今天小編分享的财經經驗：重磅表态！按揭貸款的歷史性機會來了……，歡迎閱讀。
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沒想到不到一年時間，按揭貸款的歷史性機會就來了。
房貸置換可以說是目前為止最佳的模式。
" 置換 " 其實是給了在過去的大牛市中追高利息、選錯利息模式的人一次 " 糾錯 " 的機會。
面對歷史的機會，有多少人都以為是普通的一天。
僅僅在幾個月前，多少人為了提前還貸把穩定的按揭貸款轉成了高風險的抵押經營貸，沒想到不到一年時間，按揭貸款的歷史性機會就來了。
面對這個機會，你看懂了嗎？知道有哪些機會是你可以抓住的嗎？
01
7 月 14 日上午，突然有消息稱，相關高層在分析經濟形勢時，對與房地產相關的貸款政策方面，可能有利好市場的建議。央行貨币政策司司長表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定。
看起來稀疏平常的幾句話，其實大有深意，不僅僅代表了 " 房住不炒 " 前提下政策的變化，也代表了高層面對市場的态度的積極回應。
這段話的主題只有一個：高利率按揭貸購房者可以去銀行置換成低利率按揭貸。
這其實就是存量房貸降息。
歷史上，降存量房貸降息的政策只出現過一次，2008 年存量房貸從基準利率的 85 折降到了 7 折，其後配合四萬億，全國樓市都走出了波瀾壯闊的上漲。
當下這個政策不啻于一個驚雷打在市場，因為這是目前對存量貸款的最佳解決方案。
為什麼這麼說，我們分為三個部分抽絲剝繭來做深度解析。
02
解讀
由于發言者是央行貨币政策司司長，可以決定我們國家貨币政策走向，該政策未來落地可能性很大。
那為什麼會有這種政策變化呢？
我們先看看國新網原文：
中國人民銀行貨币政策司司長鄒瀾介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發放 3.5 萬億元，較去年同期多發放超過 5100 億元，對住房銷售支持力度明顯加大。
但統計數據顯示的個人住房貸款餘額總體還略微減少一點，這主要是因為理财收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。
這種現象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。盡管貸款市場報價利率下行了 0.45 個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限内是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。
提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
下面我們來逐句解讀，看看這段話到底說明了哪些問題。
1. 今年上半年，個人住房貸款累計發放 3.5 萬億元，較去年同期多發放超過 5100 億元，對住房銷售支持力度明顯加大。
個人住房貸款的發放依舊在在增長，說明居民的購房需求還是存在的，而且住房貸款對于房地產市場依舊非常重要。
2. 但統計數據顯示的個人住房貸款餘額總體還略微減少一點，這主要是因為理财收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。
結合其他資料可以得知，半年新增的中長期貸款（可以理解為房貸）為 1.46 萬億，比起來發放的 3.5 萬億少了接近 2 萬元。
為什麼會少呢？因為還有另外一些人提前歸還了房貸，這就導致 " 個人住房貸款餘額總體還略微減少一點 "，但是司長說的很含蓄。其實不是略微減少，而是非常誇張，上半年提前還貸的總量比上半年中長期貸款還要大。
這 2 萬億的還款人，可以推測就是高利率時的購房者。
此外，由于理财利率普遍降低，各種投資暴雷，使得房貸利率就顯得很高了，導致很多人把各種投資都抛掉來歸還房貸。
3. 這種現象對住房需求并不構成影響，它是一個居民資產配置的調整。
這種現象導致了新增的住房貸款需求大大縮減，表現在市場上就是住房需求增量不大，只是居民在修正家庭的資產負債表，并沒有把居民存款變成真正的購房需求。
