今天小編分享的财經經驗：淨資產4000億，李澤钜沒買地，歡迎閱讀。
題圖來源：長江實業集團
撰文丨張栩彬 鄢子為 編輯丨鄢子為
接班第 6 年，李澤钜也感受到壓力。
3 月 25 日，長實公告，繼續回購 44 萬股，股價微跌。
在前一交易日，其耗資超 1.7 億港币，回購 540 萬股，依然無力阻擋股價重挫超 10％。淨資產 4000 億港元的長實，市值跌破 1200 億港元。
這種頹勢在于，李澤钜的成績單不理想，長實營收、利潤雙降，連全年股息都削減了 10％。
他帶着長實高管層，出席發布會時，現場金句頻出，道出香港人 " 真系幾辛苦 "，可市場毫不買賬。
" 港府已然撤辣，加上息口見頂，香港經濟已見復蘇迹象，現時樓市值博率高。" 李澤钜給出判斷。
只是，他的掌舵基調，就和很多購房者一樣，更多持币觀望， 哪怕少掙錢。
蓄勢推盤
李嘉誠家族成員說話，向來滴水不漏，擅長打太極。
業績會上，有記者問道，" 為什麼近幾年很少在中國香港進行大筆投資？"
" 香港是我們的家鄉，我們對香港具有特别感情。若有項目可以提供合理的回報，我們一定會在香港投資！" 李澤钜如是回答。
這既打了感情牌，又避其鋒芒。
給出 " 值博率高 " 的判斷，甚至指出 " 樓市下行的機會較上升低 "，李澤钜有自己的盤算。
長實今年将推出四個樓盤，Blue Coast、啟德項目、元朗錦田項目和觀塘安達臣道項目。
Blue Coast 打頭陣。
該樓盤地段好，搭乘港鐵兩站可達商業區金鍾，鄰近深水灣、淺水灣等傳統豪宅區；周邊學校、醫院等配套齊全；主推大戶型，如 1267 平方呎三房戶型，約合 128 平方米。
為了宣傳樓盤，3 月初，長實在香港尖沙咀召開 "Blue Coast" 路演啟動會，邀請多家内地媒體參加。
業内推算，該樓盤的目标人群，是内地高薪人才。
2023 年，7 萬内地人才，通過 " 專才 " 與 " 優才 " 計劃，拿到三年香港工作籤證，在當地連續居住 7 年以上可獲得永久居留權。
這部分人群有住房需求，購買潛力巨大，是李澤钜想要抓住的 " 優質客戶 "。
" 該盤于 3 月在華南地區路演，反應不俗，透過深圳中介及集團在廣州的展銷中心，分别收到約 300 個及 150 個問詢。"
長實營業部首席經理郭子威表示，稍後會擴展至内地其他城市，有意安排内地中介代理來港調研。
一位 Blue Coast 樓盤銷售與《21CBR》記者溝通時，全程使用普通話，強調 " 随時安排參觀 "。
" 價格不會貴，長江集團的風格，偏好一次性賣光。" 銷售表示，3 月 27 日出價格，務必提前備好資金。
以價換量
銷售此言非虛，過去的一年，李嘉誠家族賣樓，偏好走量，留足利潤後，快速出手。
市場印象最深的，是親海駅二期，290 萬港元 " 上車 "，600 萬港元買兩房。
打折之後，該項目平均每呎為 1.5 萬港元，折合每平方米 15 萬元人民币，比附近新盤價格低。
" 代理聽到價錢開心到喊，老板聽到價錢傷心到喊。" 長實集團執行董事趙國雄表示，開發商 " 不用賺盡，不用賺多 "。
若考慮周邊環境和成本價，李澤钜賣這個樓盤，一點也不虧。
親海駅項目，位于香港九龍工業區，前身為混凝土工廠，周邊環境嘈雜，随處可見汽車修理廠、水泥廠還有魚類市場。
其距離最近的地鐵站，要走 10 多分鍾，比附近樓盤價格低實屬正常。
根據《21CBR》記者測算，該項目拿地價為每呎 684 港元，加上工業用地轉住宅用地每呎補 5283 港元，和建築成本以及銷售支出，每呎成本約為 12000 港元。
換句話說，這個樓盤看似便宜，但毛利夠厚，超 20%。
這一 " 降價 " 操作，吸引眼球無數，新盤開售首日 626 套搶光。
郭子威稱，降價是高管層綜合考慮後決定的，公司也需要快速回籠資金，希望之後有更多的現金參與拿地。
" 低價 " 拋售，回籠現金，長實深谙此道。
2023 年初，長實的長沙灣愛海頌項目，号稱 " 最高降價 18%"，試水溫，出售 18 套尾貨，吸引逾百人搶購，兩小時售罄。
當日晚上 9 點，尾盤出清後，有買家遲遲不離場，等着撿漏。
" 我們一向奉行以市價或低于市價去賣樓以促進銷售。市況較明朗時，我們積極買地，2022 年完成數宗交易。" 李澤钜解釋。
土儲新低
這一輪地產周期裡，李家的生意，也受到衝擊。
過去的一年，其獲得 472 億港元收入，同比減少 16.1%；純利為 173 億港元，同比下跌 18.7%。
其中，物業銷售僅貢獻 131.5 億港元，占比不達三成。這裡面還包括一筆巨額 " 訂金 " 收入。
2023 年 7 月，因買家沒有按時付款，長實終止出售 Bristow Investments 項目，沒收 20.77 億港元訂金。
剔除這筆收入後，相較 2022 年，賣樓的收入同比下跌 57%。
長實方面解釋，物業銷售收入減少，因 " 審慎土儲政策 "。其土地儲備減少至 7400 萬平方呎，錄得新低。
" 長實将繼續把握機遇物色優質土地儲備，以作未來發展。" 李澤钜表示，過去三年在港買入八個地產項目，但 " 若回報比其他行業低，資金就會去其他行業找出路 "。
李澤钜 2023 年一塊地也沒有買，購入了其他資產。
長實以 48 億港元現金，收購 Civitas 全部股份。
這是一家房地產信托基金，作為 " 二房東 "，Civitas 從各處尋覓合适的房子，籤訂租約，翻新修理，再租給弱勢成年人，提供護理服務，從政府機構處賺取服務費。
其官網顯示，收購的大部分房產，收益率在 5.5% — 6.5% 之間。
自 2023 年下半年開始，Civitas 投資組合已給長實帶來租金收益。
偏好穩健資產，李澤钜審慎掌舵，長實 " 負債淨額與總資本淨額比率 " 只有 3%，銀行結存及定期存款 425 億港元，" 有能力投資不同的優質項目 "。
他還表示，四五年前，地價高峰時，如果長實買入多塊地皮，今天的負債比率不可能是 3%，還會持有不少賬面值高于市價的項目。
" 部分投資者對香港住宅持正面看法，但長實在推盤方面不如恒基地產和新鴻基地產。"
摩根大通評論說，其已将長實評級從 " 增持 " 調至 " 中性 "。
掌舵長和系巨輪 6 年，李澤钜經過了多輪壓力測試，展現了獨當一面的能力。
風浪仍在，能否經過考驗，考驗其智慧。
