今天小編分享的财經經驗：保利的破局，歡迎閱讀。
行業大方向明确了
4 月 22 日，保利發展發布《2024-2025 年不動產行業白皮書》，明确了行業破局的方向。
作為房企中為數不多，長期堅持專注行業趨勢和房企戰略 " 實戰型 " 研究機構，保利發展戰略研究院已連續 9 年，為中國房地產行業持續輸出 " 前瞻洞察 "。
回首過往，白皮書每年的行業預判都被市場一一印證：" 總量峰值時代、10 萬億左右箱體運行、結構化牛市、行業五化、品質時代到來 "。
這一次，保利再次提出年度新主張——" 止跌回穩，仍是 2025 年房地產的首要任務。"
近 1.3 萬字的白皮書老潘讀了三遍，也與戰略研究院進行了訪談交流，迷茫中保持堅定，喧嚣中保持理性 …… 保利 2025 年白皮書看完，挺有嚼頭。
01穿越無人區
破局，要敢于回歸行業底層規律。中國頭部房企未來怎麼走？保利發展從開發商變為運營商、服務商，該如何轉型？
對此，保利白皮書坦言：" 突圍之路沒有标準答案，全球範圍也缺乏适合類似中國國情的經驗坐标系。"
當下，中國本身就是世界上存量和新建建築規模最大的國家，中國不動產的規模、量級早已超越曾經對标的諸多對象，未來，中國自身蘊含巨大的房地產機遇和空間，也是其他國家無法比拟的；
另一方面，中國的土地制度，政策環境、資本環境、消費習慣和發達國家都存在顯著差異。
比如美國土地私有且城鎮人均建設用地充足，美國人均是 866 平米人，中國僅為 112 平人，這意味着中國一旦參照美國采取獨棟住宅就會導致低價房短缺，因此各地城市較高容積率會更适合中國。
比如德國55% 家庭選擇租房，但中國偏愛一輩子在城市擁有一套住房作為人生标配。
比如新加坡通過組屋制度覆蓋 80% 以上人口，而中國目前已建造保障房還只有 15%。
圖源：地產總裁參考
差異是巨大的，國情是不同的。
因此，眼下中國房企在行業大調整中除了短期積極應對外，更要思考行業峰值之後、周期之後該何去何從？這一關鍵問題，全球看并沒有現成答案！
适配中國國情的未來房地產模式是什麼？對此，保利的結論是，中國不動產企業下一步發展，要穿越這一 " 無人區 "，單純對照借鑑歐美不動產已經不夠，唯有回到行業底層運行規律本身，構建新的不動產發展觀，才能創造出具有中國特色的，适合中國房企的新商業範式。
老潘對此深以為然。" 拿來主義，合不合腳，只有自己知道 "。根本上看，世界房地產範式有三種：美國模式、新加坡模式、香港模式。
大陸早期借鑑了香港模式的預售制賣樓花拉升了全民杠杆，再憑借開發商端口的标準化、高周轉、加杠杆，短短幾十年就助力中國完成了西方近百年的房地產發展進程。而如今，峰值過後存量時代，不動產時代，未來中國房地產可能 " 基于專業化分工的美國模式 + 基于資管的新加坡金融退出模式 " 是值得借鑑的。
适合自己的，就是最好的！
02止跌回穩的 2 個前提
從去年 "926" 到今年當下，盡管市場已階段性，局部止跌，但保利依舊強調：" 止跌回穩，仍然是 2025 年房地產的首要任務！"
事實上，在日光盤，全國地王，銷售大漲等朋友圈好消息頻出的背景下，保利白皮書對回穩有" 更冷靜、更全局 "的研判。
研判 1：眼下回暖有 2 大特征：階段性 + 局部性；并非全年全局，回穩基礎仍需夯實。
比如階段性看，2025 年 1-3 月，全國新建商品房銷售金額、房地產開發到位資金同比降幅較去年全年分别收窄 15、13.3 個百分點。從雙位數變為個位數，這是好信号。同樣，全國土地成交 2025 年一季度平均溢價率達到 13.6%，是自 2021 年三季度以來首破 10%。顯然，一季度樓市開局是不錯的。
其次，再從回暖範圍看，白皮書指出，眼下回暖更多是核心城市，核心區網域回穩。比如 2024 年 9 月至 2025 年 3 月，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都核心 6 城的二手房及新房成交均顯著回暖，月度成交面積連續 6 個月同比正增長。比如北京、上海一季度多個核心區大盤入市取得較好業績；廣州、深圳新房整體量價表現平穩；杭州在 " 科創六小龍 " 熱潮帶動下，市區新房已獲預售證庫存去化周期低于 4 個月；成都部分核心區的項目收回折扣，價格較最低位水平回升超 10%。
雖然是 " 階段性 + 局部性 " 的回暖，但保利白皮書給出了一個樂觀的展望—— " 點狀破冰、以點帶面 " 推動房地產整體市場企穩的可能性加大了！
研判 2：銷售回暖不是真回暖，整個房地產生态系統的回暖才是。
