今天小編分享的财經經驗：保租房“6折價格戰”，長租公寓吃得消嗎？，歡迎閱讀。
文 | 空間秘探，作者 | 秦敏慧
開春以來，租房市場價格戰一直不斷。近期，多地保租房宣稱租金低至 6 折，" 最低月租 421 元 "。" 保租房 " 的低價衝擊着租賃市場的價格走向，市場化的長租公寓難免會受到影響。變局之下，長租公寓該如何應對？雙方會将租賃市場的發展推向何方？
租金 6 折，最低月租僅 421 元
今年以來，深圳、昆明、北京等多個城市陸續發布保租房配租公告。
保租房配租指的是政府或相關機構為了解決新市民、青年人等群體的住房難題，提供的一種租賃服務。特點是租金低于同品質同地段的市場租賃住房租金，不過是面向符合條件的人群才進行配租。
以深圳為例，近期深圳市南山區住建局官宣保租房項目共 10404 套，涵蓋粵海、西麗、桃源等熱門片區，其中政府組織配租類保租房一般為市場價六折，社會房源類保租房的租金為市場價的九折。
這也點明了保租房的主要兩大分類：政府租賃配租和社會房源類。區别是前者的房源由政府統一組織管理，通常通過住建局或區住建局進行配租，申請復雜、房源有限，但優惠力度大；後者由社會主體（如企業、機構等）建設和運營，政府只是提供支持，可通過企業直租的方式獲取房源，申請流程簡單、房源量相對較多，且相較于市場價格有明顯優勢。
以政府租賃配租的安居高新花園為例，其 64 平米的兩房戶型，月租金加上物業費總計僅需 3916 元；而據鏈家網信息顯示，周邊同戶型房源月租普遍在 7000 至 9000 元之間，價格優勢明顯。
深圳南山區 2 月 16 日出台的保租房配租政策力度已經很大了，但同屬于深圳的光明區又把政策撕開了一道小口子。
2 月 11 日，光明區印發關于保租房的通知，政策的重點是面向符合條件的在深青年人、新市民、各類人才配租或者向企事業部門定向配租。重點是，政府組織配租保租房增加了面向個人配租的渠道，避免因企業事業部門不滿足準入條件，但符合條件職工無法申請保租房的問題。簡單來說，即使公司沒有資格申請部門保租房，自己也可以申請，申請力度可謂是又上了一層台階。
不僅如此，深圳這幾年為來深求職的高校應屆畢業生提供 7 天免費住宿。今年該政策又進一步優化，從原來的 7 天延長至 15 天，對在深就業的創業人才提供面積不等的保租房。
同時其他城市也在發力，2 月以來昆明市公有房屋管理中心連續發布 2025 年第一批、第二批保租房分配有關事項的相關通知，涉及兩個項目，共 666 套房源。值得注意的是，通知中涉及今年剛入市的保租房項目嚴家山豐潤雅庭，月租金僅為 12.07 元 / 平方米，面積在 34.88-60.2 平方米，換算下來，其中一居室最低的月租金僅 421 元。
同屬于嚴家山沣潤雅庭項目片區附近的碧桂園星荟二手房挂牌價最低 5900 元 / 平米，最高 9600 元 / 平米，其中 68 平米的一居整租月租價 1100 元，比較昆明保租房的最低租金，相當于打了個七折。
泉州中心市區首批公開 92 套保租房，其中面積 80 多平米的兩居室月租金在 1500 元左右，20 平米的一居室月租金僅需 700 餘元，而周邊同等一居室月租金則在 1000 元以上。
北京經濟技術開發區面向青年人推出《應屆大學生住宿保障實施細則（試行）》，打造 " 求職 7 日免費住宿——實習 3 月免費短租——就業 3 年優惠長租 " 的階梯式安居體系。
可以看出，保租房正在中國租賃市場上狂打兩張牌，一張是供應量，另一張是低價。
" 骨折價 " 背後的幾股 " 勢力 "
為什麼多地集中出政策，還清晰地指向供應量與低價兩個方向？其實，這波操作早就開始了。
