今天小編分享的财經經驗：逆市增長背後，“利潤王”華潤置地也有煩惱，歡迎閱讀。
文｜睿思網
在一片哀嚎聲中，華潤置地抛出了一份甚為搶眼的成績單。
據華潤置地 3 月 26 日披露的 2023 年度業績，報告期内，華潤置地營利雙增，合并營業額為 2,511.4 億元，同比上升 21.3%。股東應占溢利達 313.7 億元，同比增長 11.7%。核心淨利潤為 277.7 億元，同比上漲 2.9%，連續 18 年保持增長，穩坐行業 " 利潤之王 " 寶座。
樓市持續下行期間，華潤置地仍維持 3000 千億規模，當年實現物業籤約銷售額 3,070.3 億元，同比微增 1.9%；籤約面積為 1,307 萬平方米。
一系列數據再次證明華潤穿越周期的能力，然而即便身背 " 利潤王 " 的名号，華潤同樣受限于市場的弱勢，" 毛利率下降、27% 債務年内到期 " 等不利因素均成為華潤揮之不去的煩惱。
哪部分虧了？
從業務構成來看，2023 年，華潤置地旗下開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務及生态圈要素型業務均錄得不同幅度的增長。
其中，開發銷售型業務營業額為 2120.8 億元，同比增長 20.4%；經營性不動產業務營業額為 222.3 億元，同比增長 30.6%；輕資產管理業務營業額為 106.4 億元，同比增長 27.7%；生态圈要素型業務營業額為 61.9 億元，同比增長 11.6%。
華潤置地另披露，截至 2023 年底，集團仍有已銷售尚未結算的營業額 2,841.5 億元，預計陸續于 2024 年及往後年度結算。其中，根據施工及交付計劃，預計 1,938.6 億元将于 2024 年結算。
但在營收增長的背後，難以忽略的一個事實是，華潤置地的盈利能力正在逐步下滑。
财報披露，2023 年華潤置地綜合毛利率僅為 25.2%，同比下降 1.0 個百分點；而 2022 年同期綜合毛利率為 26.23%，同比下降 0.8 個百分點。降幅有擴大趨勢。
在去年初的業績會上，華潤置地管理層曾表示，一年的項目不代表長期情況，并認為 2023 年會提高 2%-3%。顯然，現實并不如預期。
事實上，近年來，華潤置地的毛利率正呈逐步下滑趨勢。2017-2021 年，華潤置地的綜合毛利率分别為 40.25%、43.39%、37.91%、30.86% 以及 26.97%。從目前來看，強如華潤置地，也回不去過往 30% 及以上的高毛利率年代了。
綜合毛利率的下降主要還是受開發銷售型業務毛利率下降影響。數據披露，2023 年，華潤置地開發銷售型業務毛利率為 20.7%，2022 年同期為 23.0%。
得益于經營性不動產業務的毛利率提升，華潤置地的綜合毛利率降速才有所減緩。财報顯示，2023 年，經營性不動產業務毛利率為 69.6%，同比提升 4 個百分點；經營性不動產業務（不含酒店）毛利率為 75.7%，同比提升 4.4 個百分點。
值得關注的是，2023 年，華潤置地經營性業務的核心淨利貢獻占比大幅上升，同比提升 10.4 個百分點達到 34.4%。這也是華潤置地淨利能保持增長的核心原因。
具體來看，華潤置地核心股東應占溢利為 277.7 億元，同比增長 2.9%，其中開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務及生态圈要素型業務核心淨利潤貢獻占比分别為 65.6%，28.3%，3.5%，2.6%。
也正因如此，華潤置地從未掩飾對經營性業務的看好，并曾将經營性不動產業務稱為業績增長的 " 穩定器 "，甚至有意将該部分盈利占比進一步提升至 50%。
經營性物業是香饽饽
盡管開發銷售業務仍是華潤置地業績增長的 " 發動機 "，但毫無疑問，該部分業務正備受市場挑戰。
最新數據披露，2024 年前 2 月，華潤置地累計合同銷售金額約 206.1 億元，總合同銷售建築面積約 986,825 平方米，分别按年減少 48.8% 及 40.8%。若該态勢持續，這或令其未來業績收益及盈利進一步承壓。
對于後市，華潤置地仍對市場抱有一定的信心。管理層在當天舉行的業績會上表示，房地產市場存在長期健康發展的基礎。近期，國常會提出要進一步優化房地產政策，預計未來政策會持續放寬，2024 年市場将處于築底回穩、積蓄向上勢能的階段。
據介紹，公司的庫存資源比較充足，結構比較合理，全年可售資源中 90% 位于市場供需環境比較安全的一二線城市，對完成 2024 年業績比較有信心。未來，華潤置地将進一步提升開發效率，市場目前主要是改善型需求，公司會聚焦中高端改善客戶需求，快速迭代產品，各地市場分化嚴重，對存量資源也會因城施策、因地制宜，加快對市場的反應速度。
不過，為了對抗逆周期，華潤置地正計劃把經營性不動產業務持續打造成第二增加曲線。受益于購物中心業态營業額的提升，華潤置地經營性不動產業務正快速增長。