這個回暖的新内涵是此次保利白皮書的一個醒目觀點，很有高度。事實上，老潘之前也提醒過，僅僅房地產銷售回暖不是房地產市場的回暖，即房地產真正回穩復蘇，是從投資、拿地、新開工到銷售的全模塊回穩回暖。
對比之下，前幾輪救市，為何都是救市 1、2 年時間就迅速回暖？核心在于過往 2009 年、2015 年、2019 年出現的都是銷售端走弱，但投資、拿地、開工整體并未傷元氣，後面銷售反彈上來，整個房地產大市場就能迅速出現整體大反轉。但如今 2021 年 7 月這一輪下行，是全行業銷售、拿地、開工、融資統統處于持續下行通道，所以這一輪回穩勢必會更難。
對此，保利白皮書對回穩提出了更高維的要求。
其一，要秉承不動產生态系統思維，房地產市場的回暖，不應止步于結構性的修復，而應是房地產整個生态系統的再平衡。
其二、不動產市場的回穩，最終離不開宏觀經濟的整體向好，離不開居民就業和收入預期的持續改善。唯有供給、需求、金融、财稅等多維度政策協同發力，并與提振經濟的大方向同頻共振，方能真正夯實市場回穩的基礎。
保利強調：房地產生态系統 " 牽一發而動全身 "。行業既要關注可見的成交量價走勢，又要關注背後參與主體的預期、信心和健康狀況。市場預期是影響經濟活動的重要因素，市場經濟很大程度也是預期經濟。而 2025 年兩會将 " 穩增長 " 作為中國經濟首要任務，提出将 " 實施更加積極有為的宏觀政策 "，比如加大刺激力度，4% 的赤字率和 4.4 萬億的地方專項債均為歷史高位。
唯有經濟系統穩了，房地產才有穩的大底氣。
03給行業更名
給行業更名了，保利白皮書看到了新大陸。前 7 年的行業抬頭是 " 房地產 "，但最近 2 年保利将其更名為" 不動產行業 "。25 年白皮書，保利更是明确提出，房地產正從 " 開發時代 " 進入 " 不動產時代 "。更名，源于行業發展模式和產業結構的變化。
行業快速增長階段：中國城市化、金融體系未成熟，住房增量需求巨大，所以不動產行業呈現 " 重開發銷售、重三高模式 " 的特征。
行業峰值拐點過後：城鎮化進程仍在推進，行業 " 增量與存量 " 并重、開發與運營 " 并舉，整個行業進入 " 不動產新時代 "。此刻，增量需求的焦點在于 " 結構調整 "，存量需求的核心在于 " 提質改造 "。
行業轉型，市場調整，這也意味着房企戰略必須 " 應勢而變 "。
從模式講，未來頭部房企要想在不動產主流市場上擁有領先性、話語權，就必須在產業模式上加速變革——整體從過去單一的開發銷售轉變為" 不動產投資開發、不動產經營與不動產綜合服務齊頭并進 "的新業務格局！
對此，保利明牌了。未來不動產企業是一種全鏈條，全周期的產業布局和綜合能力打造的延展深化，這才是房地產的未來。當然，此種研判并非新鮮。近 2 年一些頭部房企比如華潤，龍湖，萬科以及保利自身都已經提出和踐行 " 開發，運營，服務 " 并舉的轉型。
不同的是，保利此次白皮書将這一轉變視為全行業的趨勢所在。
必須提醒的是，即使眼下不動產運營，服務板塊的 " 蛋糕還小 "，同行 " 先發優勢，排他稀缺資源占據嚴重 "，後來者自身 " 規模不足，經驗不足，人才不足 "，但 " 開發、運營、服務 " 轉型之路，卻是必轉之路。因為這是趨勢所在。
事實上，平安不動產董事長蔣達強也曾與老潘表達過這一必然性。
" 目前中國一線城市城鎮化率 90%，二線城市 75%，三線 65%，四線 52%，綜合來看，全國平均在 65% 左右。按照西方經驗，低于 60% 屬于增量開發為主，60-80% 屬于開發和持有經營并重階段，80% 以上存量領網域就會有較大突破。類似黑石集團 30 年前進入美國房地產時，美國城鎮化率是 75%。"
事實上，今天中國 TOP10 房企目前都高度聚焦在一二線高能級城市，而這些城市城鎮化率普遍超過 60%，這也意味着當下中國頭部房企，其實已經身處一個 " 增量開發和存量改造運營服務 " 并重的戰場。
此刻，房企們尤其 TOP10 房企必須搶跑不動產 " 開發、運營、服務 " 全鏈條能力。這一企業大轉型，也是資本市場認可的 " 高價值 " 戰場！
比如國際投行都認為中國未來房地產市場中具有高市值潛力的商業模式通常具備 " 輕資產運營、多元業态融合、資產強運營 " 等特征。中金研究也強調，為何國際成熟房企的估值中樞顯著高于國内房企，一個核心差異就是國外成熟房企的戰略重心已經從土地開發轉向資產管理和運營。
