今天小編分享的财經經驗：床位比愛馬仕難搶，大家保險狂飙輕資產養老，歡迎閱讀。
大家人壽入局養老社區較晚，擴張速度卻是最快的。其法寶便是輕資產模式，即租賃改造已有物業。
正在召開中的兩會，關于養老和銀發經濟的提案日益增多。
這背後，是老齡化帶來的嚴峻挑戰。數據顯示，中國 65 歲及以上人口占比達 15.6%，正式邁入深度老齡化社會。
對日益增長的養老 服 務剛性需求，如何有效應對老齡化帶來的挑戰，已成為社會各界關注的焦點。
2007 年，當泰康保險集團董事長陳東升邁出養老社區第一步時，市場上的質疑聲此起彼伏，認為其借養老社區之殼， 行地產之實。
18 年過去，泰康用 20 餘萬份與養老社區綁定的 " 幸福有約 " 保單，撬動了四千億的保費規模。而大型保險公司則争相進入養老領網域，養老社區俨然成為家底厚實的保險公司标配。
大家人壽也是其中之一。
從安邦集團化險而來，大家人壽試圖依靠養老社區彎道超車，以擺脫過去 " 大幹快上 "、卻帶不來價值的單一銀保渠道之束縛。
大家人壽入局養老社區較晚，擴張速度卻是最快的。至今，大家人壽已在全國 15 個城市，落地 17 家 " 城心養老社區 "。
當中的 " 法寶 "，便是輕資產模式，即租賃改造已有物業。
同時，各家保險巨頭日益認識到，重資產養老社區所需資金之多、耗時之久。不少公司已經決定放緩重資產項目的布局，轉向輕資產模式的懷抱。
不過，保險公司在養老服務中 " 淘金 "，遠比想象中更難。
01 養老社區賦能保單
大家人壽集團在 2019 年成立之初，就一早定下養老作為核心戰略，并開始嘗試以輕資產模式涉足養老社區。
大家人壽的前身是安邦人壽。彼時，安邦人壽靠在銀保渠道銷售中短存續期產品，保費規模迅速擴大，成為 " 安邦系 " 在海外一擲千金的彈藥庫。
而後，安邦系覆滅。大家保險集團接手過去安邦遺留下的資產負債。
為填上過去的 " 窟窿 "，除了持續 " 瘦身 "、變賣資產外，大家人壽也在想辦法提升承保的價值水平。
因此，與養老社區一并起步的，還有大家人壽在銀保渠道之外，擴展面向高端客群的獨立代理人隊伍。兩者是在同一訴求邏輯下的相輔相成。
為何養老社區可以賦能保單銷售？
因為保險產品是無形的，一般客戶對非實體商品缺少感知。若銷售隊伍沒有足夠的功底，便會和客戶掉入比拼收益的陷阱中。
高端養老社區則是有形的。美好養老生活近在眼前，客戶更容易脫離單純對保單收益的锱铢必較，轉為其他 " 增量價值 " 買單。
有鑑于此，在產品設計思路上，能綁定養老社區的保費門檻，也水漲船高。
據金妹妹向大家人壽產品銷售人員處了解，雖然交押金也可以入住養老社區，但城市級别不同，門檻也不同。比如，二線城市尚有騰挪餘地，一線城市基本 " 滿員 "，不買保單就得排隊。
從實際情況看，目 前總保費 120 萬，保險公司可以保證客戶能入住其二線城市的養老社區。若想入住其北京、上海等一線城市社區，總保費需要達到 200 萬元。
養老社區對大家人壽代理人隊伍的賦能效果顯而易見。
2023 年底時，大家保險曾對外披露，養老端已迎來超 2 萬名高淨值客戶，積累 200 億元的養老保單，社區的發展也帶動形成超過 300 人的銷售精英。
與此同時，大家人壽也在短時間内培養出七百餘位 MDRT（百萬圓桌）會員。對于一個起步較晚、僅有萬人規模的個險隊伍而言，這一數字算得上成績突出。
02 輕重資產之辯
建設養老社區對拉動保單銷售有所助益。不過近年來，國壽 ( 601628.SH ) 、太保（601601.SH）、太平（00966.HK）等巨頭，都在放緩或停止對重資產養老社區的投資，探索輕資產模式。
這是因為，養老社區對保險公司帶來了真金白銀的幫助，但是這些幫助的代價也非常昂貴。
泰康人壽董事長陳東升曾表示，養老社區并不是個 " 好生意 " ——與短平快的普通商業地產不同，養老地產建設周期長、利潤低。
一個重資產養老社區項目，從拿地到蓋房平均周期是 5 年；建設 1 個社區的花費是 30 億元— 50 億元，并要承受 5 年無收益的壓力。
業内測算，泰康之家這些年總拿地面積逾 300 萬㎡，僅拿地成本就超過 80 億元。
其他在重資產上布局的保險公司，單個社區的投資也都在 20 億元 -40 億元之間。可以說，沒有足夠的家底，基本無法玩轉重資產養老社區。
