今天小編分享的财經經驗：房企減倉三四線，縣級市為賣地拼了，歡迎閱讀。
為推進賣地，福州代管的一縣級市修改了賣地條件。
4 月 28 日，福州福清市将舉行今年第一次土拍。日前，福清市自然資源和規劃局發布土拍補充公告，4 宗涉宅用地取消了原定的 " 競買人必須具有房地產開發資質 " 的條件。根據拍地規則，上述四宗地開發建成後将被政府回購。
時代财經以咨詢者身份致電福清市自然資源和規劃局，相關人士稱，拍地時競買人不需要具備房地產開發資質，但後續開發建設住宅時必須具備。比如自然人也可以參拍、競得土地，但後續要成立具備相關資質的公司。
中原地產首席分析師盧文曦稱，這意味着土拍參與主體受限更小、更多元化，土地市場能更公開、更廣泛地接受有需求的人的投資。也或許是土地推介時有自然人表達了參拍意願，相關規則為此做出對應改變。
事實上，自然人購買土地并非新鮮事，此前多座城市均有類似案例。不過，受房地產行業整體下行影響，今年以來，土地市場同樣不景氣，财政部數據顯示，今年一季度，國有土地使用權出讓收入 8728 億元，同比下降 27%。在此背景下，地方政府或承受一定的賣地壓力。
一、自然人争相買地
4 月 8 日，福清自然資源和規劃局發布 2023 年第一次土地出讓公告，推出 5 宗涉宅用地，總面積約 19. 30 萬平方米，總起拍價 7.94 億元，其中 01-04 号地為整體回購地塊。
公告顯示，上述四宗回購地塊将采用 " 限地價、搖号 " 方式拍賣，01 号地最高限價為 8100 萬元，02 号為 37400 萬元，03 号為 33400 萬元，04 号為 16900 萬元，按 " 價高者得 " 原則确定競得人。報價達到最高限價後，願意接受最高限價的競買人通過搖号确定土地歸屬。土地出讓金分兩次繳納，即成交之日起 10 個工作日内繳納總價款的 50％、75 日内繳納剩餘的 50％。
四宗地的回購面積分别為 01 号地 13.25 萬平方米、02 号地 12. 93 萬平方米、03 号地 10.99 萬平方米、04 号地 7.35 萬平方米。4 月 12 日發布的補充公告将 01 号地塊的回購價提高至 4150 元 / 平方米，其餘三宗地的回購價仍為 4000 元 / 平方米。
上述福清市自然資源和規劃局人士稱，01~04 号地将建安置房，建成後由地方城投回購，競得人要在籤訂《拍賣成交确認書》後 10 個工作日内與福清市城投建設投資集團有限公司籤訂《配建回購協定書》。至于為何修改參拍主體的資質要求，是因為有意願參拍的主體很多、要競争溢價，但部分人受資質條件所限不能報名，故補充做出修改。" 後續建設時一定要具備相關資質，參拍條件修改并不違規。" 由此看，或有自然人在此次土拍中拿地。
自然人競拍土地并非沒有先例。近年來，無論是競争激烈的一線城市，還是三四線城市，都曾有自然人參與土拍并成功奪地。
今年 1 月，河南民權縣推出城區 3 塊宅地，其中兩塊 2.05 畝的微型地塊均被自然人競得，一宗被 5 名自然人聯合競得，另一宗被 1 名自然人單獨競得。兩宗地競争都較激烈，競價超過 20 輪，成交溢價率也都超過了 100%，最終成交價分别為 464 萬元、497 萬元。
2022 年 12 月 28 日，河南省禹州市出讓 1 宗 55.79 畝的宅地，一名自然人以起拍價 1.02 億元競得；2021 年 10 月 20 日，廣西南寧市武鳴區一宗土地被自然人以 1.8 億元拿下；2020 年 7 月的一場土拍中，浙江湖州安吉、麗水南城的地塊均被自然人競得，成交價分别為 0.68 億元、0.58 億元。
在一線城市廣州的土地市場，也不乏自然人的身影。2017 年 3 月，某劉姓自然人擊敗金地、招商、萬科等房企，以 1.4 億元拿下廣州增城荔城街地塊。
而早在 2012 年，一位李姓自然人以 5.26 億元拿下天河區黃埔大道堅紅化工廠住宅用地，是廣州首次由自然人拍下土地。據媒體彼時報道，該李姓自然人與佳兆業集團有長期合作關系，故佳兆業集團參與并主導了此項目的後續建設。時代财經查詢發現，該項目為佳兆業 1 号，佳兆業借此成為首個進駐廣州金融城的開發商。
二、房企減倉三四線
福清是福建省福州市下轄縣級市，從近兩年數據看，福清的土地收入連續下降：2021 年賣了 23 宗地，出讓面積約 1082.65 畝，收入 75.67 億元，同比 2020 年下跌 25.5%；2022 年出讓 56 宗地、面積 3304.97 畝，成交總額 75.82 億元，與 2021 年基本持平。
近兩年，地產銷售端疲軟，尤其是部分民營房企遭遇流動性危機，房企在土地端的投資随之下降。據财政部數據，2022 年土地出讓收入 66854 億元，同比下降 23.3%。而據中指研究院相關數據，目前房企拿地意願并未明顯轉強。
《2023 年 1~3 月全國房地產企業拿地 TOP100 排行榜》數據顯示，2023 年一季度，TOP100 企業拿地總額 1930 億元，拿地規模同比下降 15.0%。2022 年同預售屋企拿地金額下降接近 60%，今年在去年大幅下降的基礎上再次下降，表明近預售屋企拿地依舊表現疲軟。
投資額度有限，錢更要花在刀刃上，部分弱二線和三四線等低能級城市成為房企急于換倉離開的地方。保利發展在《保利 2022~2023 年房地產行業白皮書》中指出，過去部分房企投資拿地以資源獲取為導向，不考慮真實居住需求，盲目在遠郊拿地，甚至下沉五六線城市，需求退潮下陷入困境。
在 2022 年度業績會上，多家房企也不約而同表示三四線城市波動調整更大，同時透露出暫時離開三四線的意向。如龍湖表示 2023 年要嚴格投資刻度，盡可能優中選優，布局 20 個主力城市和 14 個機會城市。曾經的 " 三四線之王 " 碧桂園在去年就開始系統性調解土儲結構，在其為數不多的新增土儲中，7 成左右聚焦在一二線城市。它還計劃用 3~5 年時間，将一、二線對三四線的貨值比例從 40:60 提升至 50:50。
棚改和去庫存浪潮中，三四線城市土地市場曾一度 " 高燒 "。浪潮退去，考慮到現實因素的房企，正在撤離弱能級城市，對這些區網域的土地市場不免造成影響。
