今天小編分享的财經經驗：賣掉“老房子”，歡迎閱讀。
導讀
壹 ||李建算了一筆賬：2023 年與 2024 年兩年間，老房子租金收入不足 20 萬元，但因房價下跌導致的賬面損失超過 150 萬元。此外，2025 年春節後租金降幅超 20%，這讓他下定決心賣房。
貳 ||2024 年年中，李建将老房子委托中介挂牌，初始标價 580 萬元，單價約 11 萬元 / 平方米。當時小區均價略超 9 萬元 / 平方米，他的挂牌價更多是為試探市場反應。
叁 ||挂牌的老房子，超八成為一居室或兩居室的小戶型（面積低于 80 平方米），目标客群以預算有限的剛需為主，此類需求僅占市場總成交量的兩成左右。
3 月中旬，李建以 420 萬元賣掉了某一線城市核心區的一套屋齡近 30 年的房子，折合單價 7.9 萬元 / 平方米。雙方草籤了合同，買方支付了定金，并約定在一個月内付清全款。
李建介紹，2024 年以來，其所在小區房價從最高點的 12 萬元 / 平方米跌至 8 萬元 / 平方米，租金降幅超過 20%，加之學區房效應減弱，他選擇賣掉這套曾帶來穩定租金收入的老房子。
随着房價波動和租金收益下滑，一線城市不少業主選擇出售老舊房產。多位房地產中介人士向經濟觀察報透露，春節後，有一線城市二手房日均新增挂牌房源數量超過千套，其中大部分為屋齡較長的老房子。
王東平是某一線城市一家中介門店的負責人。他提到，今年以來，其所在中介平台的二手房挂牌房源中，屋齡超過 20 年的老房子占比從五成升至六成左右。
起因
李建畢業後進入一家金融公司工作，收入可觀。2015 年結婚時，父母為他購置了這套核心區的老房子。房子為一居室，設施老舊，但地段優越。
2017 年，李建的孩子出生，母親從老家趕來照顧。由于房子僅有一居室，李建的母親和妻子住在卧室，李建在客廳搭床休息。
考慮到孩子未來需要獨立空間，李建與妻子決定換房。2017 年底，他們購入一套預售屋。因首付款充足且交房尚有兩年，夫妻收入也足以承擔新房月供，李建沒有出售老房子。
2019 年，李建一家搬入新房，将老房子出租。彼時房價與租金均處于上行期，老房子每年增值顯著，租金收入還能補貼新房月供。這讓他慶幸當初保留老房子的決定。
2022 年下半年，老房子的價格達到歷史峰值，小區成交價突破 11 萬元 / 平方米，其房產估值一度高達 620 萬元。李建當時曾考慮出售，但因傳聞小區即将改造，他期待改造後房價進一步上漲，最終未把賣房想法付諸行動。
2023 年末，小區房價開始下跌，至年底跌破 10 萬元 / 平方米，2024 年成交價進一步下探至 9 萬元 / 平方米以下。盡管 2024 年四季度價格趨穩，但李建擔憂未來房價會繼續下跌——周邊部分小區的房價已跌至 6 萬元 / 平方米。
李建算了一筆賬：2023 年與 2024 年兩年間，老房子租金收入不足 20 萬元，但因房價下跌導致的賬面損失超過 150 萬元。此外，2025 年春節後租金降幅超 20%，這讓他下定決心賣房。
另一個重要原因是，小區與周邊次新房價格差距持續拉大。自 2022 年高點至今，其老房子價格下跌約 3 萬元 / 平方米，而周邊次新房跌幅不足 2 萬元 / 平方米。
2024 年下半年，中央及地方開始大力推動 " 好房子 " 建設。李建意識到，盡管老房子地段優越，但戶型差、采光不佳等短板使其競争力遠不及次新房。未來，随着 " 好房子 " 供應增加，老房子的市場地位可能進一步削弱。
李建稱，盡管夫妻二人均未失業，但 2024 年收入大幅縮水，加之育兒開支攀升，新房月供壓力日益加重。出售老房子提前償還新房尾款，可以有效緩解家庭經濟負擔。
賣房
2024 年年中，李建将老房子委托中介挂牌，初始标價 580 萬元，單價約 11 萬元 / 平方米。當時小區均價略超 9 萬元 / 平方米，他的挂牌價更多是為試探市場反應。
由于無人看房，李建多次下調價格，每次降幅 20 萬至 30 萬元。至 2025 年初，小區房價已跌破 9 萬元 / 平方米，其挂牌價随之降至 500 萬元。
