今天小編分享的财經經驗：中介眼裡，哪類房子更容易成交？，歡迎閱讀。
坦白講今天二手的挂牌存量有點誇張。
新政後的日均新增 1104 套，是 9 月的 1.15 倍、是 8 月 1.28 倍。
而這也讓原本高居不下的二手庫存雪上加霜，截至 10 月 28 日上海鏈家的二手挂牌已經來到 17.89 萬套。
所有人都在問什麼時候破 18 萬套，但其實破不破都不妨礙現在的二手庫存每天都在迎來自己的歷史新高。
坦白講面對這樣的房源庫所有中介都得做出選擇。
稀缺房源、低價房源一定是所有中介的上上籤，但這類房子放房源庫裡鳳毛麟角。
更常見情況是大家都是有優點又有點劣勢的房子。
那站在中介的角度他會首選哪些房子推薦給客戶，或者說在中介眼裡哪類房子更容易成交？
類似的話題我們三年前也做過，那時候還給大家畫了張中介内部的房源分級圖，時至今日這個分級應該還在。
但關于這個問題今天的中介小哥們卻給出了完全不同的答案。
" 避開這 40%，奔向剩下的 60%"
大概畫面就是跟十套房源的房東聯系，首輪就能篩選出其中六套，另外那四套都有個共性，就是房東相信樓市還會漲。
而中介面對海量房源要做的第一件事就是：
避開這些相信樓市還會漲的房子。
這句話挺殘酷的，但相信樓市還會漲的房東往往會做兩件事，叫咬死挂牌價和咬死議價空間。
這兩件事往往會帶來兩個結果：
堅持挂牌價不變結果就是為同小區房源做嫁衣。
談價格的時候如果為了兩萬塊談崩，結果就是下一個客戶遙遙無期。
這兩件事每天都在真實上演。
比如靜安某套挂牌 2000 萬的房子，有人出價 1950 萬房東不賣，他覺得後面房子還要再漲，低于 2000 萬就是不賣。
但其實最後結果是當他錯過這個 1950 萬客戶之後，下一個客戶出價更低。因為市場價格是往下走的。
哪怕現在成交量雖然起來了但價格還是走低，這時候認為市場還要往上走的房東往往會比市場慢一拍。
只有當真正經歷後他才能更加理性看待市場。
而這個階段任何人跟他說什麼他都不會相信，只有自己經歷才能相信，就跟成長一樣。
而對于中介而言與其花時間去陪房東成長，不如先去陪跑真正準備好的房東。
所以對中介而言他們有句 slogan 就是開頭說的那句：
而這類房東十個裡差不多有四個，相當于十套房子裡有四套就這樣。
對于中介來說，要想這個月業績有保證，首先要把這 40% 房子剔除掉，然後奔向那 60% 的房子。
" 首推那種願意出來聊價的房子 "
所有中介都喜歡會配合的房東，這裡的配合不僅僅是工作日看房或者協調租戶看房這種的，而是願意出來聊的房東。
因為對于真槍實彈的二手交易而言，最終的成交價格都是談判桌上談出來的。
所以只要願意面聊就有成功的可能性，這種對中介吸引力是致命的，遠勝于看不到盡頭的帶看。
如果不在上海，也可以通過線上會議方式，只要願意配合跟客戶見面聊，就代表有機會。
這件事其實很多房東是反感的，首先面聊就意味對買家報價的默許。
很多時候房東的态度是：我底價就是 980 萬，你不要講了。
這類房東以前肯定被騙過，比如有的中介用 970 萬的價格騙到門店，結果對方只出 930 萬，一分錢不加，所以後來房東就笃定 980 萬，不然不出來談。
其實面聊的價格是不斷波動的。
能面聊的價格不是成交的價格，只是能讓你們坐下來談判的敲門磚，不要把它看作是對方出的最後價格，也不要因為一次受傷而打翻所有機會。
因為很有可能電話那頭的客戶最後真的能談到 970 萬，不聊不談不見面是不會知道的。
更吃虧的是如果你的價格不是談出來的，而是報出來的。
當你将自己的真實底價告訴一位中介或者一位客戶，不用一兩周你附近的中介都會知道你的底價。
因為現在客戶的重客率太高了，同一組客戶可能跟好幾個中介看房。
而當你的底價被問出來之後，之後所有出價都只會踩着你的底價往下砍。
所以你真實底價留給談判桌是更明智些。
放寬你出來聊的價格阈值也會增加房子的成交概率，那這個度在哪。
