今天小編分享的财經經驗：悄無聲息的，租賃市場又變了，歡迎閱讀。
不容忽視
真的不知不覺的租賃市場又悄悄變了。
有段時間沒系統關注租賃了，2 月的租賃市場還歷歷在目。3 月市場的聚光燈也全部給了二手，2.6 萬套的成交戰績也确實是多年罕見。沒想到頭頂絢爛煙火之間，下面放火的不僅僅是二手。
我自己觀察租賃有幾個非正規渠道，首先就是身邊做租賃的中介小哥，稍微講究的地方有兩點：得是核心區網域作業中介、同時得是從業五年以上專門做租賃的 " 老 " 中介；其次就是遊走于市場邊緣的獨立執業的小中介，他們幾乎處于食物鏈末端，經常通過熟人或者小紅書獲客；
最後就是大型機構的全市報告，這個大型機構在我這有且僅有鏈家。其他機構因為規模和統計口徑問題，數據和市場經常會有出入 ... 總之這些渠道就像網絡一樣幫我随時捕捉租賃市場的即刻變化。
然而比較神奇的是最近這幾個條線都反饋了一個變化，一個有點超預期 + 又有點矛盾的變化。
01
首先最近市場成交嚴重超預期
最先起變化的是看房人數，租賃的看房人數最近有點颠。長寧區江蘇路某位獨立經紀人說他最近平均每周都有 4-5 組客戶，相比去年底 0-2 組，以及去年同期的 3 組左右，4-5 組是這幾年他客戶最多的時候。
我前面說的獨立經紀人是資源末端并不誇張，如果連他們都可以如此，那其他的機構型中介人員你就想想吧。陸家嘴的租賃小哥跟我說，最近這段時間的看房人數是他從業以來（2020 年）見過最多的。楊浦的租賃小哥說，他自己的看房客戶倒還好，但門店的整體看房人數差不多是去年同期的 1.5 倍。
跳出這些獨立個體傳導給我的訊息，我去找了能代表全市場的數據。鏈家租賃機構統計了自己這個 3 月他們看房人數的量，也是從這個數據裡我讀出來一點前所未有。
鏈家一家的租賃看房人數迎來了自己 2022 年以來的最高峰，鏈家的市占在二手市場跟各位普及過，租賃世界裡它也是每月近 2 萬套的成交。要知道上海租賃市場每月新增租賃挂牌也才 3-4 萬套，所以你說它的數據不代表全市好像也有點說不過去。
這可能也是為什麼連我身邊的獨立經紀人最近也忙成了陀螺，更重要的是，看房 = 成交，于是我又興奮的打開了跟他們的市場話匣子：開單了麼最近。
水漲船高，看房人數的驚人也帶來成交量的驚人，這方面是機構中介跑在前面。浦東濰坊的中介說前兩月因為孩子上學，最近家長陪讀租賃太多太多；徐家匯的小哥說每年這時候都是租賃開單高發期，但今年要比去年多出至少 30%；靜安這邊的小哥也說哪怕是月租＞1 萬的高端租賃開單量也好起來了。
不過也許是租賃經紀人變多的關系，分攤到每個人頭上的并不多。但如果你去看門店開單、大區數據，它的量确實多過去年同期。
我又對照了鏈家自己的開單，發現這又是個峰值，而且是近五年的峰值，同比去年同期整整多出了 37%的訂單量。
所以怎麼說呢，無論是看房還是成交，最近的租賃在量上已經來到一個值得狠狠記錄的節點。
02
但無情的說，為什麼我們感受不到呢？如果市場真的火，我們身邊肯定有人讨論。就像住房限購政策每輪放開帶來成交量跳漲，街上從你身邊走過的人都有在說房子的，但這感覺我沒在租賃市場感受到。
我覺得這跟經紀人變多後資源分流有關，不過更多有關的價格。我看有機構對于最近租金的環比漲幅的統計是 1.4-1.9%，這是可以忽略不計的漲幅，而且不應該去看同比麼。
大虹橋 2010 後次新房三室戶型去年 3 月月租 10000 元 / 月，今年 3 月 9000 元 / 月。楊浦老公家宿舍兩室戶型去年 3 月租金 6000 元 / 月，今年租戶退租後再租就是 5500 元 / 月左右。就在老靜安老破小一室戶去年這時候租金在 5000 元 / 月，但今年在 4500 元 / 月。這樣的例子不勝枚舉，現在的價格對比去年同期下浮 10%-15%是尋常。
比較沒想到的是每年 10 月的租金下浮後，都會在第二年反彈回來，但今年沒有。這背後中介面對房東的時候都會勸上一句，如果你的租戶要求降價的幅度不是特别離譜，那就答應吧。在這個珍惜租客的時代，拒絕租客的要求你可能要面對的是有點超預期的空置期、不得不再來一次的中介費。
