今天小編分享的财經經驗：排隊、全款、搶房！上海平均每天賣掉12.5套豪宅，開發商擔心下半年客戶“不太夠”，歡迎閱讀。
" 搶到了，2670 萬元！超出預算兩三百萬元。"
8 月 29 日，在上海中海領邸玖序二期開盤現場，幾組搖号順序靠前、成功選房的家庭正在交流經驗。
120 套房源、352 組認籌，開盤選房約半小時、141 号售罄，總銷售額 31.6 億元——這已經是 8 月上海第三個開盤售罄的豪宅了。
" 這次還是沒機會。" 周南（化名）告訴《每日經濟新聞》記者。他已經是第二次認購這個項目了，上一次搖号順序超過 500 号，但也近距離體驗了一把 "24 秒賣一套豪宅 " 的驚險與刺激。
就在前兩周，市場剛剛 " 消化 " 過一批購買力：8 月 25 日，上海新天地附近的錦園項目首開，33 套房源一搶而空，成交金額 18.27 億元；8 月 18 日，融創外灘壹号院二期二批次 110 套超大戶型開盤，1 小時内清盤，銷售額近 57 億元，平均每套 " 半個小目标 "。
僅僅半個月，三個項目合計銷售達到 106.27 億元。
2024 年以來，上海已先後有 12 個豪宅項目開盤，幾乎次次日光。到底是什麼人在買買買？開發商卷成什麼樣？巨量供應之下，購房者還夠用嗎？
平均每天賣掉 12.5 套豪宅
售罄、日光、時光，今年的上海豪宅，已經不能用普通視角來看待了。
總價 2500 萬元以上的豪宅，今年截至 8 月 18 日，上海共網籤了 2641 套，并且還有相當數量的成交正陸續網籤。如果再加上 8 月成交的 263 套，那麼前 8 個月的戰績已接近 3000 套。這不僅遠超其他三個一線城市，更是上海過去 10 年來未曾出現過的。
打響 2024 年 " 日光 " 頭炮的是中海順昌玖裡。套均總價 4000 萬元左右，首開全部售罄，銷售總額 196.5 億元，打破了全國商品房單次開盤銷售總金額紀錄。
七八月的市場淡季，上海豪宅卻入市必搶：
龍盛灣上二期，120 套房源認購率 239%；融創外灘壹号院二期二批次 110 套房源，認購率超 180%；中海領邸玖序二期，有效認購率 252%；錦園 33 套，項目開放 4 天開啟認購，認購率 152%；綠城前灘百合園三期 10 套别墅，總價 5300 萬～1 億元，認購率 210%。
不斷增加的供應量，仍然能被市場吸收，購房者們幾乎是 " 有多少買多少 "。
據中指研究院統計，2015 年 2500 萬元及以上價位的豪宅在上海成交只有 896 套。此後的 8 年裡，大多保持着每年 1600～1700 套的水平。但這一平衡被 2024 年的井噴式供應打破了，算上三周内售罄的融創外灘壹号院、錦園和中海領邸玖序，上海上半年平均每天成交 12.5 套豪宅。
而同期的北京，除了個别熱門項目外，很少見到高端住宅接連開盤售罄。根據中指研究院的統計，今年截至 8 月 18 日，北京 1600 萬元以上的住宅網籤 1257 套，與 2023 年 3582 套、2022 年 4028 套、2021 年 3616 套的成績相比，規模縮水相當明顯。
出手闊綽、全款買房，他們是誰？
" 大部分買家還是本地和江浙一帶的客戶，大約各占 40%。" 融創外灘壹号院市場負責人章宸（化名）在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
而且，這些客戶出手闊綽。
