今天小編分享的财經經驗：看完這兩個數據，才能透徹理解現在的樓市政策，歡迎閱讀。
最近，有兩個數據很受關注。
一是居民存款總額，2024 年末達到了史上最高的 152 萬億。
對應到 14.08 億總人口，每個人的平均存款就達到了 10.8 萬元。
不知道你達到平均線了沒有？但是能看出，雖然利率在不斷下降，大家還是選擇瘋狂存錢。
近十年利息變化情況
另一個數據，也約等于在變相存錢，那就是保險，尤其是其中的 " 壽險 "。
官方統計數據顯示，2024 年保險行業保費收入接近 5.7 萬億，同比增長達到兩位數。
其中，财產險，也就是車險等這一類保險，同比增長 5.32%，算是一個正常數據。
但人身險同比增長了 13.2%。人身險中增長最快的又是 " 壽險 "，增幅高達 15.45%，總金額已經超過了 3.1 萬億。
現在大家身邊多多少少都有幾個賣保險的朋友，你可能也咨詢過他們，被推薦最多、成交最活躍的就是壽險，因為很多人是把把壽險當作長期儲蓄來用的——它的利息能達到 3 個點左右。
結果就是：銀行存款產品的低利息擠壓，導致保險公司業務量大幅增長。僅壽險一項，2024 年就又比前一年多成交了 4000 多億，比 2021 年末多成交了近 8000 億。
這意味着，降低利率把人們手中 " 多餘的錢 " 擠壓進消費市場的效果被打折了，人們還是在拼命找儲蓄、理财替代產品，最終是保險業抓到了 " 紅利 "。
來源 @公号 13 個精算師
2024 年，保險業規模快速增長，總資產同比增幅達到了 19.9%，在銀行、證券、保險這三大類金融機構中一騎絕塵。
回顧一下：2021 年保費增速還是負的，誰能想到短短 4 年就 "V" 型反轉了呢？
這 4 年發生了什麼大事？想必每個人第一時間都能想到答案：健康更重要、更惜命的被偷走的幾年，以及房地產市場的急速下行。
2021 年至 2024 年間，全國房地產市場的成交額萎縮了将近一半。
由此產生的影響，不只是房地產企業的暴雷和企業規模、利潤的下滑，更重要的是影響了整個社會的資金流向變化。
為什麼這麼說？先來看看房地產直接相關的幾個資金數據：
數據來源：國家統計局，未來可栖整理
4 年中，直接從存款中掏腰包買房的錢少了 4 萬億還多，個人貸款買房的金額少了近 1.7 萬億。
合計，從個人賬戶中流向房地產市場的錢少了約 5.7 萬億。
若按 2021 年全國人均存款 7.3 萬元計算，相當于全國每 26 個人中就有一個延遲或取消了買房計劃。
由于房價下行帶來了資產減值，以及房地產產業鏈上相關公司員工的财富縮水，也由此引發了一場大規模的民間 " 去杠杆 "。
據格隆匯整理的數據，今年 1-2 月份中國居民新增貸款金額創下 2015 年以來的新低。
人們更願意留錢在手裡，而不是加杠杆變成别的資產，或者花掉。這種行為是在針對資產縮水和收入下降做對衝。
來源：格隆匯
更多的儲蓄，更少的貸款，資產價格的縮水，會導致社會上資金和房產的流動性下降。更多的錢趴在賬戶中不進行交換。
如果更嚴重的話，将會產生通縮。
同時，居民貸款數額呈數萬億的降低，以及銀行、保險賬戶中個人資產高達上十萬億的增加，會讓官方產生一個誤解：人們只是不願意花錢，而不是沒有錢。
畢竟，從數字上看，民間财富還是在正增長的。
所以，我們會看到大量的政策是在針對性擠出銀行中的存款。包括降低存款利率，以及對壽險等儲蓄類保險的利率進行直接 " 限高 "，以及發放優惠券等。
樓市企穩政策在第一階段也是類似的思路，降首付、降利率、降低中間的交易費用等。
政策的邏輯是降低購房成本，讓購房人在心理上可以對衝資產貶值風險。降低購房門檻，激活更多購房需求，讓原先買不起房的人也動動心思。
但刺激出來的增量，擋不住存量的下滑，所以整體上看，地產大盤子的交易總量還在持續下滑。
與此同時，房價也在不斷滑坡，已經回調到了 2016 年的水平。
根據 wind 數據，今年年初，北京二手房價格相比最高峰，已經回調了 28.5%，回到了 2016 年 8 月的水平；上海回調了 30.2%，直接跌回了 2016 年 3 月；廣州和深圳更誇張，一個跌了 29.7%，另一個跌了 37.9%。
這裡插入一個觀點：在房地產市場下跌過程中，破壞力最大的并不是價格下行，而是鎖死房子的資產流動性。
為什麼這麼說？
因為，如果把房子當作一個商品，只要它一直在被交易，處于流通之中，那麼跟房子相關的連帶債務就有被轉移、消化的可能。但如果沒有人去交易它，它就只有居住價值（使用價值）和評估出來的價值（資產價值）。
但處于下跌通道中時，疊加地產企業和買房人的高杠杆水平，房子的價值就很難去按市場價格評估，只能預估市場會繼續踩踏，資產被大幅度折價。
所以在 2022 年、2023 年的市場上，能看到大量的暴雷企業以低至 4 折的價格出售資產。
這是沒有辦法的事情，流動性差的資產估值向來就低，比如工廠廠房類也是。
最終，我們就會發現一個現象：流動性被鎖死，或快速大幅下降，會繼續加劇資產價格的下跌，甚至引發踩踏。
過去兩年中，挂牌一年賣不出去的二手房，開盤三年去化不到一半的新房，比比皆是。
這種情況帶來的一個最直接後果就是：地產企業收縮投資，人們因為個人資產總量下降而降低消費，拼命儲蓄，以便補回資產下跌的損失。