面向未來，作為地產一哥的保利發展也明确未來之路。即保利發展将全面打造三大主業即 " 不動產投資開發 + 資產經營 + 綜合服務 "的全鏈條商業模式，全方位提升服務客戶全生命周期的生态能力。
04房企，依舊大有可為
與房地產不一樣的是，不動產是一個龐大而復雜的生态系統。
其一，不動產業态豐富，它不僅僅有新建住房，還包括二手房、土地、商業、辦公、廠房、倉儲等各種存量資產。
其二，不動產也是實體經濟，是實體經濟的載體，也是金融體系的底層資產，自帶資產屬性，财富屬性，深度内嵌于中國經濟系統之中。
比如與居民、企業和政府的資產負債表密切相關，比如于消費而言，不動產資產價格上漲，會刺激内需和消費。所以，不動產的資產财富屬性，會影響消費、投資、債務、儲蓄、生產、财政等方方面面的經濟行為。
從以上屬性看，穩住房地產，既是行業自我約束和國家定位，也是關稅戰，國際經貿鬥争的大後方。所以，未來不動產，既不會暴漲，也不會大跌，保持一個穩健的、良性的發展将是長期狀态。
而落到更多業态、更多經營模式的不動產時代來臨後，房企特别是頭部房企未來将大有可為。
房企可以從 " 開發銷售為主 " 轉向 " 資產經營 + 綜合服務 "。
白皮書給出一個數據。即不動產市場經營性業務增長迅猛，目前全國非開發業務營收占比從 2018 年 11% 提高至2024 年的 18%。這其中形成了各自一批資產經營和綜合服務的龍頭企業。
比如保利物業在管面積和 60% 高占比的非住宅業态，位居央企首位，比如華潤置地在商業運營遙遙領先，比如招商蛇口在產業園區開發領先，綠城中國在代建服務 9 年行業第一。
圖源：地產總裁參考
地產主業依舊大有可為
與大多人對地產主業悲觀不同的是，保利對未來房地產比較樂觀。
其一，未來頭部央國企依舊有較大的增長空間。
眼下中國房地產并沒有形成寡頭格局，2025 年 CR10 房企市場份額預計突破 35%，TOP50 房企市占率逆勢攀升至 68%，行業集中度進一步提升。另一方面，即使頭部三強房企，依舊有增長空間。比如 2024 年三家頭部房企市占率還不到 10%，而歐美都在22~23% 左右；
同時，對比當下中國地產一哥保利 2024 年市占率才3.6%，而美國最大開發商市占率在 5% 左右，日本最大開發商三井不動產在核心城市市占率都在 15% 左右。顯然，無論是保利，還是頭部三大房企，未來成長空間依舊存在。有數據預測，央企系市場份額預計從 2025 年 32% 增至2030 年 45%。
其二，好房子成為新時代的藍海賽道
不動產行業已經從 " 金融狂歡 " 回歸 " 居住本質 "。雖然眼下全國房子庫存過高，但真正的出路是，好房子尤其是新規設計，四代住宅，超 100% 得房率以及功能持續迭代的好房子，正在打開一片新的藍海市場。
長期看，預計 2025-2030 年年均改善需求達 5.9 億平米，也将拉動超40 萬億的消費市場。未來優質房企，完全可以通過產品創新激活巨大的改善需求新藍海。
非開發業務航道依舊大有可為
在非開發業務航道上，白皮書給出了眾多商業大道。
比如租賃市場正在迎來巨大機遇期。
眼下中國一二線城市正在形成新的高技術產業和現代服務業集聚區，尤其重點產業板塊和軌道交通沿線的租賃住房項目，通常能實現較好的出租率，如北京的海澱北部、亦莊，上海的華漕、徐泾，廣州的科學城、智慧城等。24 年央行貨币政策執行報告指出，未來租賃住房總的收益率在靜态租售比基礎上有望提升至 3% 以上，超過定期存款利率，将為資產持有方提供新機遇。
養老市場，未來是一個藍海大入口。
2020 年中國大概 4200 萬失能老人 +1.2 億空巢老人，但十年後預計有6200 萬失能老人 +1.8 億空巢老人，相當于整個美國人口的 80%。白皮書指出，老齡化趨勢催生适老化改造、社區養老、到家服務、康養旅居等新需求。比如養老機器人，協助老人起居、陪伴聊天、緊急求助，減輕護理負擔。比如遠程健康檢測，實時監測老人身體狀況，方便子女和醫生遠程查看。事實上，從西方成熟房企商業模式看，的确非開發業務航道依舊可以誕生規模巨大且優秀的企業。
圖源：地產總裁參考
當下，房地產躍過峰值拐點後，有人悲觀，有人樂觀。而保利白皮書給老潘的感受是，房地產行業已走完上半場的 " 開發時代 "，正大踏步 " 不動產 " 時代的下半場，整個行業走完半程，猶如 " 半瓶水 " 狀态。
只不過，悲觀的人看到的是失去半瓶水的 " 無 "，認為大勢已去；樂觀的人，在意的是剩下半瓶水的 " 有 " 和 " 如何更優 "。
本文來自微信公眾号 " 地產總裁參考 "，作者：潘永堂，36 氪經授權發布。
