今天小編分享的财經經驗：最近好多房企都在退地，這背後…，歡迎閱讀。
重新出發
最近，各地密集收儲土地的步伐似乎又在加快了。我們整理後發現，原來這一輪的收儲規模，已經稱得上是史無前例。
首先是資金投入規模相當龐大，全國土儲專項債發行已超千億元。
根據中指研究院不完全統計，截至 4 月 10 日，全國各地拟使用專項債收儲土地的總金額已經超過 1282 億元大關。
盡管 1 月投入的力度還有限，但到了 2、3 月，拟收儲金額有了明顯提升。
統計截止 4 月 10 日，數據來源：中指數據
其次就是涉及到的省市和房企範圍非常廣泛。
先是廣東首輪的近 20 個城市、86 個項目，接着從山東到湖北和湖南的多個城市，還有 河南 6 個地方也公布了收地名單。
不久前，腳步最快的廣東又啟動了第二批項目的申報。
資料整理自網絡，僅供參考
可以說，現在全國絕大多數的省市都在忙着發行專項債，從一線城市的核心地段，到二三線城市的新興發展區網域，都在積極開展土地收儲工作。
與此同時，房企方面同樣沒有閒着，也在配合各地政府進行退地工作，包括萬科、華潤置地、華僑城在内的多家開發商，光今年前兩個月就已經退還了超過 200 億元的土地。
不禁感嘆，從當年搶着 " 囤地 "，到現在的排隊 " 退地 "，我們的土地市場發生了翻天覆地的變化。
01其實大部分的土地，都被地方收走了
" 土地收儲 " 簡單說，就是那些國央企和部分民營房企手中閒置存量的地塊，地方政府用錢把它買回來，這次用的是專項債資金，" 專款專用 "，由中央财政部撥款，專門用來收回閒置土地。
分地區來看，目前有 14 個省市初步公示了拟使用專項債收購存量土地的情況。
廣東省一馬當先，總金額差不多快要有 500 億元，緊随其後的湖南、福建、四川、廣西，四省公示的金額也都超 100 億元。
統計截止 4 月 10 日，數據來源：中指數據
具體到城市方面，廣東惠州的金額最多，單個城市拟收儲價格就有 127.5 億元，排在全國榜首。
其次是柳州、天津、廣州，三個城市拟收儲價格也超過 70 億元。
統計截止 4 月 10 日，數據來源：中指數據
當然，大家最關心的還是政府回收這些土地的價格。
盡管很多城市都花了大量資金去收地，但其實絕大部分的土地都是打折回收的，折價多在拿地成本的 7-9 折之間。
比如廣東年初宣布的首批收儲案例，整體收購折扣大約在 87.5%，各城市之間的差異較大。
數據來源：中指研究院，嵩山論市
只有極少部分能夠原價甚至溢價被收回，主要因為拿地時間較早，或者地塊的位置不錯。
數據整理自網絡，僅供參考
此外，這次的大規模土地收儲也有一定的指向性。土地儲備中心只接受淨地交付，即房企手中的存量閒置土地不能有任何質押、抵押等情況。
而且收回來的土地，原則上當年不再供應用于房地產開發。
02不單單是量的問題
這次地方政府對退地表現出了前所未有的包容。
第一點，體現在對所有的房企都是一視同仁，不論房企有沒有暴雷，财政等方面有沒有問題，都不會區别對待，只要有符合條件的地塊都可以收回。
我們之前研究過恒大這樣的個例房企是怎麼退地的：恒大手裡的土地，最近都怎麼樣了？先是成都和海口從恒大手中各自收回了 2 宗和 8 宗超過開發年限規定的地塊，還有恒大在各地的重大地塊，也及時交由當地的城投公司來接手。
比如位于廣州南站附近的足球場地塊，就是廣州城投負責後續的建設，目前足球場的進度非常給力，今年就能見到完全體，一度停滞的公寓項目也在重啟。
足球場地塊
第二點，地方接收土地的方式也更加靈活。
去年 8 月有開發商向廣州退了兩宗未開發地塊，廣州沒有直接進行傳統的現金補償，而是創新性提出" 地票 " 補償機制，給予了等值票據，讓房企可以用這些票據繼續買地。