同時，意味着全國房地產每年 10-15 萬億的開發投資中，有相當比例變成無效投資，最終轉化成了企業壞賬，然後有關聯到了銀行壞賬風險。（大多暴雷企業的土儲中，相當一部分都是此類資產）
二手房市場上，買房者想狠狠砍價，賣房者把挂牌價降了又降，但每個小區只有最低價才能成交，為了避免被踩踏，最後業主擺爛不再降價，雙方進入僵局。房子流通性急劇下降，上百萬億的資產無法變現，也就無法轉換成下一套房的首付，或者消費能力。
之前在增量時期流向房地產市場的錢，逐漸變成堰塞湖，變成一個黑洞。
市場上即使有購買需求，大家看到這種情況，也會不願意往裡砸錢，避免被黑洞虹吸。
所以，房地產市場企穩的一個關鍵因素變成了：刺激房子的流動性。
基于這個目标，樓市政策第二階段的加碼政策開始定向發牌。
第一張牌，好房子。
從表面上看，好房子是居住體驗的更新。但它產生的直接效果卻是：通過強大的產品代際差距，對老房子形成碾壓，存量房產持有者擔心手中的老房子會加速貶值，會被迫選擇進行資產換倉。
同時，大量新產品的出現，也會刺激到一些潛在買家，讓他們重新有了購買欲望。
于是，大量 " 改善需求 " 進入新房市場。因為這些業主對現有房產的 " 拋售 "，二手房市場也重新出現了大批優質、低價房源，市場成交量重新回升。
這是真正的供給側改革。
部分項目的得房率高達 140%
第二張牌，城中村改造。
" 房票 "的作用不用多說了，推進内循環。這次繼續 " 加量 "，" 在新增實施 100 萬套的基礎上将繼續增加改造規模 "，目的很明顯。
第三張牌，政府加速入場收房。
兩會提出 " 推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面，給予城市更大自主權 "。
從去年各城市的經驗看，開發商手中的滞銷新房和個人手中的二手房都在收購範圍内，政府直接充當了流通環節中的一環。
僅廣州一個城市，針對越秀地產一家企業，盤活的存量資產就高達上百億。
第四張牌，嚴控增量。
今年一季度能看到一個反常現場，全國一二線重點城市的土地市場異常火爆，高溢價率地塊頻出。
地王產生，直接原因是重點一二線城市的核心地塊集中供應，好城市、好地段的好房子是未來地產市場上最有可能的保值產品，這一塊市場頭部開發商必須吃下去。新增的土儲份額多少即意味着市場份額大小。
因為，整個地產市場的容量下降之後，有兩個集中度會上市：
一是頭部房企的集中度上升，市場份額和品牌力都會得到加強。
二是好房子產品的市場集中度上升，" 好房子 " 成為主流產品，" 壞房子 " 賣不出去。
所以，搶地背後，搶的是未來有足夠流通性的產品。同時，在一盤定輸赢的時代，拿到一個單盤幾十億、上百億的熱賣項目，也将會是頭部陣營的占位争奪的關鍵棋子和勝負手。
本質上，這是頭部房企的卡位争奪和中後部房企的生存門票争奪。
但對于市場，搶地帶來地價上漲，又間接上對地價和房價都起到了托底作用，產生了 " 房子降價是有底線的 " 的心理預期。
随着大量好地段的好房子入市，市場也開始出現變化，老錢換倉，新貴入市，樓市的成交量就逐步企穩了。
一旦成交量平穩或上漲，價格也會逐步走出踩踏區間，房子作為資產的流動性就能恢復，信心也開始有了。
綜合來看，通過收儲和發展租賃市場，去解決剛需端的需求，避免剛需型房源入市踩踏。針對改善市場，用好地段的好房子來改變供給結構，促進資產換倉，和刺激新需求提前入市，同時取消限價，讓市場發揮主導作用。整個市場開始被逐漸盤活。
這一系列組合拳出台之後，我們會發現，近期罕見的進入了一個樓市新政出台的低頻期，與去年、前年大量的新政發布都不一樣，這也從側面說明：現在的政策已經有效了。
最近出台的住宅新标準，以及南京 " 房七條 "，都是在明确細則，強化預期，發力點還是：在供給側提供有代際差的產品，在中間環節刺激流動性，取消限制，發揮政策托底、市場主導的作用。
另一方面，也意味着，今年大概率會是地產行業真正築底的時間。
原因之一：重點城市的產品已經換了。打個比喻，樓市就像幾年前的汽車行業，過去賣的是油車，現在賣的是新能源，油車庫存對新產品的擠壓作用會越來越小，不能再以舊眼光看新市場。
原因之二：重點城市的一二手房成交量在過去半年内已經企穩，成交量回升基礎上，市場形成了兩個潛在共識：新產品的品質和價格得到市場驗證，供需之間形成第一個共識；舊庫存和二手房降價之後，以新產品的價格為錨點，通過價差空間大小，也建立了有效的價格價值評估邏輯，市場逐漸告别混亂，變清晰了。
但需要提醒的是，築底之後并不意味着 "V" 型反轉，未來的新市場與過去會有本質不同，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都等重點城市會與其它城市形成分化，北京等城市的内部也會形成高低端市場的分化，分化則意味着子市場之間的傳導效果變弱，很難再有集體恐慌情緒。
另外，地產在經濟發展中的地位，以及地產對銀行系統的 " 綁定 " 風險，在這一輪下跌周期中都得到了測試，" 去地產化 " 是名牌。過去 5 年的地產負作用，從上到下，應該沒有人會希望再來一次。
