今天小編分享的财經經驗：600億“補血”！王健林的退讓與新局，歡迎閱讀。
作 者丨張敏 劉玉婷
編 輯丨包芳鳴
2024 年 3 月 30 日，大連萬達商管集團（以下簡稱 " 萬達商管 "）與太盟投資集團、中信資本、Ares Management 旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司 Platinum Peony 和穆巴達拉投資公司（Mubadala Investment Company）正式籤署投資協定，5 家投資方聯合向大連新達盟商業管理有限公司（以下簡稱 " 新達盟 "）投資約人民币 600 億元，合計持股 60%，大連萬達商管持股 40%。
新達盟為萬達于今年 1 月新設立的控股公司，注冊地址為大連市西崗區長江路 539 号，與大連萬達商管、大連萬達集團的注冊地相同。新達盟的子公司珠海萬達商管，是國内最大的商業地產管理公司，也是萬達輕資產業務赴港上市的主體，目前管理着 496 家大型商場。
此次籤約是對去年末一份協定的落實。
2023 年 12 月，太盟投資與萬達商管宣布籤署新投資協定。太盟将聯合其他投資者，在其 2021 年的投資贖回期滿時，經萬達商管贖回後，對珠海萬達商管再投資。協定的籤署，意味着萬達的上市對賭 " 警報 " 暫告解除。
最近的這份新協定，則進一步揭開了萬達資本局的神秘面紗。
新達盟的 5 位投資者中，太盟投資、中信資本、Ares 是 2021 年就已入局的 " 老朋友 "，兩家來自中東的投資方則是新面孔。600 億元的投資，不僅能夠覆蓋前期投資者的贖回額度，還能為新達盟的發展提供支持。且投資方并未對珠海萬達商管的上市時間做出約定，也未設定贖回或退出的相關約定。
協定籤署當天，太盟投資、中信資本的代表均向 21 世紀經濟報道記者表示，對該投資十分滿意，看好并支持新達盟的發展。萬達方面也表現出樂觀的期待，盡管他們做出了不小的讓步——萬達商管的持股比例從 70.15% 降至 40%。
事實上，在這一皆大歡喜的結果背後，仍有不少謎團待解。比如，各方的投資額度和比例并未披露，其他原投資者的去留尚未完全明朗，新達盟的管理層構成和公司治理結構，也有待進一步揭曉。
但通過對事件的梳理及部分細節的還原，仍然不難發現諸多關鍵線索。
" 關鍵先生 "
從去年 12 月籤署的協定便不難看出，太盟投資是這一事件的 " 關鍵先生 "。
2021 年 8 月，謀求在港上市的珠海萬達商管與珠海國資委、騰訊、碧桂園、中信、螞蟻金服、招商局、華平投資、太盟投資、鄭裕彤家族等 22 家投資者籤訂了股份轉讓協定，并獲得投資 380 億元。其中，太盟的投資額約為 28 億美元（約 180 億人民币）。
當時，部分投資者與萬達商管籤署了對賭協定，珠海萬達商管需在 2023 年底前完成上市，否則要向投資者以 8% 的年内部收益率支付股權回購款。按照證監會在一份問詢函中披露的内容，這部分回購款約為 300 億元。
由于上市進展不順，去年 12 月，碧桂園選擇退出。此外，華平投資也曾傳出有退出的意願。
但仍有股東看好萬達，太盟投資就是其中之一。
太盟投資是亞洲知名的私市股權投資公司，管理資產規模超過 500 億美元，曾投資必康制藥、大道金服、易車網、捷信中國、騰訊音樂、奈雪的茶等公司，不動產投資是其重要的業務板塊。
太盟投資合夥人兼太盟中國總裁黃德炜向 21 世紀經濟報道記者表示，太盟參投以來，能看到珠海萬達商管保持利潤增長，現金流強勁，每年 100% 分紅。且作為中國最大的商業地產運營商，珠海萬達商管具備很好的規模效應和業績穩定性。
因此，早在去年 12 月，雙方就達成了繼續投資的意向，并确定了基本的合作框架。
黃德炜透露，2023 年 12 月 12 日凌晨，雙方完成了最後一項條款的談判。在當天披露的内容中，太盟将聯合其他投資者，繼續投資珠海萬達商管，且外部投資者将持股 60%。協定并未透露有哪些投資者參與，但太盟的牽頭人角色确定無疑。
黃德炜表示，當時尚不能完全确定哪些投資人會加入，但太盟對自己的投資判斷有信心，因此先确定了 60% 的持股比例。
他表示，與中東資金的接觸，也是在這一時間點上。由于這是中東主權基金在中國最大的投資，後者花了兩個多月的時間，利用 " 軍團式的顧問 "，做了 " 海量的盡調 "。
在此過程中，太盟投資不僅起到了引薦的作用，也做了不少協調工作。
事實上，太盟投資與中東主權基金有着長久的合作關系，後者的入資，與太盟的背書密不可分。黃德炜透露，未來太盟會深入參與到新達盟的公司治理中，這一點也令中東資本感到放心。" 當然，作為知名投資機構，他們也會做出自己的獨立判斷。"