不過，随着一個個重資產社區落地，頭部保險公司也意識到養老社區投資體量龐大。前期布局時間過長，導致遲遲無法盈利。
過去泰康燕園因拿地早， 近幾年土地升值已在賬面為泰康帶來超百億的回報。而現在随着房地產市場調整，曾經的收益已難再復制。
并且，不同地區對養老社區的偏好和接受程度不同。" 标準化 " 的養老社區，容易在當地遭遇 " 水土不服 "。
這一點上，大家人壽走在行業前列。一開始，大家人壽便以 " 輕資產租賃為主、小樣本試點先行、快回流促平衡 " 作為養老社區的策略。
大家保險集團副總經理李欣曾表示，輕資產城 心社區一張床位的成本，僅為重資產養老機構的一半；保險公司通過租賃輕資產物業把成本降下來，目的是降低每位入住老人獲取服務的成本。
據金妹妹相熟的大家人壽人士透露，因其單個養老社區的改造成本較低，回本周期明顯快于重資產社區。
養老社區來自入住老人 的房租（每月 1.2 萬元 -3 萬元不等），基本可以覆蓋地皮的租金；日常的醫養服務費用可以與社區的運營成本相抵。北京社區開業三年來，已實現盈虧平衡。
" 因為現在對于養老產業的重視，多地政府歡 迎養老社區入駐當地，保險公司的物業租賃費用可以壓到很低。" 該人士表示，" 因為是改造社區，供給速度很快，18 個月就能完成改造，不用擔心養老社區權益超售的問題。"
03 運營堵點
不管是輕資產還是重資產的養老社區，運營都是相當大的挑戰。
在海外市場，養老機構的主要參與方并不是保險公司，而是專業的服務機構和 REITS 投資方。
究其原因，養老產業是一個比保險業規模更大的領網域。其經營邏輯和管理模式，與保險均有較大差異，需要依賴多重力量支持。
比如，養老社區内人才緊缺，令行業所有參與者頭疼。
" 入住養老社區的老年人多數在 88 歲以上，大部分有基礎疾病，對于護理要求較高。如果遇到老年痴呆的長者，會更難一些。因為這些老人脾氣變化，打罵投訴都是常事，社區把工資加到一兩萬也留不住人。" 大家城心社區某工作人員表示。
尤其在上海這樣老齡化程度更高的地區，養老社區已開啟 " 搶人大戰 "，花重金挖有經驗的運營管理隊伍并不鮮見。這使得運營成本水漲船高。
另一邊，養老社區動辄百萬的高門檻，以及每月數萬元的月費，讓入住老人的家屬對養老社區有更大的期待。客戶滿意的标準線也越來越高。
據金妹妹了解，大家人壽一直致力于打通醫院綠色通道，以更好為潛在客戶提供增值吸引力，目前仍在努力之中。
此外，市場到 底有 多需要高端養老社區，也成為保險業内探讨的一大焦點。
當前，中國養老呈現 "9073" 格局。即 90% 在家中養老，7% 在居家小區附近或與小區合作的養老中心養老，僅有 3% 老年人在商業機構養老。
從這一格局看，保險公司所提供的高端商業養老服務的面向的人群，是這 3% 小眾中的小眾。
北京社區高達 98% 的入住率之外，二線城市的保險機構養老社區入住率并不高。
以中國人壽旗下養老社區國壽嘉園為例，據金妹妹從業内了解，其位于天津唯一一家五級達标的養老社區 " 天津樂境 "，2023 年底入住率約在 30%。
即便考慮到國壽 2024 年旗下社區入住率 增長了 70%，也僅有 50% 上下的入住率。這距離業内公認 60% 的盈虧平衡線仍有距離。
并且，這些二線以下城市的養老社區，交 3 萬元 -5 萬元左右的押金即可入住，無需購買保單。這令前述拉動保單的初衷落空。
國壽剛入局養老社區尚待發力，" 天津樂境 " 位置也偏離市區，但城市區網域差異可見一斑。這或許是另一巨頭中國平安（601318.SH）在養老社區業務上參與較少的原因。
平安僅在上海、深圳落地了高端養老社區頤年城，且把保費門檻設定到 500 萬以上。
據接近平安的人士表示，平安這樣做，一方面是考慮到重資產的壓力，另一方面也是居家養老服務更易實現規模化與成本優化。
不過業内也有聲音認為，高端養老社區是一個标杆，可以起到教育客戶的作用。其有助于逐漸實現養老社區從 " 高知高管高幹 " 的人群，向普羅大眾擴散。
只是，從王謝堂前燕到尋常百姓家，保險公司養老社區的軟硬實力匹配，仍需消化的時間。
本文來自微信公眾号 " 阿爾法工場金融家 "，作者：金妹妹，36 氪經授權發布。