4. 盡管貸款市場報價利率下行了 0.45 個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限内是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。
盡管 LPR 下調了，但是由于過去的加成點數太高，例如曾經出現過的北京二套住房商業貸款利率最低 LPR+105 個基點，深圳二套住房商業貸款利率最低 LPR+95 個基點，甚至在 2019 年時南寧光大銀行出現了 LPR+201 個基點，使得利率達到了驚人咂舌的 6.86%。
這麼高的加成，使得存量貸款持有人發現無論怎麼降低 LPR，自己的貸款都是市場上最貴的，自己成了 " 冤大頭 "，于是果斷提前還款。
5. 提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。
對于銀行而言存款是負債，貸款才是資產，對應的貸款利息才是收入。人們都提前還款了，銀行資產就會減少；貸款利息降低，銀行收入就會降低，這可不是客觀上收益有影響。
6. 按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
" 市場化 " 指的是會根據市場定價來确定新貸款利率，而且這次不是一刀切的降低 LPR，因為已經降了很多了，沒啥作用。這次是采取置換模式，置換模式要優于降息（為什麼下文專門解讀）。
" 法治化 " 說明表面上是市場化的溝通，實際上是對商業銀行以法治化為名義提出的要求、下達的通知。
解讀完了，我們進一步思考。
03
思考
可以說是市場走到了這一步，這政策就是水到渠成、風來帆速。
我們從兩方面分析：
一方面站在市場角度可以說簡單的降息作用已經不大。
兩年來，銀行為了推動儲蓄轉化為消費，不斷降低存款利率，結果卻是越降存款總量越高，
7 月 11 日，央行官網發布 2023 年上半年金融統計數據報告。截至 6 月末，人民币存款餘額 278.62 萬億元，同比增長 11%。
上半年人民币存款增加 20.1 萬億元，同比多增 1.3 萬億元。其中，住戶存款增加占 59.25%，為 11.91 萬億元。人民币存款已經達到了 273.9 萬億元，其中居民存款超過了 133 萬億，要知道去年我國 GDP 總量才 121 萬億。
這 133 萬億居民存款按照年息 2% 來支付，一年的利率也要 266 億。對于銀行而言，存款是負債，存款越多，負債越高，支付的利息也會越高。
另一方面站在經濟的角度。貨币派發失去效用，放水空轉現象會形成固化路徑，久而久之會流動性枯竭，這個從上半年的 M1-M2 剪刀差走擴至 8.2%，可以看出來。
M2 與 M1 剪刀差不斷拉大，就說明大家都不敢去消費，錢都流不到市場。資金路徑從以前的 " 賺錢 - 消費 " 路徑改為 " 賺錢 - 還款 " 路徑，錢不再流入到消費市場和投資市場，對于整個經濟都是巨大打擊。
那是什麼造成 " 賺錢 - 還款 " 路徑呢？
主要還是以下幾個方面：
一是新增房貸利率下跌幅度較大，而存量房貸利率優惠力度不足，早期購房者普遍認為自己做了韭菜、高位站崗被坑。
二是各類投資收益率普遍下降。以前不還款是因為投資收益還可以對衝月供，現在月供不變，投資收益大幅度縮水，甚至本金都虧損了，那還不如提前還貸。
三是與目前大環境相關，大多數人對收入以及收入預期持悲觀心态，未來還能不能繼續負擔高額月供心裡沒底，不如先還掉貸款、無債一身輕。
四是最重要的一點，房價不再上漲，甚至下跌。房價上漲之時，債務就是優質的，可以放大收益；房價下跌之時，債務就變成了惡性的，大大增加虧損。
這四個原因導致大量的提前還貸。
央行也是因為看到了 " 賺錢 - 還款 " 路徑的危險，所以從存量房貸入手，試圖将資金推回到 " 賺錢 - 消費 " 路徑。
房貸置換可以說是目前為止最佳的模式。
對銀行而言，确保了貸款業務量留在本行，不像之前的貸款 " 置換 "，都是在 A 行還了房貸，再去 B 行做抵押貸款，導致業務大量流失，銀行間形成競争。