" 十四五 " 期間，我國計劃籌集建設保租房 870 萬套間，預計可以幫助 2600 多萬新市民、青年人改善居住條件。今年作為收官之年，各地都在瘋狂地完成 KPI。截至去年，多地 " 十四五 " 期間保租房籌集任務已完成 80% 左右，剩下 20% 将在今年完成，進入衝刺階段也屬正常。
住建部近期提出，在 2024 年全國建設籌集 172 萬套（間）配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房基礎上，今年将繼續增加保障性住房供給，幫助新市民、農民工等實現安居。
這兩年，保租房發展之迅速，相關政策也是密集發布。去年，單中央層面發布的保租房相關政策，就多達 15 條，住建部等中央部委也曾多次召開關于保租房建設的相關會議，國家在最後的衝刺階段對于保租房的發展力度一直在持續上升中。
各地積極響應，籌建擴張速度之快，據統計，2024 全國籌建保租房 172 萬套，其中北京、上海、廣州等城市超額完成年度任務。
當下，我國正在穿越租賃供應市場的高峰期，然而這樣的趨勢即使在超額完成任務的上海供給端的火依然燒得很熱烈，可能後續會逐步放緩但還沒有那麼快。
3 月 5 日，長寧區又增添一個保租房項目——臨客公寓 · 虹臨居，并在 3 月起正式投入試運營。這是國企上海東虹橋投資發展（集團）有限公司打造的首個保租房項目，位于長寧和徐匯交界處。上個月底，上海靜安區的寧家公寓（寧嘉馨苑店）亮相，現已有住戶籤約入住其中。
據上海正午服務平台 " 随申辦 " 顯示，截至 2025 年 2 月下旬，上海市保租房項目已達到 275 個，但在 2023 年 5 月，" 随申辦 " 中保租房項目僅有 17 個，不到 2 年時間激增超 15 倍。
事實上，保租房作為構建房地產市場發展新模式的重要内容，針對其制度建設和實際供應，将是一項中長期的工作内容。
盡管保租房供應端持續火熱，但從各城市的申請條件來看，還是會更傾向于城市的青年群體和新市民，通俗來講兩個字總結就是 " 人才 "。人才是城市人口争奪和經濟轉型的關鍵一棋，城市對人才始終保持着 " 求賢若渴 " 的狀态。
2022 年，我國人口近 61 年來首次出現了負增長，城市對人才的渴求會更加激烈，" 搶人大戰 " 也作用在租房領網域，誰更有誠意，誰将會在接下來的城市發展中搶得先機。最早開始于北上廣深等城鎮化水平較早、經濟水平相對領先的城市，不過随着城鎮化步伐放緩，預計未來幾年，這些主要城市人口的增長會出現下滑趨勢。
因此，為了維持增速，不少城市瞄準畢業生等青年群體，推出一系列政策，如租房落戶、租房補貼、公積金支持、公租房等等。具體政策還有深圳給應屆生延長免費住宿、昆明優先給外來務工人員分房、鄭州直接給人才配租公寓 ……
現在來看，保租房低價這一策略的實施，将 " 搶人大戰 " 的難度又更新了一個維度，各大城市之間頗有一種 " 你留下，我補貼 " 的氣勢。
當然，保租房供應量這兩年遞增這麼多，難道不怕沒地方建嗎？2022 年，新增涉租用地同比下滑 62%；2023 年同比下降 37.2%，僅可提供約 5.84 萬套新建租賃住房。2021 年，住建部提出，把保租房作為 " 十四五 " 重點，兩年後發現供應源似乎要枯竭了。那麼去年到現在，為什麼保租房的勢頭還是很猛，基數還是蹭噌噌往上漲？
雖然保租房是租賃市場的形式之一，但也是房地產市場的一個重要品類；既然新建保租房有用地限制，那不妨 " 撿現成 " 的。由此，保租房不斷入市的背後還隐藏着樓市去庫存化的功能。目前去庫存有幾種形式：
一、保租房盤活爛尾樓
如昆明 2018 年開建的大諾方舟天地，因資金鏈斷裂，停工兩年。經開區管委會将利用住建部和建設銀行保租房的信貸政策，将項目未售房源申請為保租房。截至目前，昆明已有 5 個爛尾項目計劃改為保障性租賃住房。其中，汽車城二期 885 套房源已經成功轉為保租房。
