今天小編分享的财經經驗：賣房3.3萬億，中介一哥也愁賺錢，歡迎閱讀。
作者：李惠琳
編輯：譚璐
圖源：圖蟲
" 我們的‘一體三翼’戰略，取得了階段性的勝利。"3 月 18 日晚，貝殼董事長彭永東在業績會上定調。
他和團隊帶動貝殼的規模再上一個新台階，2024 年的收入達 935 億元，創下新高。
接掌這個超級巨輪 5 年，彭永東包攬客戶 " 居住 " 的全階段，高調幹起家裝、租房、蓋樓的活兒，貝殼正在慢慢弱化 " 中介頭子 " 的标籤。
" 将重點關注中國主要一二線城市的合作機會。" 就涉足買地建樓，貝殼方面告訴《21CBR》記者。
業務擴張之下，團隊也付出了增收不增利的代價。
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拉動規模
" 市場的機遇和我們積極的長期增長策略，創造了規模上的突破。" 貝殼 CFO 徐濤提到。
家裝、租賃 " 兩翼 "，就是貝殼的新引擎。
2024 年，其家裝、租賃業務分别增長 36%、135%，合計創造了 120 億元的增量。
兩大新業務加持下，去年貝殼非房業務的總營收占比達到 33.8%，相比上年提升 9.1 個百分點。
頗為不易的是，彭永東團隊還穩住了房產交易業務的基本盤。
（圖源：彭永東）
過去一年，樓市先抑後揚，貝殼緊随大勢，下半年快速復蘇。
僅在第四季度，其交易額（GTV）同比大增 55.5% 達 1.14 萬億元，貢獻了全年交易量的三分之一。
2024 年，貝殼錄得 3.3 萬億元的交易額，同比增長 6.6%，跑赢行業大勢。關鍵在于，彭永東拿下了更多二手房的份額。
" 二手房因其所見即所得的特點，靈活的供應和價格調節機制，更受青睐。" 徐濤提到，二手房時代加速到來。
行業數據顯示，2024 年全國重點城市的二手房成交近 130 萬套，同比增長約 9%，為近 5 年新高。
據貝殼研究院測算，去年二手房交易額在全國房產交易的占比為 46%，頭部 30 個城市中，二手房交易占比均過半。
大勢之下，去年貝殼的存量房交易增長約一成，達到 2.25 萬億元，貢獻了總交易額的七成左右。反觀其新房業務，交易額下降 3.3% 至 9700 億元。
徐濤認為，這種成交結構趨勢，今年會延續，二手房交易占比将進一步上升。
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利潤承壓
對于彭永東團隊交出的成績單，資本市場并不感冒。3 月 19 日，貝殼股價下跌 10.71%，收盤報 60 港元 / 股。
當下，他們的挑戰在于，如何平衡規模與利潤。
2024 年，貝殼的淨利潤同比下降三成至 41 億元。而營業成本增加了 25.8% 至 705 億元。
市場成交周期拉長，客戶争奪激烈，彭永東團隊要給出更多激勵措施，以提升經紀人的動力。
交易傭金，是貝殼的主要利潤來源，尤其是高毛利的二手房業務，貢獻了四成利潤。然而，去年的利潤貢獻率整體走低。
以表現最好的第四季度為例，二手房交易額大增，利潤貢獻率卻同比下降了 4.1%。徐濤解釋，這是因為提高了激勵機制。
去年，貝殼的外部分傭、内部傭金成本，累計增加了 43 億元。
适應當下的買方市場，彭永東團隊還對客戶做出讓利。
從 2023 年 9 月開始，鏈家将北京區網域中介費率從 2.7% 降至 2%，從買房全部承擔，調整為買賣雙方各承擔一半。
為了搶占更多客戶，貝殼也增加了對門店、人員及服務的投入。
截至 2024 年末，鏈家的活躍經紀人數量達到 11.3 萬人，下半年就增加了 2.5 萬人。此外，公司承諾，為消費者提供一站式交易保障。
家裝、租房兩大新業務，雖高歌猛進，但還在投入期，成本在增加，利潤增幅有限。比如增長最快的租賃業務，利潤貢獻率只有 4.6%。
有地產行業人士告訴記者，目前租賃市場整體供大于求，租金下滑，很可能出現規模越大，越難盈利的情況。
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擴店提效
應對業績壓力，彭永東團隊着力于人店網絡的精細化運營。
徐濤提到，去年貝殼着重擴大聯網的人店規模，終端覆蓋更多消費者，包括提供針對性的收費優惠、分期等吸引更多品牌、門店連入平台。
到 2024 年末，貝殼的活躍門店數約 4.97 萬家，活躍經紀達到 44.5 萬人，均同比增長超一成。
在直營鏈家中，彭永東探索大店模式，強化對社區客源商機的覆蓋，以實現人均效益最大化。
徐濤透露，到去年末，鏈家店均人數提升到 20 人，18 人以上的大店占比過半，"2025 年會持續夯實大店模式，通過鏈家驗證模式的可復制性，并向第三方推廣。"
此外，鏈家通過社區便民服務站深化社區覆蓋，或融合家裝場景打造一站式居住服務入口。
對于新業務場景，則通過門店積分制，鼓勵經紀人推薦，降低獲客成本。
當下，貝殼還在發力 " 重投入 " 的房地產業務。
去年，彭永東團隊斥資 25 億元拿下 4 塊地，分别位于西安、成都、上海、杭州。其中成都、上海的地塊，貝殼将自主操盤。
" 我們不是想做開發商，自己蓋很多房子，而是希望通過這一業務的探索，解決開發商和客戶在購房中，決策風險大和住得好的需求。" 彭永東說。
成都項目已公布規劃信息，共有 4 棟圍合布局的住宅建築僅 108 戶，主打改善戶型。
在北京，彭永東團隊已有一個樣本——長安華曦府，這是其參與操盤的首個合作項目。
去年 12 月開盤當日，現場超 1300 人參與搖号，2.5 小時内首推房源售罄，斬獲 16 億元銷售額。
彭永東稱，在房地產業務上，貝殼對于重資產投入，會設定上限，并逐漸向輕資產模式靠攏。
好在，市場預期有一定改觀。較 2024 年初，其股價上漲近一倍，市值回升至 2000 億港元。
