今天小編分享的财經經驗：控盤2800億的杭州大佬，主動卧倒，歡迎閱讀。
題圖來源：濱江集團
記者丨李惠琳 編輯丨譚璐
杭州房企老板戚金興，未能抵抗大勢。
4 月 26 日，他執掌的濱江集團發布财報，過去一年，營收首破 700 億，淨利 25.29 億元，同比下滑了三成。
與許多同行一樣，戚老板計提了大量資產減值。
好在 2024 年初有所恢復，1-3 月淨利 6.6 億，同比增長 17.84%。
市場寒冬裡，濱江逆勢加倉。去年至今，它和合作方一起，在土地市場投資了近 750 億元。
兇猛出擊之際，戚金興也感受到寒意。
" 戰友倒得差不多了，如果我們還站着，子彈特别容易瞄準我們。" 他為 2024 年定調，要 " 主動卧倒、匍匐前進 "，穩規模、穩排名、降杠杆。
比起還在艱難自救的地產大佬們，62 歲的戚金興，顯得從容。
他已掌舵濱江 31 年，帶領公司從 " 杭州一哥 " 向 " 全國十強 " 靠攏。
過去一年，濱江以 1534.7 億元的銷售額，位居克而瑞銷售榜第 11 位，提升兩個座次。
這家浙系房企，長期深耕大本營杭州。
2023 年，其在杭州的銷售額達 1276 億元，占比超七成；貢獻收入 459 億元，占比六成以上。
戚金興慶幸走了區網域深耕策略。" 如果（杭州）沒有這個比例，過去 5 年，濱江集團‘也沒了半條命’。" 他在 2023 年末的懇談會上說。
2023 年，濱江斬獲 33 宗土地，其中 27 宗在杭州，投入超 200 億元。
2024 年以來，濱江又花了 167 億元，在杭州拿地 9 宗。
截至 2023 年末，公司的土儲有六成位于杭州，浙江省内（杭州外）、省外分别占比 25%、15%。
把雞蛋放在同一個籃子裡，有潛在的結構性風險。戚金興也逐步加大其他區網域的布局。比如寧波市場，收入占比就升至去年的 6.97%，成為浙江省内第二大布局城市。
對于省外市場，戚金興表态，将重點布局上海。這是他時隔 7 年，再提入滬。
戚曾在上海栽過跟頭。2015 年，他将上海作為省外開疆拓土的首站，兩年内拿下了 4 個項目，計劃 5 年内淨投資 100 億元。
可惜，部分項目合作方出現财務危機，進展不順。截至 2023 年末，濱江于浙江省外的在建項目，只有南京和深圳。
一位房企人士告訴《21CBR》記者，上海市場改善需求強勁，整體比較安全，利潤也高，适合濱江這類主打高端住宅的房企，但也有水土不服的風險。
開年以來，樓市延續低迷行情，1-3 月，濱江的銷售額只有 220.6 億元，同比接近腰斬。
弱市下，戚金興選擇防守策略，目标在于三個 " 穩 " 字：穩規模、穩名次、穩區網域。
按計劃，今年濱江的銷售額在 1000 億元以上，排名全國 15 位以内。同時，要保證杭州區網域的開發比例占到 60%，省外不超過 10%。
截至 2023 年末，濱江的預售房款已有 1430 億元，穩住規模目标沒有懸念。
戚金興的挑戰在于，利潤仍有壓力。過去一年，樓市量價齊跌，公司毛利下滑至 16.64%，同比微跌 0.74%。
期内，濱江計提的存貨跌價和壞賬準備，共 43 億元，導致淨利減少了 21.75 億元。
目前，杭州 4 大核心區網域——上城、拱墅、濱江、西湖，仍執行新房限價政策。
然而，地價上限已取消，價高者得的競拍模式下，成交溢價率走高，項目低利潤率的情況加劇。
比如，杭州 2023 年最後一場土拍，濱江聯手杭州地鐵，拿下未來科技城 137 号地塊，成交總價為 17.18 億元，溢價率 10.27%。
該項目的樓面價 23708 元 / 平方米，精裝限價為 36100 元 / 平方米，房地價差只有 12392 元 / 平方米。有機構測算稱，其銷售利潤率僅 1.7%。
戚也打算發力代建業務，過去，其地位非常邊緣化，如今，抗周期優勢凸顯。
截至 2023 年末，濱江累計承接了 31 個代建項目，籤約面積約 870 萬平方米，今年計劃再新增 5 至 10 個項目。
為保證有錢可賺，戚金興加快了預售節奏，成本管控更嚴格。2023 年，濱江的銷售連帶管理費用率，合計為 2.2%，處于行業低水平。
這家以福利好、人效高著稱的房企，也進行了薪資改革。
4 月中，濱江内部通知，總薪資不變，将原固定工資的三分之一，納入績效工資。
公司給出的解釋是，要強化年度 KPI 有效考核，避免渾水摸魚，出工不出力。
2023 年，濱江房地產板塊員工有 1076 人，人均銷售額約 1.43 億元。
當行業信心亟待回歸，一點風吹草動，就觸發市場的敏感神經。
4 月中，濱江股價異動，有消息傳，濱江将被國企接盤。戚金興親自辟謠：" 企業發展是最好的回應。"
去年初至今，濱江的市值縮水超四成，僅剩 200 億元。在 2024 年胡潤富豪榜中，戚金興的身家為 120 億元，少了 55 億元。
為了提高安全系數，戚金興提出，要主動卧倒，匍匐前進。卧倒是為了随時站起來，等友軍上來後，馬上衝刺。
公司的核心戰術，落在降杠杆。
截至 2023 年末，濱江的權益有息負債 360 億元，較上年少了 110 億元；平均融資成本降至 4.2% 以内，利息支出一年少了 3.3 億元。
戚金興希望，今年融資成本降至到 4% 以内，直接融資降至 40 億元。
" 目前公司仍有超 800 億授信尚未使用，未來市場一旦回暖，投資可以馬上到位。" 他表示。
節流的同時，他同步處置資產，回籠資金。
其預計，包括商鋪車庫、大平層、偏遠地區的滞銷產品，可清理庫存 234 億元。今年争取完成一半目标，兩年去化 80%。
截至 2024 年 3 月末，濱江總資產為 2800 億元左右，較去年中的高點，縮表約 300 億元，總負債減少 250 億元。
對于行業前景，戚依然樂觀。
他将當前市場比作一窪池塘，大魚沒了，可能有甲魚、黃鳝或泥鳅，甚至螺蛳、河蚌等。小魚會長大，過幾年又變成大魚。
" 你得不怕辛苦，得有精準的能力和眼光。"
戚金興期待，度過谷底，濱江會有一個新的漁獲季。