二、閒置資產改保租房
這類閒置資產有存量規模大、空置率高、有條件提供大量保租房的特點，如寫字樓、辦公樓、廠房等。
經統計，甲級寫字樓 50% 的閒置資產就能轉化成 10 萬套保租房，為 20 萬 -30 萬人提供住房保障。成功的案例是，去年歷時 14 個月改造的沙坪壩區首個非住宅類保障性租賃住房項目、目前中心城區體量最大的保租房項目—— CCB 建融家園 · 小龍坎人才公寓正式投入運營，包含 305 套房源。據悉，項目推出後不久，出租率已達 90%，成為沙坪壩區的一大亮點。、
三，城中村爆改保租房
城中村，生于城市，擁有改成保租房的天賦。
城中村改成保租房，将會綜合整治、統租運營或部分拆除新建。這樣的機遇已經催生出了一些品牌，如深圳人才安居集團成立安居微棠公司，專營城中村改造租賃項目。其中深圳元芬村公寓項目，就由該公司改造，将原有城中村轉換成集服務、社交、居住、商業于一體的現代青年社區。
長租公寓頭部品牌租金 " 克制 "
或許正是因為保租房市場的火爆，今年以來，長租公寓頭部品牌動靜不大，似乎正在 " 克制 "，避免價格上漲影響出租率。據克而瑞長租監測數據顯示，2025 年 2 月全國 55 城個人房源挂牌租金為 1.16 元 /㎡/ 天，環比微跌 0.24%，同比下跌 0.23%。奇怪的是，眼下是傳統租房旺季，但房租卻大不如從前。
原因自然是與大量保租房入市息息相關，加之目前的就業環境、消費降級等宏觀因素，導致城市人口流動增速放緩，城市租客減少、租客消費更趨理性，更傾向于謹慎地考慮租金成本，在一定程度上使租金進一步降低。
随着春節過去，傳統節後租賃旺季到來，個人房東已經迫不及待漲租了，然而似乎并沒有在這一波 " 租房潮 " 中收獲期待的高收益，市場仍顯理性，不少房東已經選擇下調租金價格，只為租出去。
數據顯示，2 月全國 5 個大中城市，25 城個人房源租金均價環比上漲，30 城個人房源租金均價環比下跌，下跌城市個數較 1 月多 9 個。其中青島漲幅最高約 5.2%；廣州跌幅最高約 5.86%。
相較之下，身處同一片租賃住房市場下的長租公寓租金價格保持着 " 克制 "，出租率呈現穩健狀态。
以上海為例，據相關人員透露，其闵行區的一家魔術方塊公寓房源含物業費價格大概是每月 2200 元，由于店内特價房源優惠幅度很大，同樣戶型的另一間房源價格在 3150 元左右，相當于優惠了接近 1000 元。對于租金下滑的原因，主要來自品牌在蛇年春節後推出 " 暖春 " 活動，參加活動的另外幾間特價房源已出租，只剩 1 間。
為了應對春節傳統淡季出租率的波動，位于深圳南山雲城旗艦店的萬科泊寓門店也提前策劃，推出變相降租優惠的活動。該活動期限在 1 月之内，提前看房并繳納定金的租客，年後轉籤約可享受定金膨脹優惠，如房源租金低于 1000 元，500 元定金可膨脹至 1000 元抵扣租金；房源租金大于等于 1000 元，800 元定金可膨脹至 1600 元抵扣租金，活動成效顯著，有效穩定住了出租率。
除魔術方塊、泊寓之外，壹間公寓、城方公寓等長租公寓品牌紛紛采取優惠策略，提前應對傳統淡季市場的衝擊。這些活動豐富多樣，通過租金折扣、免租期、贈送禮品等方式，逆市降價，謀求 " 以價換量 "。各大長租公寓品牌的當下心态或許是，價格可以低一點，但絕不能空着。
然而與保租房相同的是，長租公寓也在規模擴張中。同樣以上海為例，截至今年 1 月底，上海集中式長租公寓房源超 36 萬間，占全國核心八城的比重達到 31.3%，同比增長超過 25%。
不過，規模的擴張與空置率的增長維護，并未與租金呈正比趨勢。今年 1 月，上海市集中式長租公寓平均出租率約為 83.65%，平均租金價格約為 150 元 / 月 / 平方米，環比略降 0.2%，租金呈持續下滑趨勢。