一線作業中介給到我的體感數據是5%左右，僅供各位參考。
大概 300 萬底價的房子出到 280 萬就可以出來談、1000 萬的底價出到 950 萬就可以談了。
" 拼命找系統裡 8～10 分的房子 "
這裡的系統分可以理解為機構中介對每套房源的評分，而 8～10 分的房子往往是他們最中意的。
這類房子都有兩個維度的特征：
首先就是帶看量高的。
同小區有的房子每周都有帶看、有的房子每月都沒一組帶看，前者在系統裡的評分就會更高，也會更吸引中介的關注。
說實話有帶看至少說明兩點。
首先房子不會差，有自己的突出的點。
運氣好的會碰到稀缺房源、或者價格低于市場價的高性價比房源。
哪怕都不是，那也至少有賣相好、有裝修等賣點，不然不會有帶看。
對中介而言這就夠了，說白了你的房子有賣點，他不會做無用功。
然後就是願意降價的。
這裡的降價不是讓你本來 400 萬的房子挂個 500 萬慢慢降。
系統首先會判斷你的挂牌價有沒有參考過往成交價。
其次你是不是在一定時間内降價，而不是綿延 1～2 年的慢慢降。
有點少量多次的意思。
比如 300 萬的房子今天降 10 萬、過幾天再降 10 萬。
這類系統說白了是一個機器人，他不會像人腦那樣揣摩，而是結合歷史數據和現有發生的變化來判斷你的誠意。
不過歸根到底系統分的評分機制也是一個黑匣子。
沒有絕對的評分标準，一方面它自己也在學習有點像 AI，另一方面明文規定只會醞釀鑽空子這件事，因為沒誰不想讓自己的房子得高分，最後只能讓評分變雞肋。
合适的時候，真的，花點錢。
去買個流量傾斜工具，幾千塊錢的服務包，只要對方說好這個服務包可以給到具體多少的曝光，都是這個賣房行情之下不錯的選擇。
我自己看到過某中介機構的服務包，買了之後你的房源會更靠前展示，對中介或者找房的客戶都是這樣。
對中介而言是每次打開手機首頁展示的第二欄或者第三欄，對房東而言這是很得力的，在房源展示的本分之外，能增加曝光是鈔能力帶來的好處了。
不過凡事有個度，也不要太依賴這樣的服務包。
它最多就是錦上添花的效果，不要期待太深，功夫最好都花在 01、02 部分說的那些。
沒有中介不喜歡 " 筍 " 盤的
這裡的筍盤不僅僅是說高性價比的房源，還有筍的另一層意思就是新。
對于新挂的房子，不管是中介還是客戶都是格外感興趣的。
這件事如何理解呢，我們反過來說你會更理解。
如果一套房挂牌一兩年都沒賣掉，那背後要麼價格虛高、要麼房子有硬傷、要麼房東不誠意，這裡面無論哪一點都是中介和客戶避之不及的。
所以如何讓自己房源變 " 年輕 " 是蠻重要的。
哪怕撤牌再重新挂都好過你一直挂一直挂。
還有一種筍叫目标明确。
說出來各位可能不信。
中介判斷一個房子到底能不能快速賣掉，包括這個房子就是有客戶能坐下來談的時候成交的概率高不高，主要看房東是什麼賣房目的。
原話叫做你有沒有一個必賣的理由。
比如我要搖新房所以要賣房、我家孩子上學所以要換房 …… 這些都是必賣理由。
聽上去簡單不能再簡單，但其實這類明确訴求的房子還真不多，而這類房子中介遇到了往往格外珍惜。
結尾
眼下全市存量挂牌的房源數量大概在 25.56 萬套。
僅從鏈家近 18 萬套的挂牌存量的規模中就可以知道全市二手挂牌市場的激烈程度。
我記得三年前這個數字還在 10 萬套上下。
今天市場裡的房東該如何面對這個對比三年前幾乎翻番的市場。
這樣的市場如果我們還停留過去五年甚至過去三年的賣房邏輯上，顯然是不夠的。
今天也沒有用數據去分析二手市場的 123，更多是從那些從業 10 年以上的老中介身上扒來的他們内心的真實想法。
也正是因為這樣的從業年限讓他們足夠多的看到市場上不斷不斷不斷重演的一些樓市場景。
所以想用這篇文字讓買賣市場的信息互動更為直接些，少做無用功。
在接下來這 25 萬的賣房戰場上，能打赢勝仗的一定是以上維度沒有明顯短板的房子，然後其中一項還格外突出。
沒辦法，真金白銀的市場認的都是硬道理。
