今天小編分享的财經經驗：一棟别墅三萬二，中國人殺向“日本版鶴崗”，歡迎閱讀。
作者 | 凌川兒
編輯 | 寶珠
用可能僅是北上廣十分之一的價格，去日本買一套房，可行嗎？越來越多心動的中國投資者，開始認真考慮起了這個問題。
将視線從繁華火熱的東京移開，在關西、名古屋等大都市圈以外，散落于群山之間的廣袤鄉鎮地區，人煙消散甚至長期無人打理的房屋數量明顯上升，有日本總務省在 2024 年公布的調查稱，到 2023 年 10 月，該國國内住宅總數的空置率已經達到 13.8%，創下歷史新高。
根據總務省 " 住宅與土地統計調查（2023 年 10 月 1 日的最新數據），日本全國的空置房數量約為 900 萬戶，創歷史新高，空置房占總住宅數的比例（空置率）也達到了 13.8%
從主要為山地的和歌山縣，到九州最南端的鹿兒島，再到旅遊觀光熱度高企的北海道，由于自身產業相對單一，又地處大都市圈的邊緣位置，在宏觀經濟增長的節奏放緩後，這些中小城市不可避免地迎來了 " 收縮 " 的命運。
大城市的虹吸效應漸漸顯現，随着這些地區的常住人口外流趨勢加速，在日本非都市圈外的許多非一線城市區網域，當地逐漸蔓延的房價 " 鶴崗化 " 現象，與社交平台上，想要逃離國内北上廣置業壓力的焦慮情緒，發生了更多微妙的聯動。
但在異國的 " 鶴崗 "，懷揣着更高性價比置業夢想的人們，能給自己的美夢畫上一個圓滿的句号嗎？
01 去日本，買 " 中古房 "
" 就像待在一個水晶球裡一樣。"
尼鹿望向下榻酒店房間的窗外，空中飄揚着的皚皚白雪，已經将小鎮精致的街道路面鋪滿，也覆在了路兩旁，充滿復古韻味的木質建築上。
就是在那一刻，她的心裡萌生了一個再也趕不走的念頭：在這座下着鵝毛大雪的城市，擁有一處真真正正屬于自己的溫馨小房子取暖，在裡面蝸居欣賞雪景，" 那該有多幸福啊！"
" 就像是童話裡一樣。" 講起初次造訪小樽時的情景，尼鹿向鹽财經回憶道。那是新冠疫情大規模爆發前的 2019 年，人們尚能在國門内外自由流動，作為全職攝影師的尼鹿，在頻繁穿梭小樽和家鄉青島後，為自己許下的海外置業願望。
彼時日本的房產市場，還未進入太多外國炒房客的視野，日元匯率亦沒有像如今這般跌幅明顯。在如北海道這樣的，較為偏遠或經濟發展動力不足的區網域，往上走的房屋閒置率，同時推動着房價下行。
無關投資，也無關民宿經營，感受過電影《情書》和其他日劇對北海道的文藝熏陶，因工作需要被吸引而至的尼鹿，決定為這份美買單，開始認真考慮在小樽常住的計劃。
這個位于北海道西海岸的港口小鎮，是一座不折不扣的旅遊觀光城市。電影鏡頭之外的小樽同樣唯美且安靜，不止一次在尼鹿的夢裡留下浪漫的氛圍。
北海道，小樽
決心付諸行動的她，從 2023 年開始就通過當地的朋友打聽問價。她打開手機，在日本當地的房產租賃買賣應用軟體上，搜索浏覽起了小樽的房源。
隔着小小的手機螢幕，一幢和自己在青島的房子長得很像的 " 一戶建 " 小别墅，牢牢吸住了她的目光，" 這麼像，仿佛是冥冥中決定的。房子的實拍圖裡，陽光打進室内，氛圍和光線都特别美，整個場景和我看過的日劇一模一樣，是我喜歡和常用的攝影風格 "。
攝影師尼鹿在北海道買下的房子 / 圖源：一條受訪者供圖