保租房 PK 公寓是敵是友？
如今，盡管保租房、長租公寓、房東們租金都有降價趨勢，但 " 租房戰 " 的供需矛盾仍然是需要面臨的挑戰，當整個市場都在普遍降價的時候，相對的單個降價措施将會顯得不再突出。
不過對于長租公寓企業來講，也不必悲觀，大量保租房入市，的确會加劇市場競争，但市場中依然具有結構性機會，保租房與長租公寓的關系也并非一種 " 零和博弈 " 的狀态。不少長租公寓運營商想要與保租房達成共赢的可能性，事實證明有機會也有空間。
長租公寓 " 納保 "
在保租房 KPI 的背景下，看到的不只是國企，也有很多企業響應國家号召積極加入 " 納保 " 的隊列中。而這些搖身一變的保租房一方面享受着相應的政策優惠，如公募 REITs 大門開啟、擁有拿地優勢等機會；另一方面可以盤活自身存量資產達到去庫存的效果。
截至 2024 年冠寓累計納保項目超過 130 個，開業房源超 6 萬間，畢業季 " 住夢計劃 " 支持超 30 萬應屆畢業生安居，這種長租公寓納保進程與城市發展脈搏的深度綁定，或許是領跑長租公寓賽道的競争核心。
在 " 納保大隊 " 中，萬科泊寓新披露去年的全年數據内發現，泊寓繼續深入保租房市場，納保房量增長至約 12 萬間，占管理量的 48.58%，納保數量占據集中式公寓行業首位，成為市場化租賃企業中當之無愧的 " 納保卷王 "。
此外，據萬科去年半年報披露，截至 2024 年 6 月底，萬科泊寓已在北京、天津、深圳、廈門等 23 個城市合計納保 155 個項目，涉及房源 11.2 萬間。
政企 " 牽手 " 合作
保租房的規模化發展，背後離不開國企推動的手。越來越多國企入局，在加速屬地化布局，發展本土租賃市場壯大的同時，還創立自己的保租房特色品牌，其中不少由城投公司全權運營，旨在達到規模、品牌效應、開發水平和運營質量方面的提升。在這樣的背景下，市場化長租公寓企業積極與各地國企尋求合作，争取留在保租房的 " 牌桌 " 上。
如龍湖在武漢的經發龍湖 · 冠寓（武漢德銳大廈店）就采用政企合作模式。拿地方為武漢江夏經發投集團，由龍湖龍智造旗下的龍智精工提供建造服務，後續再由龍湖冠寓提供運營管理服務。
雖然國企帶着任務進入保租房市場，但在開發和運營方面始終擁有短板。" 專業的事交給專業的人來做 " 為了适應變化，快速切入市場，與成熟的長租公寓品牌合作不失為最快捷的方法。
輸出品牌 " 軟實力 "
保租房雖名為 " 保障性 "，但其市場化的成分要遠低于保障性的部分，與長租公寓在定位上有着本質的不同。與其他行業構築差異化競争力和實現品牌溢價不同，長租公寓的注意力應該更多體現在出租率及續租率等核心經營指标上。
體現在戰略層面，長租公寓可以借助規模優勢、低利潤率構築競争壁壘，畢竟借助公募 REITs 實現 " 不動產 + 金融 " 的資產證券化，才是長租公寓利潤點保值和增值的關鍵。
因此，牽扯到民生住房的租賃市場，應該更加注重產品及服務品質，去刻畫品牌用戶的精準畫像，擁有運營、數智化等 " 軟實力 "，讓品牌擁有更長周期的成長可能。
從用戶出發，抛棄地產思維，從社會學視角去回歸公寓的本質，也許需要思考的内容是：平平無奇的商業街區重構、是土地設計與植物美學的交錯規劃、是人與人、人與社區、人與自然的關系 ……
可以說，我國的租賃市場正在經歷歷史性的分化，保租房的低價與 " 狂飙 " 對于各大長租公寓品牌來說是挑戰也是機遇。未來的租賃市場商業模式将不斷成熟走向規範化與多元化。最終長租公寓仍應該聚焦在產品與服務上的打磨。正如全球知名管理學大師湯姆 · 彼得所言，顧客是重要的創新來源，把握租客的真實 " 痛點 "，才能在市場中脫穎而出。
