今天小編分享的财經經驗：越來越多城市加入“物業費降價大軍”，歡迎閱讀。
本文來自微信公眾号：每經房產，作者：陳利，編輯：陳夢妤，原文标題：《重慶、武漢、南昌⋯⋯越來越多城市加入 " 物業費降價大軍 "，最高降幅超 50%》，題圖來自：視覺中國
物業費下調依然牽動着各方關注。
近段時間，重慶、武漢、南昌、銀川等多個城市均有項目實現了物業費下調，降幅在 20%～35%。不僅如此，從去年 2 月起，青島就開始實施空置房物業費打六折政策，如今這一趨勢正向甘肅、江蘇等地蔓延。
多位業内人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，适度調價是為順應局部市場趨勢、提升項目競争力，緩解矛盾調節壓力，但同時也可能導致部分物業公司面臨收入減少與服務标準維持的衝突。
（詳見此前報道：《全部 1.9 元 / 平方米？重慶數百個小區要求降物業費，業主 " 擺攤 " 搞籤字，也有物業主動調價》）
去年重慶有小區拉橫幅要求降物業費 每日經濟新聞資料圖
一、物業費最高降幅 50%
" 小區 1、2、3 棟住宅區物業收費标準調整是去年 9 月就已明确并發出通知，今年 1 月 1 日開始正式實施的。" 日前，每經記者以業主身份致電武漢江山如畫八期物業管理公司，相關工作人員表示，一次性繳納全年物業費的業主按優惠價 1.6 元 / 平方米 · 月收取，按月繳納的則按 2 元 / 平方米 · 月收取。
據記者了解，在此之前，該小區物業收費标準為 3 元 / 平方米 · 月，但若一次性繳納全年物業費，可享受八折優惠即 2.4 元 / 平方米 · 月。據此計算，其物業費下調幅度達 33.3%，若按每戶 100 平方米來看，每年可節約物業費近 1000 元。
至于物業費下調原因，則是 " 超三分之二業主向公司提出了加大小區住宅物業費優惠幅度申請 "。該工作人員表示，公司也希望通過此舉 " 減輕業主經濟負擔，并能獲得業主的繼續支持 "。
每經記者了解到，僅在武漢，自 2024 年下半年以來，就有包括中海光谷錦城、招商依雲華府、武漢天地雲廷等在内的近百個小區物業費下調成功，涵蓋高端改善以及剛需項目，下調幅度均超過 10%，最高超過 50%。
比如，武漢綠地海珀御觀原物業收費标準為 7.6 元 / 平方米 · 月，調整後為 3.84 元 / 平方米 · 月；金地格林東郡、聯想江城雅居均從 3.5 元 / 平方米 · 月降至 1.7 元 / 平方米 · 月，朗詩裡程更是從 2.5 元 / 平方米 · 月下調 56% 到 1.1 元 / 平方米 · 月。
武漢多家物業企業相關負責人告訴每經記者，其在管項目均有涉及物業費下調的小區。
" 一方面是公司在當地相關規定下進行了主動調價；另一方面是在超三分之二業主申請後，經過雙方協調後對物業費進行了下調。"
事實上，物業費下調不僅僅發生在武漢。在重慶，在超 20% 業主降低物業費申請下，順利通過集體協商的方式，将物業費從 1.8 元 / 平方米 · 月降至 1.3 元 / 平方米 · 月；同樣是經業主聯名申請，重慶金樾山項目的别墅物業費從 4.5 元降到了 2.09 元，降幅超過 50%。
在南昌，瑞都小區自 2025 年 1 月 1 日起正式下調物業費，從 2.8 元 / 平方米 · 月調整至 2 元 / 平方米 · 月；在常州，花語馨苑小區承諾将物業費由原先的 1.8 元 / 平方米 · 月下調至 1 元 / 平方米 · 月，且出資 100 萬元專項用于小區質量整改與品質提升。
二、僅靠降價無法保障物業基本盤
物業費下調問題在 2024 年也曾引發廣泛關注。