所以與其說是房企在 " 退地 "，倒不如說是在 " 換地 "。通過把一些郊區未開發的舊地塊還回去，再拿票據去買位置更好的新地塊，也是實現了對土地的 " 以舊換新 "。
第三點，對于多業态的土地開發，可以只退局部，不用全部都退。
華潤置地在福州 11 年前拿了塊地，高價值的大型商場和住宅部分都陸續兌現了，但是商辦等 低價值的配套一直推進緩慢，和當地溝通後，針對 未開發地塊提出退地申請，不僅實現了順利退地，這塊地還 重新調整了規劃條件、增加了住宅開發部分。最後華潤在去年 10 月，又以 9.47 億的起拍價把這地買回來了。
資料整理自福州市自然資源與規劃局
各地政府把這些土地收回後，還可以投入更廣泛的使用渠道。
比如一線城市可以把閒置土地改造成戰略性產業的園區基地，修建保障性住房，其他二三線城市也能改成更适合本地所需的公共配套用地。
03為什麼此時此刻，要這麼拼命的回收地塊
最直接的影響因素，就是國央企和民營房企投資意願的減少。
根據國家統計局的官方數據，去年全國房地產開發投資剛剛達到 10 萬億元，同比下降 10.6%，房屋新開工面積更是同比下降了 23%，僅為新房銷售面積的 3/4。
來源：國家統計局
而即使是已經拿到的地，房企的開工率也并不高，庫存新增速度明顯放緩。
克而瑞統計 2023 到 2024 年上半年期間，只有北上深杭四個城市的住宅用地開工率大于 80%，全國 23 個重點城市的總體開工率只有 46%，二線城市更是不足 37%。
圖源：CRIC 中國房地產決策咨詢系統
所以本質上，退地還是為了适當降低庫存。
畢竟在三條紅線和資金監管出現之前，房企作為高周轉企業，在行業高速發展期激進拿地的占比非常多，既有先占地再取證的不合法行為，也有長期囤地不開發行為。
之前拿的地從 " 香饽饽 "，變成了如今的 " 燙手山芋 "，現在必須進行結構性調整，從供給端來解決問題。
專業人士分析指出，地方政府把不同用途的閒置土地用專項債收儲，再結合城中村改造、商品房收儲等多項政策組合拳，有望實現地方資源調控閉環。
項債收儲、城中村改造示意圖， 來源：中國銀河證券
而且相較于直接收購存量商品房，地方政府更傾向于土地收購，因為土地用途更多樣，不需要住宅管理經驗，也不是每個地區都有改造保障房的需求。
04 結語
雖然當下的大環境還是很難，但正在有越來越多的閒置土地得到了更妥善地處理，所以我們希望市場自身也能與時俱進，做出一些更合理的規則調整。
比如減少對開發商的附加條件。早期很多地塊出讓的時候，都會加配建、產業引進、自持等條件。
像萬科之前退掉的北京海澱永豐地塊，因為要求100% 自持，對現金流要求太高，只能無奈選擇退地。
去年 7 月這塊地重新出讓，開發條件有了明顯優化：不再需要企業自持，挂牌價格和地塊合理上限價格也有增長，最終由保利建工接手，總價也漲了 30 個億。
還可以适當控制溢價率，起碼應該讓開發商賺到錢。
西安民企開發商去年退的兩塊地，也曾是 2021 年浐灞板塊的 " 地王 "，樓面價高達 7700 元 / 平上下，但這種誕生于樓市火爆時期的高地價，并不符合實際情況，根本無法被市場消化，因而要進行退地調整。
退地其實是一種積極的信号，"用明天換今天 "的方式來解決問題，通過債務轉移的方式，将各種風險滞後，從而讓更多城市都可以擁有喘息的時間。
我們也看到供應端在适時做出調整，放開對小戶型的限制，拿出更低容積率、更好位置的土地等等。
這些調整和放寬也的确在起作用，房企開始敢拿地了，克而瑞統計今年一季度銷售頭部企業拿地力度超過去年，投資百強拿地金額同比大漲了 42.2%。
各地政府和房企都是抱着積極、為了解決問題的目的來推進，這樣來看，近期大規模的退地未嘗不是一種 " 重新出發 "。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：遠山，36 氪經授權發布。
