今天小編分享的财經經驗：“四叔”李兆基，曾想把廣州建成第二個香港，歡迎閱讀。
香港一代商業傳奇，恒基兆業創始人李兆基辭世了。
3 月 17 日，恒基兆業發布公告稱，集團創始人李兆基于當日在家人陪伴下安詳與世長辭，享年 97 歲。
李兆基，1928 年出生于廣東順德大良鎮，因是家中第四子，故被人稱為 " 四叔 "。
生于戰亂年代的李兆基，自稱 " 無機會接受正統教育 "，6 歲就在父李介甫開設的 " 天寶榮金鋪 " 和 " 永生銀号 " 學習做生意，經營黃金、匯兌及外币買賣，12 歲成為天寶榮金鋪的頭櫃，15 歲獨立掌管兩處鋪面。
年僅 20 歲，李兆基便帶着一千元，獨自南下香港，躲避戰亂。
靠着年少十餘年的經商經驗，李兆基抓住了解放戰争時内地财主跑到香港，催生的外匯兌換、黃金買賣熱潮，從中賺到了第一桶金。随後，他又轉行經營五金和進出口貿易，同樣賺得盆滿缽滿。
見識過 " 鈔票如同廢紙一樣 " 的李兆基，深谙攥在手裡的鈔票再多，也只是浮财；加上 20 世紀 50 年代香港人口迅速膨脹，于是在 1958 年，他和馮景禧、郭德勝等 8 人聯合組成永業公司，進軍房地產行業。5 年後，他又與馮景禧、郭德勝單獨組建了新鴻基公司。
香港一代商業傳奇由此誕生了。
李兆基、馮景禧、郭德勝等人，首創 " 分層出售、十年分期付款 " 方式，即按揭買房，改變了地產經營模式，所建樓宇生意火爆、銷售一空。
但這只是開局。盡管李兆基被人稱為 " 香港巴菲特 "、" 亞洲股神 "，但他有三大創舉，對國内房地產行業產生了深遠影響。
" 樓宇制造工廠 "
新鴻基于 1972 年在港交所上市之後，李兆基創立了恒基兆業，當時持有 20 個樓宇，但僅用了幾年時間樓宇數量便激增至超百個，秘訣在于大肆收購舊樓、拆建出售。
李兆基采用 " 以點帶面 " 的方式擴張土地儲備，從收購一層舊樓到整棟，再到周邊樓宇，到了後期即便價格昂貴同樣舍本收購，整體拿地成本遠低于公開市場競投劃算，" 悶聲發大财 "。
這是 " 一元變八元 " 理論的典型案例。
這套模式，其實就是早幾年國内開發商常說的 " 一二級聯動 "，以舊改方式拿地開始孵化，合生、富力、奧園、佳兆業等深受港資開發商影響的粵系房企，十分偏愛這種模式。
大量收購的土地，就會衍生另一個問題：房子怎麼快速賣出去 ?