此外，中信資本、Ares 兩家老投資者也對太盟的牽頭人角色十分認可。
核心資產
如果不考慮上市帶來的潛在收益，投資人有理由對萬達的業績感到滿意。
2021 年到 2023 年，珠海萬達商管連續三年超額完成業績目标，對股東的分紅分别為 46 億元、67 億元、88 億元。以管理的商業面積計，珠海萬達商管為全球最大的商業管理公司。很多投資人期待，未來，新達盟能繼續給予可觀的回報。
黃德炜表示，新達盟具有很強的成本優勢和效率的優勢。同時，新達盟具有海量的商戶資源，并布局了從一線到五線的 200 多個城市，這能使其具備很好的風險抵抗能力，" 它不會承擔某一個區網域或者某一個行業的特殊風險。"
中信資本董事總經理葉鑫向 21 世紀經濟報道記者表示，新達盟的在管項目中，約有 40% 為第三方的購物中心，這說明萬達的輕資產模式具有很好的可復制性。而輕資產在現金流管理上具有優勢，這也符合中信資本的投資邏輯。
葉鑫還表示，作為投資人，一方面希望新達盟繼續保持行業的領軍地位；另一方面，輕資產管理模式可以解決很多第三方業主自身管理能力不足的問題，進而提升購物中心的管理效能，創造更高的盈利。
"新達盟是為數不多有能力做輕資產輸出的一個平台公司，這點上股東的期待是非常清晰的，這也是我們做投資決策的一個重要出發點。" 他說。
萬達是在 2015 年首次提出輕資產轉型的。在此之前，萬達通過住宅銷售快速獲得現金流，并用其支撐後續項目的開發，以及商業地產的持有和運營。這種模式也被稱為 " 以售養租 "。其優勢在于，可以快速實現項目資金獨立滾動，并能迅速做大資產規模。但商管業務的價值湮沒其中，很難得到凸顯。
當時，萬達正尋求從港股退市。2014 年末上市時，萬達的資產為輕重結合，但其股價長期低于發行價。萬達集團董事長王健林認為，公司的價值并未在港股得到充分體現。2016 年 9 月，萬達商業從港股退市。
2018 年，随着一批投資人的進入，萬達對旗下的房地產業務進行調整。輕資產業務獨立發展，并納入商管集團旗下，謀求獨立上市。同時新成立萬達地產集團，負責重資產的開發業務。
如今，萬達旗下共有商管、文旅、投資三大業務集團。商管集團仍是輕資產業務的主要載體，凝聚了萬達在商業地產管理運營上的核心競争力，這也是萬達集團的核心競争力。
退與進
此次籤約後，投資者對萬達的期待，将全部投射到 " 新達盟 " 身上。但與萬達不同，新達盟将是一家全新的公司。
" 新達盟會脫離萬達集團的體系，作為一個獨立的公司來運行。" 黃德炜說。
此次籤約前，大連萬達商管對珠海萬達商管的持股比例為 70.15%，投資者持股不到 30%。但在新達盟，雙方的持股比例變成四六開。
按照約定，投資者将委派人員進入新達盟的董事會。在董事會的治理結構下，投資人給公司和團隊制定戰略，并在長期的激勵和資源上提供支持。" 新達盟的管理團隊是獨立的，向新達盟的董事會負責，不是向萬達集團去負責。" 黃德炜說。
目前尚不清楚新達盟的董事會構成，但一個重要變化是，投資者将進場，深度參與公司治理。
黃德炜透露，做出這一安排，是希望在新股東的加持下，新達盟更加獨立，在運營上也更單純、更安全，較少受到外部因素的影響。事實上，新達盟能夠獨立發展，是投資者入場的重要前提。
對于萬達來說，這是一個重大讓步。雖然新達盟的管理團隊主要沿用萬達的人馬，且投資人承諾将保持團隊的穩定，但由于不再擁有絕對控股權，萬達在新達盟董事會中的話語權有可能被削弱。
但萬達的輕資產業務将迎來更大的發展機會，因為随着投資者的入場，外部資源也将更好地導入。
葉鑫表示，中信資本對中國的消費市場和零售市場充滿信心，并投資了很多消費和零售的品牌和玩家。在業務層面，可以對新達盟形成協同效應。此外，中信資本團隊可在數字化方面嘗試做一些賦能。
更重要的是，困擾萬達多時的資金問題将迎刃而解。據悉，這筆 600 億的資金有望在今年第二季度到賬。屆時不僅能夠覆蓋前期投資者的贖回額度，還可有所盈餘，并為新達盟的發展提供支持。
且在這筆投資中，投資方并未設定贖回或退出的相關約定。
為補充流動性，去年以來，萬達出售了十幾座萬達廣場，并分兩次賣出萬達電影的股權。若新資金到賬，萬達既可保住資產，也能夠從上市的緊迫感中暫時解脫。
但這筆投資還遠不是故事的結局。新達盟的 " 紅蓋頭 " 并未完全掀開，其董事會和管理層的構成是怎樣的，公司治理模式與萬達有何不同，都有待進一步揭曉。
此外，據 21 世紀經濟報道記者多方了解，除太盟、中信、Ares 外的原有投資人中，多數願意繼續投資新達盟。這是一個樂觀的信号，但如何對其做後續安排，新達盟的股東構成和持股比例是否還會有新的變化，仍然值得關注。