在日本的房地產市場裡，那些二手半舊的 " 中古屋 "，憑借着自身更明顯的價格優勢，吸引着中國年輕消費者。通過信息爆炸的互聯網，它們精準地擊中了更多對在日生活抱有浪漫憧憬的中文用戶，尤其是面積寬敞的中古一戶建，和相對獨特的建築風格，尤其具有吸引力。
02 房價三萬二
坐落在一旁的，是一幢套内面積 170 平方米，帶有獨立院子、倉庫和地窖的 " 一戶建 " 木質小别墅。第一次走入這套始建于上世紀 60 年代的老房子，尼鹿發現，過去經過翻新和保養，屋内配備的所有家具和家電，基本上都能正常使用。
帶着四個卧室的房子，布局設計合理，站在餐廳長長的紅木餐桌旁，頭頂白色的復古分叉吊燈均勻地灑下光芒，尼鹿感受到了親切的歸屬感。
攝影師尼鹿在社媒上分享過自己北海道買下的房子内景，很溫馨 / 圖源：尼鹿的個人社媒視頻截圖
從這套房子坐公交到小樽的 JR 車站，不過 10 分鍾的路程，離家兩三分鍾遠，就有能夠滿足日常采購的生活商店；再有更大型的商場超市，也不過是 5 分鍾的車程。
從入室實地看房到籤訂購房申請書，尼鹿用了五分鍾的時間，然後等待了五天——待新中介将所需的所有書面材料制作準備妥當，她在最終的購房協定上籤下自己的名字。
時值 2024 年 12 月歲末之際，按照當時的匯率計算，尼鹿相當于花了大約三萬兩千元人民币，買下了這處歷久彌新的 " 一戶建 "，加上房子到手後必需的手續費和其他維修費用，她總共花費了六萬多人民币。
從此，" 三萬多北海道買獨棟 " 這類相關的新聞詞條，開始在中文互聯網上成為熱點。
"3.5 萬北海道買一戶建 " 相關話題衝上熱搜
但須知，僅僅在法律層面，在日的外國購房者面臨着復雜的產權登記和移民政策等限制，基于日本對于房產交易的法律法規嚴格細致，外國購房者必須要考慮到，在買房過程中產生的信息不對稱問題，以及由此可能導致的法律糾紛或經濟損失。
一晃三個多月已過，尼鹿告訴鹽财經，時至今日，自己對于這棟老房子最大的一筆修繕支出，是修葺更換室内凍裂水管的費用，" 折算總共 2500 元人民币，雖然相比國内要更高，但在當地來說，還在我的心理接受範圍之内 "。
在日本，《都市再開發法》規定，每隔十餘年的時間，那些老舊的城市建築都必須進行強制翻新——對于本就更少人問津的鄉間老宅，又給屋主增添不少日常維護的成本支出。
2024 年，日本政府出台了新的政策，要求投資買房的外國人登記在日的緊急聯絡人，給持币觀望的國内買房者，又設上了新的隐形門檻。
買了一套被褥搬進新家後，除了根據房屋年限所額定的一年大概 500 元必需稅費之外，尼鹿給房子交了 150 元人民币的熱水器與供暖檢查費用，又給它上了一千元左右人民币的火災及洪水等意外保險。
她過上了每周，在自家院子門前親力親為鏟雪的日子，和鄰居的大爺阿姨一起。
住在家右邊的是一位 70 多歲的獨居阿姨，左手邊的則是另一位獨居的八旬爺爺；再隔壁，又是住着一位上了年紀的大媽。眼看有了新的鄰居入住，還是一個年輕的外國女生，老人家們主動前來 " 破冰 " ——以傳統的日式禮儀，沒有按響門鈴打擾，在她的家門口留下餐盒，上面蓋着表示歡迎的手寫信。
03 暗藏風險
