今天小編分享的财經經驗：漲價5億，越秀地產拿回了一個多月前退的地，歡迎閱讀。
" 住宅用地的變現相對更容易，且目前海珠區的一手住宅售價相對穩定，前景明确。"
廣州海珠大幹圍地塊再度亮相，身價卻已今非昔比。
12 月 23 日，越秀地產以底價約 20.23 億元競得廣州市海珠區大幹圍 AH101533 地塊，折合樓面價約 3.35 萬元 / 平方米。該地塊為二類居住用地 R2，宗地面積 15489 平方米，計算容積率建築面積 ≤60398 平方米。
從地塊位置判斷，越秀地產這次摘得的正是 11 月 13 日以 15.29 億元現金補償退還廣州市土地開發中心的大幹圍地塊，彼時地塊性質為商業用地兼容商務用地。
據越秀地產 2024 年 11 月 13 日發布的收儲公告，廣州大幹圍地塊是 2021 年 7 月以 22.93 億元從廣州越秀集團手中收購佰城投資 98% 股權時所獲的，地塊分為 AH101533 及 AH101534 兩部分地塊，總用地面積 15491 平方米。收購時，廣州大幹圍地塊原計劃将發展用以商業用途。
而廣州大幹圍地塊僅是佰城投資在該區網域擁有地塊的其中一部分。
據悉，佰城投資擁有的項目土地位于廣州市海珠區工業大道南大幹圍 12 号、1 号（地塊二），總占地面積約為 6.26 萬平方米，項目土地将發展為商業用途，包括公寓、零售、購物中心、配套設施及地庫。
在上述項目中，越秀地產僅開發了一個商辦項目，位于海珠區工業大道南大幹圍 12 号地塊，首期主打公寓產品即越秀天荟江灣，而被回收的 AH101533 及 AH101534 地塊在拿地三年後仍未開發。
據觀點新媒體查閱，越秀地產未披露廣州大幹圍地塊收儲公告前，今年 8 月，廣州市規劃和自然資源局公告的 2024 年部分拟供商品住宅用地項目清單（第三批）已将大幹圍地塊納入其中，規劃用途為二類居住用地，總用地面積為 1.45 公頃，建築面積為 10.15 萬平方米。出讓方式為挂牌出讓。
來源：公開資料
繼而在 10 月，廣州市規劃和自然資源局公布大幹圍地塊的規劃調整方案，拟将兩宗土地由商業用地兼容商務用地調整為二類居住用地。
用地面積不變，建築面積均下調至 30047 平方米，容積率由 8.03/7.38 調整成 4.2，建築密度下降至 35%。
來源：公開資料
有關市場人士指出，政府之所以對廣州大幹圍地塊進行收儲，是為了相關部門完成地塊後續控規調整與再次出讓，而越秀地產再次拿地也是情理之中。
至于為何該地塊二度挂牌價格比收儲時高出近 5 億元，地產分析師鄧浩志表示，這是正常的情況。
他指出：" 在購物中心及寫字樓租金、出租率承壓的大環境之下，對于開發商而言，商業地塊做成公寓價值更高；但如果地塊是住宅性質，貨值就更高，自然而然開發商買回來的土地成本也就更高。"
中原地產項目總經理黃韬亦持相似觀點，他補充道：" 住宅用地的變現相對更容易，且目前海珠區的一手住宅售價相對穩定，前景明确。"
據安居客 APP 顯示，2021 年 -2023 年，海珠區新房的平均單價分别為：9.81 萬元 / 平方米、9.49 萬元 / 平方米、9.28 萬元 / 平方米，保持在 9 字頭。
另據觀點新媒體查閱，廣州大幹圍地塊周邊在售一手住宅項目數量并不多，除了 2022 年開盤接近清盤、均價 11 萬元 / 平方米的中海映瀾台外，其次就是隔着海珠灣隧道的中鐵建西派粵府，均價 6.5 萬元 / 平方米。
其餘臨近地塊為商業用地，越秀天荟江灣公寓均價 2.5 萬元 / 平方米；廣州佳兆業中心公寓均價 3.6 萬元 / 平方米。
根據此次出讓地塊的規劃，限高 120 米且陽台占比不超過 20%，外加地塊距離珠江後航道不到 200 米的臨江優勢，有市場人士預估，未來該項目有望打造成改善型產品，均價在 5.5-7 萬 / 平方米區間，5.5 萬 / 平方米是低樓層價格，而 7 萬 / 平方米是高樓層價格。
截至目前，越秀地產 2024 年在廣州共摘得 7 宗宅地，拿地總金額超過 111 億元，分别為越秀珑悅西關、越秀雲悅、越秀國貿 · 觀樾天湖、越秀桂悅東曉、越秀熙悅江灣、廣州大道中地塊以及海珠大幹圍地塊。
從拿地到推出項目，越秀地產主打的就是一個 " 快 " 字。
據此前報道，越秀 · 雲悅是越秀地產 9 月 30 日經過 24 輪競價擊退綠城拿下的白雲區怡新路以南 AB3101046 地塊，僅三個月時間項目就于 12 月 7 日首開，當天去化率達到 100%。
小體量的越秀珑悅西關，該地塊于 10 月底競得，項目共 272 套，僅 2 棟，12 月 21 日首開。據中介反饋：" 基本銷售差不多了，還剩一些頂底樓層待選。"
12 月 3 日拿下海珠東曉路宅地（越秀桂悅東曉項目）模範房也于同月 20 日正式對外開放，預計 2024 年底入市，首推 145 套；而越秀熙悅江灣也預計在 12 月底開盤。
盡管越秀地產已經實現了高周轉，但距離完成 2024 年的銷售目标仍存在一定的差距。
據公告，2024 年前 11 個月，越秀地產合同銷售金額約為 1010.2 億元，累計合同銷售金額約占 2024 年合同銷售目标 1470 億元的 68.7%。
本文來自微信公眾号 " 觀點 "，作者：徐穎珊，36 氪經授權發布。