2025 年春節後，李建與中介深入溝通。雙方一致判斷小區拆遷可能性極低，未來老房子将愈發難賣。李建承諾，若房子成交，将額外獎勵中介 5 萬至 10 萬元。
李建深知老房子的優劣勢：地段與學區優勢支撐其價格高于同類 " 老破小 "，但戶型缺陷、采光差與居住舒适性差的問題在學區效應減弱後愈發凸顯。
中介迅速找到意向買家，僅三次帶看便進入議價環節。談判過程異常艱難，李建期望 450 萬元成交，而買家堅持 420 萬元底價。最終李建妥協，要求全款支付，買家爽快同意。
李建于 2015 年以單價 4.5 萬元 / 平方米購入這套老房子，未貸款，此次出售雖錯過峰值，仍實現 180 萬元溢價，疊加數年租金收益，總收益超 200 萬元。
多數城市房價從 2015 年底開始上漲，2016 年前買房的業主，買入價相對較低，即便房價下降，出售房產仍有收益，但也有一部分房主沒有李建幸運。
2015 年前後，王涵在河北燕郊陸續全款投資三套房產，其中一套新房購入價為 1.5 萬元 / 平方米，另兩套二手房買得晚，價格分别為 1.7 萬元 / 平方米和 1.9 萬元 / 平方米，三套房市場價相差不大。
2021 年王涵在北京換房，一度想賣掉燕郊的房子。但彼時燕郊房價已經腰斬，雖然不至于虧損，但減去稅費、中介費等成本，不會有太多盈利，他不甘心。
2023 年初，王涵被裁員，北京房子的月供太高，他虧損出售北京房產後遷居燕郊，自住新房，兩套老房一直出租。
2024 年，燕郊房價開始分化。王涵一套屋齡超過 20 年的老房子單價跌破萬元；另一套 2007 年建成的房子價格在 1.1 萬元 / 平方米左右；自住房價格在 1.3 萬元 / 平方米左右。他意識到價格分化還将繼續，決定賣掉兩套老房子。
2025 年春節前後，王涵先後以單價約 9000 元 / 平方米和 1 萬元 / 平方米售出兩套老房，合計虧損逾百萬元。三套房子原本價差不多，分化後價差越來越大，目前自住新房所在小區的成交價在 1.2 萬元 / 平方米左右。
3 月，王涵向經濟觀察報記者稱，當前燕郊次新房價格穩定在 1.2 萬元 / 平方米左右，而其售出的超 20 年屋齡老房所在的小區，最新成交價已不足 8000 元 / 平方米。
挂牌
随着房地產市場供需格局轉變，特别是 " 好房子 " 政策全面推行後，大量房產持有者意識到，市場分化将加速老舊房產尤其是非核心區老房子的貶值壓力。
2025 年春節後，王東平觀察到，新增挂牌房源量顯著攀升。此前每日新增挂牌量徘徊在 100 — 400 套，但節後單日新增量已突破千套。
新增房源中，屋齡超 20 年的老舊住宅占比超八成。王東平稱，其所在中介平台的挂牌房源中，20 年以上屋齡的房產占比已從長期較穩定的 50% 升至近 60%，且仍在持續增加。從成交結構看，次新房仍是當前二手房交易主力。除個别學區房集中的區網域外，多數區網域屋齡超 20 年的老房子成交占比僅維持在 30% 左右。
王東平說，目前市場交易以置換需求為主，占比約八成。置換客戶優先選擇新房或次新房；部分購置老房子的置換需求聚焦于核心區大戶型（三居室及以上）或優質學區房。
挂牌的老房子，超八成為一居室或兩居室的小戶型（面積低于 80 平方米），目标客群以預算有限的剛需為主，此類需求僅占市場總成交量的兩成左右。
在王東平看來，核心區老房子有交通、教育、醫療等配套優勢，雖然價格下挫但抗跌性顯著。非核心區尤其是郊區老房子面臨更嚴峻的挑戰，部分郊區新房單價已跌破兩萬元，老房子的價格則更低。
王東平分析，決定房價的兩個重要因素，一個是新舊維度，新房、次新房和老房子的市場歡迎度逐漸遞減；另一個是區位維度，核心區、非核心區、郊區的受歡迎度同樣呈遞減趨勢。
在新市場格局下，各梯度價差持續擴大，尤其在低梯度市場中，供過于求将加速部分老房子資產價值縮水。
" 房產回歸居住屬性，仍是家庭核心資產。" 王東平表示，無論是将投資性老房子變現，還是置換自住的老房子，均源于家庭資產優化需求。而這場由政策與市場合力推動的資產重構浪潮，剛剛拉開序幕。
（應受訪者要求，李建、王東平為化名）