彼時，重慶市發改委發布《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024 年版）》，将物業服務内容分為四個等級，其中，中心城區有電梯住宅物業費為 1 元～1.90 元 / 平方米 · 月，無電梯住宅為 0.60 元～1.35 元 / 平方米 · 月。
圖源：重慶市發改委網站
在武漢，根據武發改價格〔2023〕467 号文，武漢市中心城區住宅前期物業服務收費則将分為五個等級，有電梯住宅物業費為 1.2 元～3.2 元 / 平方米 · 月，無電梯則為 0.7 元～2.7 元 / 平方米 · 月。
也正是因為這些政策，2024 年下半年，一場轟轟烈烈的 " 物業費降價潮 " 席卷了重慶、武漢、青島等多個城市，數百個小區的業主紛紛發文申請降低物業費。
" 武漢、重慶等城市小區物業費下調，一方面是因為這些城市去年出台了物業費限價政策；另一方面，部分物業企業為保持市場競争力，主動調整價格，追求服務質量與價格匹配。" 中指研究院物業事業部研究副總監彭雨在接受每經記者采訪時表示，這是政策引導、市場作用和企業決策的共同結果。
不過，每經記者在采訪中了解到，若僅是降價，并不能保障物企保留基本盤。
如武漢光谷某項目，自交房開始就由開發商關聯的物業企業提供服務，2024 年在前期物業服務合同即将到期時，物業方根據相關标準，于當年 6 月主動将物業費從 3.3 元 / 平方米 · 月下調至 2.8 元 / 平方米 · 月，但在同年 10 月舉行的業主大會表決中，依然沒能成功續聘。盡管此後該物業公司再次降低收費标準至 2.6 元 / 平方米 · 月參與小區的公開招标，最終還是輸給了報價 2.8 元 / 平方米 · 月的萬科物業。
" 存量市場背景下，物業管理行業競争加劇，客戶對服務性價比要求提升。加強成本管理、适度調價是順應局部市場趨勢、提升項目競争力的舉措之一。" 一頭部物企武漢區網域相關負責人在接受每經記者采訪時表示，公司在管項目基本主動或被動降價。
" 主要向客戶表達企業對他們的重視，提高客戶滿意度，減少因外部市場頻繁產生的費用問題導致的項目糾紛。同時也響應了政府關于提升物業服務性價比的号召，有利于企業獲得更多政策支持和發展機遇。" 該負責人說。
三、空置房物業費打折早有試水
事實上，關于物業費收費标準一直是大眾關注的熱點，比如近期被熱議的空置房物業費打折。
今年 1 月，江蘇省鎮江市發改委、住建局、市場監督管理局聯合發出通知規定，自 2025 年 2 月 1 日起，房屋空置不超過 24 個月的，物業公共服務費按規定标準的 70% 交納，空置超過 24 個月的由雙方協商确定，未協商或未能達成一致的，繼續按照規定标準的 70% 交納。業主大會成立後，由業主大會與物業服務企業約定。
來源：鎮江市人民政府官網
至于如何認定空置房，其明确，業主大會成立前，因業主原因未及時辦理入住手續或辦理入住手續後未入住或未使用的住宅物業，連續空置超過 6 個月（含 6 個月）的，業主事前向物業服務企業書面告知并注明空置起始時間，由物業服務企業确認後認定為空置。
據鎮江當地人士表示，目前鎮江已經開始執行新政，如果有符合标準的空置房，業主只需要向物業提交申請就行。
同一時間，江蘇省句容市也明确，自 2025 年 2 月 1 日起普通住宅空置期間，前期物業公共服務費可減免 30%。
2 月 21 日，微信公眾号 " 句容發布 " 在對此規定作出的解答中提到，滿足普通住宅物業、業主大會成立前業主未入住或未使用，連續空置超過 6 個月、物業确認為空置房等條件後，業主就能享受前期物業費打七折的優惠。
圖源：句容發布官方微信
除了以上兩地外，2024 年 2 月起，青島開始實施空置房物業費打六折政策；甘肅蘭州新區也在去年明确連續空置 6 個月以上的房屋，可以申請減免 50% 的物業費。