" 第一批次全款買房的客戶占了一半左右，很多客戶有多處房產，有些已經買了外灘壹号院一期，或者黃浦江沿岸的一些豪宅；有來自江浙的企業主，已經在上海繳納社保多年，又是多胎家庭、房票充足，之前沒有豪宅供應，只能買二手房，第二次開盤終于搖到了新房。"
圖片融創濱江壹号院搖号現場企業供圖
上海某豪宅項目營銷負責人也向每經記者透露：" 明顯看到，今年有一些外地客戶到上海來進行資產配置，特别是有核心資源的房子。其實部分客戶并不具備買房資格，但孩子在國外留學，通過畢業落戶的方式獲得房票來買房。"
核心城市豪宅為何一房難求？
鏡鑑咨詢創始人張宏偉對每經記者分析：" 北上廣深核心城市核心區網域的項目存在價格倒挂，又是核心資產，未來三到五年大概率是價格上行周期。"
" 另一方面，核心城市政策的敏感度，以及需求支撐相對還是比較足的，每隔 3～6 個月出現一輪政策刺激，就會相應釋放一波成交量。核心城市的優質資產在這種行情下，又會出現獨立行情。"
" 這些人很敏感，一下子就嗅到了機會。" 上述豪宅項目負責人也對每經記者透露。
張宏偉指出，未來三到五年是一個降息大周期。在降息周期裡的資產配置邏輯，肯定是核心城市的核心資產。
豪宅客戶已經 " 不太夠 "
這些動辄半個小目标的豪宅，大多圍繞在上海 " 一江一河 "，即黃浦江和蘇州河區網域。
頂豪產品的準業主很少 " 全城購 "，不同板塊的豪宅對應的客群特征比較明顯。例如黃浦區歷史風貌區的錦園，老城廂風貌肌理、城市情懷是最大的吸引力；浦東濱江板塊以稀缺江景資源和面積結構取勝；再往西，徐匯長寧區則是上海傳統豪宅聚集區。
" 和年初熱賣的中海順昌玖裡相比，融創外灘壹号院購房客群整體年齡要低 10 歲左右。中海順昌玖裡地處新天地板塊，優勢不言而喻，地緣客戶認可度高；外灘壹号院所在的板塊比較新，江浙客戶中父母為子女購置房產的占比較大。" 章宸分析。
" 買豪宅的客戶對于地區塊或者地段的認知，有自己的想法，基本上很難去動搖。"
從這個邏輯出發，豪宅之間的競争，往往成為板塊内營銷層面的競争。
下半年等着入市的豪宅項目中，低密度别墅、風貌住宅體量不小。以黃浦區錦園為例，周邊新房和二手豪宅全是強有力的競争者，更别提 " 翠湖六期 " 這個足夠吸引全上海買家跨區網域出手的頂配項目。
不僅如此，東外灘、北外灘、虹口、靜安等非傳統豪宅區網域，高端產品更是層出不窮：弘安裡風貌項目，東外灘剛剛公布案名的 " 保利外灘序 "、翠湖濱江風貌别墅，靜安區保利永興裡、萬科中興傲舍……
章宸透露，從今年開始，此後每年的豪宅供應可能達到至少 3000 套。當豪宅供應在市中心多點開花，地段毫無疑問還是最核心的競争力，而對于遠離傳統豪宅板塊的新項目、新板塊，就開始拼命卷概念、卷產品、卷實景展示。
另一個層面的問題，有錢人還夠不夠用？答案顯然是：不太夠。
起碼在短時間内，不足夠延續上半年 " 倍數認籌 " 的盛景。
" 今年肯定是上海近 10 年來豪宅銷售額最高的，5 月左右的銷售套數已經達到去年全年的量了。但這個客戶池到底有多大，能支撐多久，從市場和客研角度看，還是會有些擔憂，核心資產、優質產品也是有限的。"
上述豪宅營銷負責人坦言：" 下半年隐憂還是存在的，部分高收入行業限薪，也會帶來大面積客戶購買力的降維，原來可能預算在 5000 萬元的現在降到 3000 萬元。"
實際上，客戶群體悄然發生了改變：一是購買力不像以前一樣能夠快速爆發，買家做決策的時間更長了；二是客戶會反復比較，原先只要是市中心板塊出來一個項目，都會被争搶，現在好多客戶會在板塊内、品牌之間、區網域之間比。
每日經濟新聞
