今天小編分享的财經經驗：賣不動的上海五星酒店更多了，歡迎閱讀。
賣了三年，為何越賣越多？
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欄目 | 文旅商業觀察
領網域 | 酒店業
01
2024，上海不良資產圈幾乎有個人盡皆知的秘密：只有談不攏的價格，沒有不可賣的酒店。
昨日，一份社交媒體上流傳的上海最新待售酒店清單顯示，僅 " 比較方便操作的酒店資產 " 就包括 31 家：
社交媒體截圖
這其中大多是上海虹橋新華聯索菲特酒店等三四年前就已經明确要出售的 " 老面孔 "，也包括上海新天地安達仕酒店、上海蘇寧寶麗嘉等相對比較 " 新 " 的名字。
朋友圈，一些曾經賣豪宅的房產經紀人将 " 上海優質酒店 " 梳理成冊，大肆叫賣，宛若在賣一批 " 有價無市 " 的二手房。
上海酒店資產交易市場風起雲湧，但其實關注旅界時間久的朋友應該知道，早在 2021 年，一文已經率先指出 " 上海五星酒店接連遇到經營困局。"
三年過去了，随着世茂等開發商墜入谷底，更多的奢華酒店急欲出手。
上海酒店待售清單逐漸拉長，如果說以前大家還猶抱琵琶半遮面，賣得遮遮掩掩，現在幾乎明牌不裝了。
況且前段時間風向利好，财大氣粗的中外能源企業等 " 野蠻人 " 進來抄底，讓一批融資中介賺得盆滿缽滿：
上海寶格麗酒店以 24.3 億總價，單價超過 10 萬 /㎡賣給了江蘇水泥大王金峰集團；
上海外灘萬達瑞華酒店以約 17 億總價，單價約 5.6 萬 /㎡賣給了新加坡金鷹集團；
上海虹口三至喜來登酒店以約 16 億總價，單價近 2.9 萬 /㎡賣給了上海裕自商業（背後也是金峰集團）;
上海陸家嘴中糧海景壹号公寓以超過 41 億總價，單價近 8.4 萬 /㎡賣給了上海邕鵬實業（背後是内蒙古煤炭能源企業）；
上海綠地萬豪酒店以近 15 億總價，單價近 4 萬 /㎡賣給了北京銀行。
2018 年開業的上海寶麗嘉酒店 / 旅界實拍
據旅界不完全統計，僅上述提到的上海豪華酒店大宗交易吸引了超過百億（合計 113 億）資金，其中出售方都是開發商，而收購方大多來自實業家族。
這一輪的資產置換标志着上海高星酒店新時代來臨，同時一個賣酒店與賣房的神同步邏輯應運而生：晚賣不如早賣，早割肉比晚割肉虧得少。
02
某種程度上說，奢華酒店雲集的上海是全國高星酒店交易市場的縮影。
雖然去年上海高星酒店成交了 113 億元，但肉眼可見的是，随着上榜酒店增加，賣掉的酒店依然只是滄海一粟。
事實上，與其說賣掉的上海酒店多了，不如說基數大了，" 幸存者偏差 " 讓一波相對還算優質的酒店資產得到了橄榄枝，留下那些無人問津的五星酒店風中凌亂。
旅界實拍
說白了，當下，上海高星酒店資產最尖銳的問題還是那個字：錢。
昨天，聽到行業裡這麼一個故事，頗為有趣：
去年，一家上海的奢華酒店準備出售，位置不算特别好，但基本上也是貼着外環，建築面積約五萬平，五年前投資建設一共花了七八億元，準備十億元出售，但是大半年過去了，只有一個圈外的酒店投資人咬着牙給報了個 3 億元。
酒店業主怒從心頭起，對資方一通嘲諷，暗示加錢：這裡是上海，3 億元一平方豈不是才 6000 元，你們怎麼想的？
出價資方才是哭笑不得，這家酒店一年息稅折舊前利潤就 1000 多萬元，且開業多年房價已達天花板，給 20 倍估值，3 億已經是給出最大的 " 誠意 " 了。
經過一輪市場 " 毒打 " 教育，這個酒店業主發現自家酒店還是無人問津，再想找回資方已是不可能，遂追悔莫及。
出售酒店的業主想按照面積算，購買酒店的則是按照價值收益算，這是當下酒店資產交易市場的壁壘之一。
畢竟和買賣二手房不同，接盤五星酒店的 " 二手酒店 " 接盤俠們享受不到勾地、周圍房產增值等 " 一手酒店 " 業主當初的隐形福利，那酒店的 Revpar（每間可銷售房收入）、F&B（餐飲）、Spa 這些核心收益數字就是他們唯一關心的指标。
投資是為了賺錢，所謂情懷都是幌子。
而我們說酒店開業後仿若一個如花少女不斷衰老的顏值，開業三年後，房價逐步平穩，幾無增長空間，而十年後，往往還面臨重新裝修（美容）等一系列巨額投資，這對于資方來說都是不得不衡量的因素。
比如前面說的那家酒店，一年 1000 萬元的利潤再往上的空間幾乎沒有，如果再有抵押，利潤都無法覆蓋融資成本，确實在商業地產裡都算很 " 爛 " 的資產。
03
上海高星酒店待售清單不斷拉長，開發商業主們大多面臨資金壓力，若一直找不到資方，導致旗下酒店流拍，進一步淪為不良資產的可能性也在增加。
據邁點統計 , 今年 2-3 月 , 國内共計 58 個酒店項目拍賣 , 結果是全部流拍 , 僅 2 月份的酒店流拍金額已超 32 億元。
事實上，今年以來，大量酒店的流拍并不是意外。
在面臨大宗土地交易時，買家往往持謹慎态度，一方面受制于自身的資金實力和運營水平，另一方面，項目背後復雜的債權關系和僵化的運營機制，也是需要考慮的重要因素。
一個更直觀的數據是，這些年國内商業地產的不良資產交易總額逐年降低，占商業房地產交易比例卻在不斷上升。
2023 年，根據摩根士丹利資本國際公司（MSCI）實物資產的數據，國内酒店、公寓、高級住宅、寫字樓和其他商業地產等總體銷售額總計 386 億美元，低于 2021 年的 603 億美元。
但其中，不良資產銷售在 2023 年占商業房地產交易的 20% 以上，這是自 2019 年摩根士丹利開始跟蹤此類數據以來的最高比例。
同時，今年，不良資產交易在中國商業地產銷售中也占據相當高的比例。
摩根士丹利資本國際公司數據顯示，前兩個月的 98 億元人民币（14 億美元）交易總額中，有 30 億元人民币來自不良資產轉讓交易，大部分交易都是 5000 萬美元及以下的小額交易。
反觀不良資產交易在 2022 年占國内商業地產交易量的 11%，在 2022 年僅占交易量的 9%。
錢少了，不良商業地產多了，這幾乎是上述數據背後的唯一解釋。
MSCI 亞洲房地產研究主管 Benjamin Chow 亦稱，20% 的數字 " 是一個相當大的比例 "，并指出一些非不良交易是由需要流動性的壓力開發商進行的。
另據全球知名會計師事務所畢馬威總結披露，國内經濟總量越大、不良資產越多、經濟越活躍的地區不良資產交易規模也越大。
上海高星酒店賣不動，卻越賣越多，背後原因可見一斑。
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