每經記者了解到，空置房物業費打折并非近兩年的新規，2009 年，石家莊在啟動修訂《石家莊市物業管理條例》時，就規定了房屋空置超過 3 個月的，僅需支付 20% 的物業費。
"2010 年左右，各地開啟本省本市物業管理條例修訂工作，随即空置房物業費打折收取的政策開始出現。" 中物智庫研究員宋子謙在接受每經記者采訪時表示，各城市空置房物業費的打折幅度不一，多數在 70% 左右。
" 本質上是基于質價相符原則的優化調整。" 彭雨指出，由于空置房對保潔、安保等服務的實際消耗顯著低于常住戶，政策通過差異化定價平衡了業主權益與物業服務成本。
" 物業費作為長期固定支出，已成為購房決策的重要因素，在當前房地產市場處于調整的環境下，若空置房物業費不降，只會導致購房意願進一步下滑。" 宋子謙表示，各地政府推動物業費減免，實際上也是為了降低購房門檻，刺激市場活力。
不過，宋子謙也指出，各項有關物業費的政策，在實際運用中存在合法性困局。舉個例子，若物業服務合同規定了物業費的變更需要通過業主大會，或者在合同中規定了空置房物業費必須全額繳納，那地方政府的政策就會與此衝突。
" 這也就解釋了，為什麼很多城市很早就出台了空置房物業費減免政策，但實際很少有業主能夠享受到這一政策福利。"
" 短期的政策調整雖能緩解矛盾，但根治之道可能還是在于建立動态成本核算體系，區分固定以及可變服務成本。" 宋子謙續稱。
四、短期内物企收入受影響
無論是降低收費标準，還是對空置房物業費進行打折，都涉及服務提供方物業企業的利益。
克而瑞物管監測數據顯示，2024 年上半年，上市物企基礎物業服務的收入增長顯著減速，同比增速下降到 10%。與此同時，住宅物業服務滿意度評分降至 69.3 分，較 2023 年的 71 分下降約 2%。
在滿意度整體下行的大背景下，物業費收繳率同步下滑，2024 年重點城市物業費平均收繳率跌至 82%，較 2023 年淨減少 3 個百分點。尤其是那些受限價政策影響大的城市，物業費收繳率的降幅更為顯著。
" 新政下物業費的變動對物業企業收入和利潤也會產生一定壓力。" 中物智庫創始人楊熙告訴每經記者，2024 年上市物企營收大概率呈上漲趨勢，但利潤可能有進一步下調的趨勢。
多家上市物企相關負責人在接受每經記者采訪時也明确表示，盡管目前在這些降價、限價城市的在管項目占公司總在管項目比例較小，但短期内企業收入依然會受到一定的影響，特别是在空置率較高的城市公司。
不過，" 該優惠政策能有效減輕空置房業主負擔，為其與企業的長期信任奠定基礎 "，一頭部上市物企相關負責人表示，另一方面，通過降低持有成本，可激勵業主加快房產流轉，提升項目入住率，最終實現多方共赢。
事實上，針對空置房物業費等問題，不少物業企業也在轉變。如萬物雲在 2024 年 12 月推出了 " 智選 " 產品，實行 " 一宅一策 " 彈性定價，将物業服務内容分為 158 項必選服務和 350 項自選服務，業主可以根據自身需求選擇不同的服務項目，并根據所選服務項目支付相應的費用。
此外，新城悅服務還專門開發了針對空置房的服務產品。
" 物企可通過聚焦高能級城市群、提升服務密度的方式提升單項目營業收入，通過保持審慎戰略、放緩并購步伐的方式提升抗風險和抗周期能力。"
彭雨建議，還可通過優化組織架構、采用智慧化新技術的策略來實現降本增效，并通過提供質價相符的服務來提升物業費收繳率，以應對行業與政策變化帶來的挑戰。
而在楊熙看來，随着房地產市場規模縮減，物企來自住宅物業服務的營收未來将逐漸收窄，成本則可能會持續上升。因此，物企可考慮向非住宅物業領網域如公建、醫院、學校等進一步拓展，從而支撐整體營收的增長。
本文來自微信公眾号：每經房產，作者：陳利，編輯：陳夢妤
