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多地取消新房限價,房價漲跌逐步回歸市場

2024-08-17 简体 HK SG TW

今天小編分享的财經經驗:多地取消新房限價,房價漲跌逐步回歸市場,歡迎閱讀。

21 世紀經濟報道記者李莎 北京報道  近日,河南信陽出台樓市新政,明确當地房地產主管部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導,開發企業按照市場供求自主定價進行銷售、辦理商品房預(銷)售許可(備案)手續,并在售樓部公示一房一價。

包括信陽在内,中指研究院統計發現,今年以來,沈陽、蘭州、鄭州、寧德等多地明确不再實施新建商品房銷售價格指導,即取消銷售限價。陽江、珠海、蕪湖等城市也優化了限價政策,如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向 21 世紀經濟報道記者表示,放松新房限價有價格可以上調或者下降這兩層含義。一方面,在改善性住房需求和建設 " 好房子 " 要求下,放松甚至取消一些優質項目的價格限制,客觀上可以助力提振當地的房價預期;另一方面,當前房地產市場仍在調整中,新房銷售不振,房企面臨資金壓力,有降價銷售盡快回款的訴求,放松甚至取消新房限價,有利于提高開發商定價的自主性。

多地新房不限價

近日,鄭州發文指出,鄭州住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導,開發企業按照自主定價進行銷售、辦理商品房預(銷)售許可(備案)手續。

國家統計局數據顯示,2023 年 5 月開始,鄭州新建商品住宅銷售價格指數環比開始下跌,到今年 7 月仍未止跌,已經連降 15 個月。今年 7 月鄭州新建商品房銷售價格指數環比下降 0.8%,同比下降 6.9%,環同比降幅較 6 月均有所擴大。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,鄭州取消新房限價,一方面是開發商存在大幅度降價促銷現象,另一方面,鄭州将價格自由調整的權利給到開發商,免除二次申請條件的冗餘流程,有利于開發商更好地促銷,緩解資金鏈緊張情況。更重要的是,取消商品房限價,意味着新建商品房自由定價、自由波動,買賣雙方自負。

今年以來,蘭州、沈陽、鄭州、寧德、信陽等多地明确不再實施新建商品住房銷售價格指導,新房銷售不再限價。另外,陽江、珠海、蕪湖等城市也優化了限價政策,如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

" 限價政策最早在 2010 年發布,目的是抑制房地產市場過熱現象,至今已經執行 14 年。" 諸葛數據研究中心首席分析師王小嫱向 21 世紀經濟報道記者表示,自 2023 年下半年以來,市場進入下行周期,今年上半年新房市場不及去年同期,限制性政策逐步退出歷史舞台也跟當前的市場背景息息相關。

王小嫱表示,取消限價,開發商可以根據市場情況自行定價,更加符合市場化定價機制,價格由市場供求關系決定。短期來看,當前新房庫存量大,市場面臨一定的去化壓力,取消限價或使得房企針對去化不佳的項目降價跑量,回籠資金。但當前市場觀望情緒已經在歷史底部,二手房降價更為明顯,個别新房項目降價對購房者的降價預期作用較小。

除了助力房企合理定價去庫存,緩解房企資金壓力之外,中指研究院市場研究總監陳文靜向 21 世紀經濟報道記者表示,新房價格回歸市場,也有利于房企打造适合當地住房需求的好產品,是積極響應鼓勵企業建設 " 好房子 " 的表現。

需要注意的是,一些城市部分地塊出讓時已經明确了不限價的要求。比如 7 月 30 日杭州濱江區白馬湖地塊出讓,這是 2019 年 7 月杭州實施限房價以來,主城區首宗不限價地塊,最終成交樓面價超 2.9 萬元 / 平方米,溢價率近 40%。

杭州貝殼研究院院長上官劍向 21 世紀經濟報道記者表示,該地塊預計打造高層、洋房、疊墅甚至少量排屋產品。對比周邊二手房,高層產品的價格在 4 萬元 / 平方米左右,疊墅產品價格可達到 8 萬元~10 萬元 / 平方米。新出讓地塊產品品質提升,且不限價,價格預期相對更高,房企利潤有保障。

限價政策将逐漸退出

回溯新房限價政策,陳文靜表示,近年來,中央及各部委多次強調 " 穩地價、穩房價、穩預期 ",限價政策在過去市場熱度較高階段對穩地價、穩房價起到了重要作用。但 2021 年下半年以來,随着房地產市場環境的變化,限價政策帶來的負面影響進一步突顯。

陳文靜表示,新房、二手房價格倒挂不僅增加了真實住房需求的購房難度,也無法反映市場真實情況,違背了政策初衷;限制價格下跌幅度也導致房企銷售不暢,資金回籠受阻。與此同時,近兩年監管部門多次強調要建設 " 好房子 ",也需要匹配的政策給予支持。在多個因素影響下,各地采取了一系列措施對限價政策進行優化。

但當前房價仍面臨調整壓力。國家統計局數據顯示,7 月 70 城房價仍以降為主,各線城市新房、二手房價格均在下降。上海易居研究院副院長嚴躍進表示,截止到今年 7 月,70 城新房價格指數同比下降已持續 28 個月,二手房價格指數同比下降已持續了 30 個月。

陳文靜表示,從各線城市房價趨勢來看,一線城市短預售屋價仍有下行壓力,但人口、資源集聚效應持續,随着限制性政策進一步優化調整,政策效果或将逐漸顯現,房價依然具備支撐,有望逐漸築底恢復。二線城市中,核心城市房價有望見底,普通二線城市企業降價促銷預期仍在,房價下跌态勢短期或将延續。三四線城市住房需求釋放緩慢,對房價支持力度偏弱,房價整體或延續底部行情。整體來看,當前房價築底企穩仍需要政策端持續發力。

長期來看,王小嫱認為,今年以來,限購限售政策逐步取消,限制性購房政策在逐步退出,限價政策的取消也是大勢所趨。雖然取消限價短期或增加部分新房項目價格調整壓力,加劇市場價格分化的情況。但長期看,限價政策的取消有助于促進房價由市場供需決定,進入市場的自由調節,從而尋求當前供需關系之下的房價合理值。

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