李兆基再次創造了一個模式：以工業化方式經營地產業，把土地當成原料，樓宇為制成品，以标準化生產流程，縮短工期和降低成本，同時與數十家銀行建立借貸關系。
恒基兆業，被人稱為 " 樓宇制造工廠 "。
這種經營理念，也就是行業常說的 " 快周期，高杠杆 " 開發模式。
香港國際金融中心 | 來源于恒基兆業官網
李兆基大量收購地皮、舊樓的策略，在香港經濟騰飛時成為了大赢家，其在 1995 年至 1997 年連續三年登上《福布斯》富豪榜的華人首富、亞洲首富。
盡管李兆基自謙地說 " 盡得天時地利 "，但這展示出過人的經商韬略。這一點也體現在，他順着 " 改革開放 " 春風布局内地市場上。
" 核心城市，核心地段 "
上世紀 80 年代，一批愛國港商響應号召投資内地市場，霍英東、李兆基率先在廣州開始 " 試水 "。
建設中的星寰國際商業中心
其中，霍英東回到老家番禺，一邊力倡南沙發展大計，一邊修建洛溪橋四條大橋等。李兆基也與霍英東一同參與到 " 番禺小香港 " ——洛溪新城的規劃、開發建設中，建造了一批大型住宅項目。
這些樓盤是國内最早一批新式小區，改善了當時廣州惡劣的居住環境。
從廣州出發，李兆基不斷加碼投資内地市場，建設了曾被稱為 " 北京十大建築之一 " 的北京恒基中心、上海徐匯區第一高樓上海星揚西岸中心等知名建築。到了 1996 年，恒基持有内地 22 個地產項目，資產估值 137 億港元。
現在，内地開發商常說的 " 核心一二線城市 "、" 地段為王 "，其實也受到李兆基當年在内地拓張的理念——" 核心城市，核心地段 "的影響。
進入千禧年，李兆基帶領恒基開始向沈陽、長沙、成都、南京、蘇州等二三線城市布局，2008 年末内地土地儲備面積達到 1.16 億平方呎。同樣，他創造了不少地标建築，比如沈陽國際金融中心、北京環球金融中心等。
李兆基算是最早想把香港地鐵 TOD 模式（公共交通導向型發展）引入内地的人。
上世紀 90 年代，恒基想以港鐵商業開發模式，推進廣州海珠廣場舊城拆遷改造項目。只不過因為文保因素，規劃遲遲未能落地，直到後期才成功建設為星寰國際商業中心。
在廣州，還有芳村站 TOD 地塊、海珠同福花苑（當時計劃開發為商業綜合體）、海珠湖南端的 " 嶺南之門 "、番禺氮肥廠舊改項目 ...... 李兆基或許曾想把廣州建成第二個香港，不過并沒有成功。
而當下的香港地鐵 TOD 模式，已成為内地房地產開發的 " 風尚 "，不僅是越秀、龍湖、萬科、中駿等房企的重要開發模式之一，也是廣州地鐵、深圳地鐵、武漢地鐵等地鐵集團實現 " 反哺 " 主營業務的重要手段。
無論是布局策略，還是開發模式，都不得驚嘆李兆基的長遠目光。
" 求他自述難，求他捐款易 "
前段時間，福布斯公布了香港 50 大富豪。沒有意外，李兆基家族位居第二名，最近 5 年都僅次于長和系的李嘉誠。
不過，李兆基常把一句話挂在嘴邊：" 不義而富且貴，于我如浮雲 "。每當事業有成，他第一件事就是做慈善，其中重點投向教育事業。
外界曾經點評李兆基，" 求他自述難，求他捐款易 "。或許，他自己沒有機會接受正統教育，不希望别人步其後塵。
早在 1978 年，李兆基斥資重建了香港培橋中學，2005 年至 2007 合計向香港 9 所院校捐贈達 11 億港元，2007 年至 2010 年向北大、清華、復旦捐贈人民币 6 億元。
根據香港浸會大學李兆基個人主頁介紹，自 1982 年以來，他與好友聯合成立的培華教育基金，為國家供資助和籌辦超 500 個教育項目，受益人數超過 1.7 萬人次。
同時，李兆基也在捐資支持原鄉順德教育、醫療建設，包括擴建順德華僑中心、興建順德醫院、順德體育中心等。
2007 年，李兆基因在教育及社會的傑出貢獻，被香港特區政府授予 " 大紫荊勳章 "。
作為地產開發商，李兆基更是做出驚人舉措：捐地。
早在 2013 年，他宣布将向港府捐贈新界 7 宗農地，用來建設 1 萬套、可供年輕人 " 上樓 " 的廉價房。不過，因為捐地計劃細節問題，港府擔心被外界指責，拒絕了李兆基。
李兆基并沒有放棄捐地，随後捐出香港屯門藍地一宗地皮，用于建設長者護養及護理中心；捐贈新界元朗一宗地皮，用于興建香港最大青年宿舍。此舉掀起了香港四大家族的捐地潮，新鴻基郭德勝家族、新世界鄭裕彤家族都進行了捐地。
和霍英東一樣，李兆基對于國内房地產行業，乃至商界，都可能是 " 後無來者 " 的存在。
本文來自微信公眾号 " 源媒匯 "，作者： 利晉，編輯：蘇淮，36 氪經授權發布。
