今天小編分享的财經經驗：補繳價款可上市！深圳人才房“轉正”路徑将出爐，有樓盤最高需繳近百萬，歡迎閱讀。
本文來源：時代周報 作者：梁争譽
第一批安居型商品房入市十餘年，深圳發布其產權管理有關事項處理辦法的征求意見稿。
3 月 13 日，深圳市住房和建設局發布關于公開征求《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱 "《辦法》"）意見的通告。
《辦法》明确，權利人籤訂安居型商品房買賣合同滿十年，申請取得完全產權的，應當符合規定條件且補繳價款，補繳價款具體計算公式為：補繳價款 =（原市場價格 - 原購買價格）× 50%- 稅費。時代周報記者據此公式計算，補繳價款約為原購房價格的 21.5% 并扣除稅費。
業内認為，這一補繳比例合乎預期，兼顧了保障初衷與市場精神。另一方面，由于商品房價格深度回調，安居型商品房尤其是人才房（人才房權利人的不動產權證書登記為 " 安居型商品房 "）與普通商品房的價差收窄，套利空間有限，《辦法》或将對人才房項目的去化造成一定利空。
深圳一在建人才房項目，時代周報記者攝
補繳價款從十萬到百萬不等
《辦法》的出台有其現實迫切性。
據時代周報記者了解，中海閱景花園等深圳最早一批安居型商品房項目于 2012 年入市，禁售期限（10 年）屆滿，因此亟需明确申請取得完全產權上市交易的細則。
《辦法》從适用範圍、申請條件、辦理程式、補繳價款計算規則等方面明确了安居型商品房權利人（以下簡稱 " 權利人 "）申請取得完全產權的相關要求。
根據《辦法》，權利人申請取得完全產權同時上市交易的，需按照提出申請、受理審核、審核批準、補繳價款、變更和轉移登記的程式辦理。權利人足額補繳價款後，向受理部門提交繳納憑證，受理部門于五個工作日以内出具準予取得安居型商品房完全產權和上市交易的核準通知書。
其中，補繳價款的計算方式最受市場關注。《辦法》規定，補繳價款的具體計算公式為：補繳價款 =（原市場價格 - 原購買價格）× 50%- 稅費。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以 70% 計算。稅費是指權利人在辦理安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務費等。
按公式計算可知，補繳價款約為原購買價格的 21.5% 再扣除交易稅費。由于交易稅費主要為稅率 1%-1.5% 的契稅，因此最終補繳價款約為原購買價格的 20%。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者表示，當購買欲望不強烈，特别是市場相對比較低迷的時候，往往制定相對優厚的上市補繳價差的條款，" 深圳的補繳基準對購房者的紅利支持還是很大的。"
一名業内人士向時代周報記者表示，這一補繳比例合乎預期，在考慮市場公平和保障人群的可承受能力之間取得平衡，但對早年購買的人很友好，而近兩年購買的人抗性或較大。" 代入具體樓盤計算，可以看到中心區的人才房項目比如深業雲海灣、深鐵熙府，由于房價絕對值高，需要補繳的價款高達百萬。"
位于深圳龍崗的中海閱景花園于 2012 年 8 月入市，是當時深圳最大的安居型商品房項目，房源總量為 2888 套，推出兩種戶型，分别為 65 平方米 2 房、85 平方米 3 房，銷售均價約 0.79 萬元 / 平方米。按照補繳價款計算公式，中海閱景花園業主申請取得完全產權需補繳價款為 10.5 萬元或 13.8 萬元。
購買了深業雲海灣人才房的業主，需補繳價款最高接近百萬。
深業雲海灣于 2023 年 9 月入市，推出約 70 平方米 2 房、約 90 平方米 3 房，配售均價約 5.52 萬元 / 平方米。申請取得完全產權上市交易時，深業雲海灣業主需補繳價款為 79.2 萬元或 99.4 萬元。
" 這筆錢不能貸款，要一次性繳納，繳幾十上百萬的人壓力會比較大。" 前述人士補充道。
人才房與商品房價差收窄
人才房是深圳保障性住房體系的一個 " 新物種 "。初次上市時，不少購房者為其 " 高性價比 " 買單。
第一個人才房項目 " 星河開市客環球商業中心 " 在 2022 年 11 月入市後，人才房如雨後春筍般席卷深圳。據時代周報記者統計，2023 年全年，深圳一共批售 20 個人才房項目，累計去化約 1.2 萬套房，至少有 13 個項目開盤售罄，深業雲海灣更是創造了 " 萬人申購 " 的名場面。
可供對比的是，深圳中原研究中心監測數據顯示，2023 年深圳批售新房項目 184 個，成交約 3.2 萬套，" 日光 " 項目只有 4 個。" 人才房的火熱分流了不少剛需購買力，對商品房市場形成一定衝擊。" 深圳中原研究中心指出。
業内認為，《辦法》出台後，人才房與商品房價差收窄，或增加人才房項目的去化難度。
" 人才房價格是商品房備案價的 6 折，但人才房不能打折，現在很多商品房 9 折甚至 85 折出售，加上補繳的錢，人才房大概只相當于商品房的 8 折。" 深圳熟悉人才房項目的房企人士告訴時代周報記者。
此外，近幾年深圳房地產市場承壓，房價回調明顯，人才房的性價比被動降低。舉例來看，星河開市客環球商業中心最新配售均價約 4.49 萬元 / 平方米，距離其約 3 公裡的一個最新入市商品房項目備案均價約 5.64 萬元 / 平方米，折後單價最低約 4.6 萬元 / 平方米，價格非常接近。
" 人才房就是降低現在購房的門檻，用時間換空間。" 前述房企人士認為，補繳價款後，二者價差進一步縮小，利空人才房，" 對商品房的利空小了一點點。"
據了解，自 2023 年 8 月起，深圳不再安排建設安居型商品房和人才住房，轉向建設配售型保障房。時代周報記者綜合深圳市規劃和自然資源局等渠道信息了解到，截至今年年初，處于未售 / 在建 / 拟建狀态的安居型商品房項目逾 50 個，可供應住房超 3 萬套。
