今天小編分享的财經經驗：小區衰敗，正在吞噬我們的未來，歡迎閱讀。
撰文丨任大剛
" 小區衰敗 " 怎麼辦？
《南方 · 周末》的作者采訪了武漢大學社會學院王德福副教授，王副教授給出的方法是：" 首先要認清在如此迅速的社會變革下，個人需要重新學習如何過社區生活。"
01
小區衰敗，真問題與假問題
坦率地講，讀完整篇報道，我認為有兩個問題還是沒有得到答案。
其一，什麼是 " 小區 "？
該文一開始引用的案例是快遞小哥不幸被寫字樓脫落的外牆裝飾磚砸中身亡。眾所周知，在中國大陸，所謂小區，都是指居民小區，寫字樓顯然不屬于 " 小區 " 範疇，這個案例中的 " 肇事者 " 與本文要讨論的 " 小區 " 有什麼關系？
即便是商住兩用的物業，明明寫的是寫字樓方面的責任，責任主體更加明确，冤有頭，債有主，跟小區何幹？接下來不就是跟寫字樓業主打官司的事嗎？
其二，" 小區衰敗 " 的具體表現有哪些？
作者引用中消協的數據稱，業主與物業之間的争端綿延不斷，2021 年物業服務投訴案件有 8929 件，相比 2020 年的 5818 件，增幅高達 53.47%；2022 年物業服務類投訴增幅雖有下降，但仍是十大投訴熱點之一。
作者提到，除此之外，業主與業主間、業主與外來人員的糾紛也頻頻發生，小區保安與外賣員的衝突，小區噪聲、寵物管理等無數常見、細微但又難以解決的矛盾，困擾着幾乎所有城市小區，撕裂着社區中人與人的關系，幾乎變成英國政治哲學家霍布斯所說的 " 所有人與所有人的戰争 "。
問題是，中國到底有多少小區？
我在網上查看相關數據，由于統計口徑不同，多的有 150 萬之說，少的有七八十萬。暫以 100 萬計，每年有幾千起投訴，平均下來，一百個小區不到一起投訴，算不算 " 争端綿延不絕 "？
即便有一倍以上不到消協投訴，從其他途徑解決，恐怕也夠不上 " 争端綿延不絕 " 吧？
這不是說中國的物業公司服務有多完善，而是說明，按照法律規定，物業公司的服務不行，完全可以讓他滾蛋。這裡有比較完善的自由交易空間，犯不上抱怨 " 争端綿延不絕 "。
至于業主與外來人員、小區保安與外賣員、小區噪聲、寵物管理，這在各種傳聞中多有發生，甚至相當惡性，但這根本就算不上 " 所有人與所有人的戰争 "，要麼就是作者對 " 戰争 " 有什麼誤解。
由于作者對 " 小區衰敗 " 這個話題存在上述兩個文不對題的理解，所以話題就轉向了素質論式的讨論：地緣關系社交、知識門檻很高、強人自治、理念轉型之類。這就有些無聊了。當然，從事學術研究，未嘗不可。
但這樣讨論問題，顯然歪了樓，遮蔽了 " 小區衰敗 " 的真問題：缺錢。可惜，整篇文章對此只字未提。
02
物業費和維修基金困局
如果仔細分析，就會發現，《南方 · 周末》這位作者所例舉的 " 小區衰敗 " 問題，與 " 缺錢 "，物業費不高多有關系。
業主與業主之間的衝突，要麼是一方占用公共空間引起另一方不快，要麼是樓上危害樓下或相互危害，至于物業與保安衝突、寵物和噪音困擾，說到底，都是物業管理不到位，背後還是缺錢。
如果物業公司敢收取更高的物業費，那麼小區居民和業委會就有膽量向物業公司提出更高的要求。但物業公司收取多少物業費，居民願意支付多少物業費，都不是單方面說了算的，是市場在起作用。最終小區居民享受到什麼樣的物業服務，與自己所支付的物業費高度相關。
至于提高小區居民的素質之類，也只是在支付同樣的物業費之下，略有改進而已，不是一個決定性因素。
說起來有些殘酷，但事實就是這樣，既然是市場交易行為，你就不能花買粉絲的錢，要求吃魚翅。
更麻煩的是維修基金。
譬如寫字樓外牆脫落，不就是維修基金不足，沒錢加固嗎？
近 20 多年來，中國各地大中小型城市的房價普遍都有 10 倍以上的漲幅，而維修基金是根據居民小區建成之時的購房款，一次性按比例收取的，通常占購房款的 2% — 3%。此後，擴充維修基金的渠道，包括小區公共物業出租收入、停車費收入、樓宇廣告、利息收入以及居民自願掏錢充實等等。
問題是，随着小區管線、安全設施、電梯、綠化、道路、照明等等設施的老化，加上材料和人工費用上漲，如果是老舊小區，維修基金的收入遠遠不能覆蓋支出，導致維修基金很快見底。下一步的維保難以為繼。
2020 年，《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》出台，明确 " 改造資金政府與居民、社會力量合理共擔 "，現在看來，居民出資人多事雜，統一意見很困難。已經進行的老舊小區改造，多由政府和社會力量出資。在經濟高速增長時期，這不是大問題。
但遇到經濟下行，政府财政捉襟見肘，出資就是個不小的問題。
這實際上也是目前很多基礎公共設施所面對的難題。建的時候是經濟高速增長，有的是錢，根本不用考慮後面的運營支出。如果遇到經濟下行，維護和運營支出找誰要去？
03
怎麼治理 " 小區衰敗 "？
最重要的事情是，錢從哪裡來？
中國城市化是集中爆發，短時間内完成，這就注定了居民小區的 " 老舊 " 化也會在短期内出現，與此相應，短期内會需要大量改造資金。
如果不能及時改造，衰敗速度會加速，最終可能不可收拾，甚至不可控地出現安全事故。
向居民收取改造資金困難較大。
首先，一個小區的居民，改造意願有大有小，有這兒有那兒，眾口難調，很難統一意見，形成可行的改造計劃。
其次，即便有政府出資，可以 " 占便宜 "，居民只需要配套一些錢，也有部分居民因為種種原因，不會掏出真金白銀。
這是公寓樓占絕對數量的中國居民小區即将大面積出現的痼疾，剛造好的時候美輪美奂，天長日久，弊端百出，很難想象 50 年、60 年後，會是什麼樣子。更不要想象 70 年土地使用權到期時的破敗程度。
也因此倒推回來，很多小區，如果建設之初，建築質量就存在隐患，恐怕支撐不到 70 年，就已經無法居住。
為避免到時候無法收拾，那些樓齡超過 30 年的，從現在開始就應該有所計劃，再過二三十年，某些公寓樓如果連維修價值都沒有了，該怎麼辦？
如果說房產是今天中國人最大的 " 恒產 "，那麼在不久的将來，這份 " 恒產 " 恐怕就會成為 " 動產 "，有 " 清零 " 之虞。無恒產即無恒心，這也是引發小區各種糾紛的深層原因之一。
有鑑于此，有些過于老舊的小區，如果沒有多大維修價值，實際上應該在全體居民同意的前提下，推倒重建，并減免稅費，使居民能夠負擔得起建設成本。
在產權上，也應做出調整，譬如把土地使用權從最長 70 年延長到 100 年乃至 200 年、300 年，讓舊小區翻建更加注重長遠規劃，注重建築質量，成為城市之光。
據悉，有的老舊小區已經開啟推倒重建工作。吸取教訓，早定大計，早做制度調整，是下一代房地產業健康發展的第一步。
個人觀點，僅供參考