對客戶而言，規避了高成本費用和違約金。存量房貸中，很多合同都有提前還款的罰金，如果是用抵押貸款置換房貸，還要產生大量的居間和過橋費用。現在改為本行房貸的置換，相信這些費用将會大大縮減。
思考之後，我們再來做個深度剖析。
04
剖析
此次政策之所以可以稱之為驚雷，是因為關注到了不同的人群需求和歷史上兩次事件。
1、貸款置換本質是按揭貸款降息，但是并不是通常大家理解的直接降低 LPR，而是通過置換的模式，這有什麼不同？
第一個不同是主要針對存量貸款，而不像降息針對所有房貸，在目前購房意願較弱、提前還款成風的局面下，怎麼盤活存量貸款更重要。
第二個不同是這次的主動性不在銀行，而在購房者。降 LPR 是對所有人一刀切，貸款者無法自主抉擇；置換貸款之所以叫 " 置換 "，那就是貸款者自己決定是不是有必要去做。
2、是照顧歷史現實，給了歷史上選錯的人一次修正的機會。
大家還記得 2020 年有一次 " 選擇 "，貸款人可以選擇 " 固定利息 "，也可以選擇 "LPR" 浮動利率。對于當時選了固定利息的人而言，降低 LPR 的好處他們是無法享受的，這次選擇置換就可以彌補當初選擇的錯誤。
還有就是給歷史 " 不幸 " 遇到高利率的人一次機會。
在 2021 年前後，有一批人的放到利率中 LPR+X 的加成比例 X 很高，這批人即使降 LPR 依舊是是市場上貸款最貴的，" 人比人氣死人 "，即便一刀切降低 LPR，這批人心裡面依舊不舒服，直接置換是他們最需要的。
" 置換 " 其實是給了在過去的大牛市中追高利息、選錯利息模式的人一次 " 糾錯 " 的機會。
高層用心不可不謂良苦！
3. 改變過去 " 劣币驅逐良币 " 的貸款亂象。
過去只有通過貸款品種的改變來降低按揭利率，從沒有以按揭貸款直接置換按揭貸款的先例。
還記得 2022 年下半年那批用 " 抵押貸 " 置換房貸的人麼？
為了追求低利息，他們用高風險的抵押貸置換了低風險的按揭貸，這批人不但将自己置于危牆之下，還将為自己的錯誤再次付出代價——大概率無法置換低息按揭貸。
為什麼抵押貸是危牆？因為兩點，一是重新評估時貸款不足，二是重新貸款時的不确定性。
大部分購房者在做抵押貸時為了降低月供，都是選擇先息後本模式，這種模式期限往往很短，3 年和 5 年期為主，也就意味着 3 年或 5 年後就要再次評估房產價值。
在房價普遍下跌的情況下，新貸款額度難以覆蓋舊貸款的風險大大增加。目前深圳、廣州已有很多住宅貸款評估價大幅度下調。
此外還要注意國家金融政策的周期。萬一在重新貸款時遇到金融緊縮政策，銀行放款謹慎、監管嚴厲，很多抵押貸本身就存在各種不合規，到時候很可能無法足額貸款甚至無法貸款。
這樣子看來，按揭貸款的置換完全可以用 " 驚雷 " 來看待，其對市場的提振也不會僅僅停留在信心層面。
做完了三步驟的深度解析，作為普通購房者我們具體應該怎麼做呢？
05
應對
個人面對這個政策，所要做的無非幾點：
1. 所有準備提前還款的人可以先等等。
提前還款者只是看到了每個月月供的壓力，只是看到了多付的一點點利息，卻沒有看到流動性枯竭的危機。
在目前大勢疲弱的格局下，把手中的資金還給銀行，家庭的可用備用金就會大大減少，應對危機的能力就會大大縮減，月供的壓力和家庭資金枯竭的危險比就是小巫見大巫。
把錢留在手裡，是經濟低迷時最好的應對危機之道呀！
2. 暫時放棄一切用抵押貸置換按揭貸的想法，道理上文已經說得很明白了，除非你用的是 10 年或 20 年等額本息的抵押貸，但是這種模式下月供壓力并沒有減少，所謂的節省利息在長周期看也是偽命題。
3. 如果實施細則遠不及預期，盡快做好資金規劃。
凡是現在心浮氣躁的，基本都是月供壓力大，或者心理比較悲觀的人。無論商業銀行是否出台置換方案，無論方案是否滿意，都要做好自身的資金規劃，否則很可能在市場最低點割肉離場，從長在地裡綠油油的韭菜，變成被收割在餐桌上的韭黃。
4. 樂觀一點，降低房貸利率只是第一步，下半年的利好試探性的不斷出台，在向好的趨勢面前，黎明前的黑暗就變得非常考驗個人的眼光與定性。
大多數人面對趨勢的轉捩點，還以為只是生命中普通的一天！
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