公告披露，2023 年，華潤置地購物中心營業額 178.5 億元， 同比增長 29.7%，出租率 96.5%，同比提升 0.3 個百分點。年内，新開業購物中心 10 座，年末在營購物中心數量達到 76 座。
值得一提的是，受益于 2023 年旅遊市場快速復蘇，華潤置地酒店業務亦貢獻了不少業績份額。期内，集團酒店營業額 23.2 億元，同比增長 66.3%；酒店平均入住率 63.3%，同比提升 21.6 個百分點。年内，新開業酒店 3 家，年末在營酒店數量達 18 家，房間數 5,270 個。
此外，寫字樓業務則相對平穩增長。期内，華潤置地寫字樓營業額 20.6 億元，同比增長 10.2%， 寫字樓出租率 81.8%，同比提升 2.6 個百分點。截至 2023 年末，在營寫字樓數量達到 20 座。
經營性不動產業務的增長，也有效帶動輕資產管理業務的提升。年内，得益于華潤萬象生活的商業運營和物業管理業務增長，華潤置地的輕資產管理業務也錄得營業額 106.4 億元。
截至 2023 年末，商業運營及管理業務在管項目 101 個，其中 23 個為向第三方的管理輸出項目，物業管理業務覆蓋全國 171 個城市，管理業務合約面積達 4.25 億平方米，同比增加 16.2%。年内，華潤萬象生活實現營業額 147.7 億元，同比增加 22.9%，其中，住宅物業管理服務營業額人民币 96.0 億元，商業運營及物業管理服務營業額 51.7 億元。
與此同時，華潤萬象生活更計劃選擇性收購及投資具有一定規模、盈利能力的物業管理公司，擴大優質商業包租項目，并積極關注具有互補優勢、優質的商業運營公司收購及投資機會。積極拓展優質第三方項目，擴大市場份額。
此外，華潤置地的生态圈要素型業務營業額亦錄得 61.9 億元。其中，建築業務實現營業額 30.4 億元，代建代運營和長租公寓分别實現營業額 17.4 億元和 4.0 億元。
據透露，2023 年，代建業務全國新獲取項目 80 個，期末在管代建項目 338 個，建築面積約 6,393 萬平米；新增代運營項目 3 個，期末在管代運營項目 15 個，管理面積約 700 萬平米。期内代建及文體業務分别實現營業額 11.4 億元和 6 億元，按年增長 69.8% 和 95.7%。
2023 年度，基礎設施項目公司實現收入 7,749 萬元，EBITDA5,392 萬元，相較招募說明書預測值完成率分别為 108% 及 113%，實現可供分配金額 6,076 萬元，基金對應發行價的分派率達 5.03%，業績指标實現率領跑保租房板塊。
逆市擴張 vs 短期債務上揚
在某種程度上，盈利的提升，也依靠規模的增長。
近年來，華潤置地始終保持 " 逆勢擴張 " 的步伐。僅 2023 年，華潤置地以權益對價 1,118 億元購入 68 宗土地，新增土儲計容建築面積 1,325 萬平方米，使得公司總土地儲備達到約 6,250 萬平方米。
具體來看，截至 2023 年末，開發物業土儲面積為 5,245 萬平方米，權益建築面積為 3,625 萬平方米；投資物業土地儲備面積為 1,004 萬平方米，權益面積為 692 萬平方米。其中，商業土地儲備面積 718 萬平方米，占比 71.5%，在建及規劃中購物中心 50 座，重點布局北京、上海、深 圳、廣州、杭州、南京、成都等核心城市。
在投資拿地方面，華潤置地管理層表示，公司始終堅持穩健的投資原則，堅持量入為出，把現金流安全作為第一原則，保持一定的投資強度，調節投資布局，優先保證高能級城市的投放，聚焦一些中小型的快周轉項目，統籌好發展和安全的關系，繼續發揮好購物中心、TOD、城市中心等能力優勢，通過多元化渠道補充高回報的項目。
此外，在行業大規模整合集中度的提升背景下，重視收并購工作，也将推動收并購工作的進行，未來在收并購方面會關注有潛質的購物中心項目。
為了支持業務發展以及調整債務結構，華潤置地也多次進行發債融資。僅 2023 年，華潤置地通過發行超短期融資券、中期票據及公司債，共融資 215.0 億元，票面利率介乎 2.16% 至 3.55% 區間。
此舉亦有效降低融資成本。截至 2023 年底，華潤置地淨有息負債率較 2022 年下降 6.2 個百分點至 32.6%，加權平均債務融資成本較 2022 年下降 19 個基點至 3.56%，創近十年新低。
進入 2024 年，華潤置地也多次啟動融資計劃。就在近日，華潤置地就籤訂一份 64.64 億港元的一年期貸款融資。
大量的短債同樣對華潤置地構成不小的債務壓力。财報披露，截至 2023 年末，公司綜合借貸額折合人民币 2,395.3 億元，現金及銀行結存折合人民币 1,143.4 億元。其中，約 27% 的有息負債将于一年内到期。
為了釋放資金壓力，華潤在 2023 年積極推動旗下商業消費 REIT 上市。該公募 REIT 已于今年 3 月順利上市，募集資金人民币 69.02 億元。除了為商業資產提供了良好的退出通道，華潤置地亦可借助 REIT 加大商業綜合體的布局，利于萬象生活擴大管理規模。
不僅如此，華潤置地還有個大計劃：未來 5 年，REITs 發行規模希望達到 500 億元以上。