被一線城市高昂的置業成本勸退，帶着幾萬到十幾二十萬不等的存款，遠道奔赴如鶴崗、個舊等資源枯竭型城市安家，是近年來不少國内年輕人熱衷嘗試的生活選擇。
那日本版的 " 鶴崗 "，适合買房躺平養老嗎？
去年 5 月，有來自日本總務省的統計數據指出，該國境内已有将近 900 萬間空屋，預測到 2023 年的時候，全國的空屋率可能将達到 30%；且到 2023 年結束時，日本共有超過 315 萬的外國人口，說明移居日本的海外人士逐年增加。
那些在東京、大阪和名古屋都市圈之外，價格更為實惠的房產，尤其是大量閒置多年的傳統老宅，成為外國人青睐的選擇——日本本土财經雜志《東洋經濟線上》就有報道數據稱，近三年以來，對于日本空置老宅的海外問詢數量暴增了足有 5 倍之多。
不過，新的挑戰也随之產生。
在被外國人士持有後，囿于交通或籤證等限制因素，不少空置老宅繼續荒廢，并不能夠得到及時的保養，由此引發更進一步的維護難題。
空置老宅如若不能得到及時保養，将引發更進一步的維護難題
如位于日本名山妙高山的赤倉溫泉，一直是當地聞名的旅遊勝地。在受到新冠疫情的襲擾後，該處許多溫泉旅館因經營困難，相繼被抛售。它們在被外國投資者接手後，其中不少建築仍日久空置，還一度因此間接導致火災的發生，讓所在地的旅遊協會痛心不已。
又如新近在互聯網上，成為年輕人們追夢熱門的北海道，也有公開新聞報道稱，因為 " 候鳥業主 " 人在國外的緣故，發生自家院子裡的積雪壓塌鄰居圍牆，產生糾紛的。
在北海道地區從事房屋租售的華裔中介人士，向鹽财經提醒，那些北歐風格的低矮房屋固然浪漫，但多為木質結構，存在定期維護甚至修繕的必要性。對于大致相同地段的房源，出現價格明顯更低的情況的話，尤其要注意房屋可能需要大修的問題。
而日本的人工費用并不便宜，" 要承擔房屋的維修責任，對海外遠道而來的外籍房主，可能是意料之外的經濟負擔，并不那麼輕松 "。
" 真的有國内的朋友像我一樣，要把在日本買房付諸行動的話，首先要做的一定是要把房子本身的狀況了解清楚，最好是選擇一年之内有人居住過的房源，這樣至少房子本身是相對正常的，而不是荒廢許久，問題百出。" 每個月在小樽的家中，要掏一千塊左右供暖費用的尼鹿，這樣向鹽财經建議道。
不同的置業故事總會有不同的具體情況。在追逐更高性價比房產、更符合自己審美居住體驗的海外置業路上，風險始終存在。
根據日本國土交通省和厚生勞動省近年頒布的法律新規，為了一定程度上照顧旅館和酒店業，将民宿的年度營業天數上限設定為了 180 天，給意圖低價入市日本老宅，從而進軍民宿業的有心人士設定了不小的障礙。
大阪市内特區民宿經營者占比 / 圖源：搜狐旅遊美食
上述房屋中介人士亦向鹽财經告誡表示，對于日本大部分住宅房產，新任房主想依靠它們炒賣來迅速牟利幾乎是不可能的，不僅面臨重重限制，且提前賣出要繳納高昂的稅費。
在小樽，尼鹿找到了屬于自己的童話美夢。但并不是每個跟風而來的追随者，都能在現實世界裡找到适合自己的童話書——書中的美好故事都能以皆大歡喜結尾，任何一篇海外置業的實用攻略，卻都會規勸道，必須要在充分了解風險後再做決策。
本文首發于南風窗旗下财經新媒體鹽财經
-END-
值班主編 | 張來
排版 | 阿車
南風窗新媒體 出品