舉個剛發生不久的真實案例，浦東雲山路旁邊某小區，因為是 6 号 14 号線雙軌交且 一梯兩戶，租金相對抗跌。這裡的兩房去年租金在 5600 元 / 月，今年房東挂牌 5600 元 / 月 + 半個月免租，客戶兩次談價，第一次談到 5100 元 / 月，房東猶豫後電話中介說也可以。不過這時候租戶已經要價 4800 元 / 月，房東說最低 4900 元 / 月，一年的時間議價空間來到 12.5%。
這不是個例，今天租賃市場的議價空間已經來到 6%+，顯眼的高位。
所以上面發生的真實案例不會是個例，只會是群像，這背後到底是因為什麼？
第一庫存是真的高。這是近兩年常态，但最近又來到歷史高位。
庫存高的問題就不舊事重提了，由賣轉租的房源這件事也不再說了，雖然這倆是庫存高的主要抓手，還是想跟各位分享分享這些主流原因之下的一些新原因。
以虹橋正榮府為例，周邊新房進入交付期。以往只有幾家新盤，現在周邊的中建頤璟臺、蟠龍府 .... 的成批交付，所以即使成交量來到新高，作為房東你感受不到。
第二，保租房也是原因，但老生常談了。而且講實話除了市區保租房有大戶型供應之外，改善型租賃保租房搶不了客戶。需要注意的是市場上商住項目的交付，這類產品以商住項目進入買賣市場，房東在買到後第一時間也是對外出租，普陀區、陸家嘴、北外灘都不缺這類商住項目。
所以市場就在這些老生常談 + 新興點狀的原因下，即使量再猛，也敵不過需求分流，也無法阻擋租金下滑。所以各位，眼前的租賃市場猶如江水滔滔，但水面之下江水有點刺骨
03
有些特征也是沒想到的。
大戶型租賃應該是這兩年租賃市場最痛的地方，于是當我看到最近大戶型租賃的變化還是有點意外，首先不是說價格起來了，價格沒起來，而是它的成交以及對它的需求提升了。
最先讓我關注到這點的是一些點狀小區的大戶型，有的小區大戶型在這個 3 月的開單都快趕上去年半年的量。鏈家的全市數據也同樣佐證這點，一室和四室戶型的成交占比在提升，一室戶是租賃市場硬通貨，那四室又是什麼情況。
在我市調案例裡，大戶型成交占比的提升跟家長陪讀需求有很大關系。跟挂學區不同，陪讀往往是整個家庭租住。要麼是全職媽媽陪護孩子日常生活，要麼是祖孫三代同住，爸爸媽媽工作，祖輩負責孩子日常起居。
以虹橋正榮府為例，四室戶型的挂牌和成交主要是因為這類客群。這也讓我們看到了租賃裡的季節性剛性需求，9 月前也會有類似情況。同時外環外成交占比也是值得關注的一件事。
我把鏈家在這個 3 月量漲的區網域做了個連連看，青浦 - 松江、普陀 - 靜安 - 徐匯、寶山 - 虹口的成交占比還在提升。
圖源：真叫盧俊
外溢是租賃需求的突出特點，這也是為什麼張江可以帶火唐鎮、漕河泾可以帶火古美。
青浦 - 松江是市區上班族為了尋求租金窪地的一路向西，普陀 - 靜安是黃浦、陸家嘴租賃人群外溢，寶山 - 虹口，也同樣是靜安和北外灘外溢人群的集中。
租金預算下滑這件事的含金量還在提升，全市拉長時間線看整個外環外的租賃占比也在不斷提升。
三月尚且如此，那今年接下來的租賃市場也大概率會 " 遺傳 " 這一特點。這也讓我們回到 02 部分，對于各位房東而言，如果你的租戶提出降價的續租要求。只要不是太過分，都值得你考慮考慮
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大概 2022 年開始我們加強了租賃市場的關注。
這是鏈家單機構就可以月均近 2 萬套的成交，鏈家在租賃市場的市占不敵二手買賣，所以你可以想象這背後整個租賃市場蛋糕到底有多大。這些萬套之一的背後是每個背井離鄉來大城市打拼人的臨時家。
對于這個将近過半人口都來自外地的超一線城市來說，當萬套合而為一的時候這就是全市最龐大的居住基本盤。
對它的觀察多頻、多深都不為過。而相比市場挑逗性言論我更願意做的事，是具體。成交量高低、租金走勢、議價空間起伏 ... 當我們呈現越來越多這些信息的時候，眼前的市場也會愈發透明可期。
關于市場我還真想不到什麼事是比透明更重要的。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：真叫盧俊團隊，36 氪經授權發布。
