端住宅供應占比接近商品住宅供應總量的 20%，而在過去五年，這一比重都維持在 10% 以下。在今年前四個批次的新房供應中，總價 2000 萬元以上的高端住宅供應總量達到了 2728 套，已達 2023 年的 77%。
優勢明顯
現在，王響已經不再帶看任何二手豪宅，轉做了豪宅租賃，因為價格差擺在眼前，" 能買這樣房子的客戶都不傻 "。
" 和翠湖天地一樣的位置，相似的戶型，中海 · 順昌玖裡單價只賣 17.2 萬元 / 平方米，翠湖天地二手豪宅的單價要 25 萬元 / 平方米，我為什麼要買二手房？" 這是客戶向王響發出的 " 靈魂拷問 "。
與中海 · 順昌玖裡一街之隔的中海 · 建國裡去年的成交單價也達到了 24 萬元 / 平方米。融創外灘壹号院二期開盤均價為 16.8 萬元 / 平方米，而項目一期二手房價格早就站上 20 萬元 / 平方米。
在價格優勢之外，稀缺性是豪宅熱賣的另一重因素。
林舒說，這是一股被壓抑了很久的購買力。一直以來，上海都不缺豪宅購買力，但他們遇到合适的產品才會出手。比如，在上海的新房產品中，市區大平層的供應一直十分稀缺，而在第三和第四批次供應中，濱江凱旋門、融創外灘壹号院和香港置地 · 啟元都推出了 300 平方米以上的大戶型，積蓄已久的購買力也被釋放出來。
王響說，多年來，上海都在造 200 多平方米的豪宅，但對很多富豪來說，這是不夠的。王響的不少客戶這次都奔着融創外灘壹号院 380 平方米的大戶型去了。
" 一些企業家的孩子在上海惠靈頓國際學校上學，客戶對居住面積的需求普遍在 300 平方米以上，但前灘面積最大的豪宅也只有 200 多平方米。" 王響說，" 主卧、書房、兩個孩子的房間、保姆間，4 個房間是必備的。"
克而瑞數據顯示，過去十年，在上海内環内，總價 2000 萬元以上的豪宅平均每年賣掉約 1195 套。今年截至 4 月 10 日，上海内環内總價 2000 萬元以上的豪宅已賣出 1014 套， 4 個月的成交量逼近過去全年。
從結構來看，上海高總價產品的市場份額在不斷提升。今年一季度，在總價 2000 萬元以上高端住宅產品中，3000 萬元以上高端住宅的成交占比超過一半。
購買力能維持多久
随着上海市的舊改進入大規模收尾階段，在 2024 年下半年，上海的豪宅供應将主要以城市更新項目為主。未來三年，市區優質地段的豪宅類項目也将迎來集中供應期。
據克而瑞不完全統計，上海市中心的城市更新類豪宅存量達 300 多萬平方米，已經浮出水面的風貌别墅達到 42 個。
" 開發商都在搶跑。" 某央企上海區網域相關負責人告訴經濟觀察報，這些風貌别墅產品總價較高，不是一般改善類客群能負擔得起的。他一直擔憂上海并沒有足夠多能購買 7000 萬元— 1 億元豪宅的客群，有錢且想買的客戶目前還有，但風貌别墅持續入市的時候就很難說了，吸納周邊區網域的購買力勢在必行。
他在蓄客過程中發現，一些長三角的企業家也希望在上海購買這樣的房產，" 我們一直在向有關部門建議，希望在一定程度上放開對風貌别墅類產品的限購 "，這對企業參與城市更新項目也能起到積極作用，因為企業參與城市更新項目需要承擔的資金壓力和風險比較大，普通住宅可能不到半年就能完成去化，而風貌别墅類項目的操盤時間基本要 2 年— 3 年。
近一兩年，林舒明顯感覺到，就上海豪宅客戶來說，Old Money（通常指繼承祖業的家庭或成員）數量尤在，New Money（通常指白手起家的一代）的數量明顯下降，且互聯網和金融兩個行業的客戶數量下降明顯。
入行十幾年，王響發現，豪宅客戶一直在随着行業興衰變化着。2011 年— 2013 年，上海很多豪宅客戶是做鋼貿生意的，彼時，國家大基建正如火如荼地進行，鋼貿行業火熱；2013 年— 2016 年，遊戲行業和房地產行業的企業家開始活躍在豪宅市場；從 2016 年開始，醫藥公司的客戶明顯增加；2018 年後，金融行業的客戶開始崛起；而近兩年，互聯網經濟的火熱推升了一批頭部主播、MCN 機構老板類買家，在豪宅中介的眼中，這些客戶下手最 " 穩準狠 "，對價格也不太敏感，" 無論形勢如何變化，站在風口的人總是出手最快、最願意買豪宅的群體 "。
雖然客戶類型随着行業興衰起起伏伏，但多位豪宅業内人士均認為，純投資的客戶幾乎絕迹，目前的需求都是自住加投資。
無論從抵御通脹的角度還是資產配置的角度看，豪宅都不再是富豪們的最優選。林舒說：" 資產配置的邏輯是不能虧，但在目前的豪宅市場，大筆資金投進去，總額長時間沒有大漲，實際上就是虧了。"
目前這批急切解決居住需求的客戶出手後，豪宅還能被悉數消化嗎？林舒認為，沒有人能夠預測，因為政策是購買力的一個重要影響因素，當富豪們買不動豪宅時，政策可能會放寬，釋放更多購買力。
購買力的稀釋已經在二手豪宅市場顯現。随着新房豪宅供應 " 井噴 "，二手豪宅成交呈現量價齊跌的景象。
克而瑞數據顯示，2024 年 2 月和 3 月，上海總價 2000 萬元以上二手豪宅的成交套數和均價已經連續兩個月同比下降。
新天地附近某豪宅中介的一位經紀人告訴經濟觀察報，2022 年年底，門店一個月能賣出 5 套二手豪宅，慢慢地減少至一個月 3 套，到 2023 年年底，一個月只能成交 1 套二手豪宅。" 新天地二手豪宅的成交量與最高時期相比萎縮了 70%，翠湖天地今年到現在只有 5 套— 6 套成交 "。
2023 年年底，這家在新天地經營了十幾年的豪宅門店不得不接受關門的命運。
（文中王響、林舒為化名）
