今天小編分享的财經經驗：杭州買家趕限價“末班車”！中產瘋搶千萬級樓盤，中籤率低至8.13%，歡迎閱讀。
本文來源：時代财經 作者：陳澤旋
" 社保大戰 " 再現杭州樓市。
圖片來源：圖蟲創意
4 月 26 日，杭州主城區的樓盤潮語映月軒最後一期開盤，一共 1154 戶家庭按照搖号順序選房，争搶僅有的 160 套房源，整體中籤率為 13.86%，為開盤以來的最低，普通家庭的中籤率更是僅有 8.13%。
最終，潮語映月軒在排到 349 号時宣告售罄，超過 800 人出局。有着 228 個月繳納記錄的李明，" 全勤打卡 " 潮語映月軒的 6 次開盤，這一次，他拿到的選房序号在 600 開外，又一次與心儀房源失之交臂，無奈感慨：" 現在買房不是你買房子，而是房子選你 "。
在杭州，均價 5.2 萬元 / 平方米的潮語映月軒屬于高端改善項目，此次出售的房源過半總價達到千萬級别，中產們卻沒有因為價格而產生絲毫猶豫。由于預登記階段過于火爆，報名的家庭數量與公開銷售房源數之比大于 10:1，潮語映月軒觸發了 " 社保機制 "，需要按照社保繳交累計月數從高到低排序确定入圍名單，然後再進行搖号确定選房順序。
結果顯示，高層次人才家庭和無房家庭全部入圍，而入圍的普通家庭最低社保月數為 164 個月，這也就意味着，杭州的一個普通家庭要繳足将近 13.67 年的社保，才能獲得在潮語映月軒的買房資格。
潮語映月軒位于上城區的錢江新城二期，這裡是杭州的熱門購房板塊。今年以來，錢江新城二期出現了 2 次 " 拼社保 " 的樓市盛況，均由潮語映月軒創下，第一次發生在 3 月，這也是今年杭州的首個 " 拼社保 " 樓盤。
今年的杭州樓市宛如踩下加速踏板，呈現一路狂飙之勢，由于報名人數遠超房源數量，新房市場搖号不斷，3 至 4 月短短兩個月間，更是上演了 5 次 " 拼社保 " 名場面，其中，蕭山主城區的高端改善項目晴瀾軒達到了杭州相關部門規定的頂格要求 230 個月。
杭州樓市上一次出現 " 頂格社保 " 現象，要追溯到去年 10 月，消失半年的 " 社保大戰 "，為何在此時驟然卷土重來？
賣一個少一個，杭州買房客搶趕限價 " 末班車 "
" 樓盤這麼火爆，我确實沒有想到 "，李明對時代财經感慨道。作為杭州的改善型買家，李明從去年 10 月潮語映月軒首開追到如今收官，6 次開盤場場不落卻次次 " 陪跑 "，見證了這個樓盤一路走紅的過程。
" 前面 4 次（開盤）都是只有 400 至 500 人搖号，也不需要拼社保 "，轉捩點發生在 3 月上旬，潮語映月軒啟動第 5 次開盤報名，1217 戶家庭突然湧入登記系統，首次觸發 " 社保機制 "，這既是今年杭州的首個 " 拼社保 " 樓盤，也是錢江新城二期自 2022 年 3 月首個樓盤入市以來，第一次有樓盤觸發 " 社保機制 "。
李明購買潮語映月軒的決心很堅定，" 我的生活、工作都在城東（新城），這個樓盤的位置很合适 "，再綜合考慮對居住的多項個人偏好，李明鎖定了這個 " 夢中情房 "。
不過，李明看中潮語映月軒存在一個首要前提，那就是價格，這也正是該樓盤屢次開盤屢次搖号，最後發展到 " 拼社保 " 的原因。杭州即将全面開啟不限價的新房市場，作為限價樓盤的 " 末班車 "，潮語映月軒在價格上确實有一定優勢，" 以後都是不限價樓盤，價格肯定漲，細想下來，其實也不難理解為什麼最近兩次開盤都要‘拼社保’ "，李明說道。
去年 10 月 9 日，杭州市城鄉建設管理高質量推進領導小組辦公室發布《關于進一步優化調整我市房地產相關政策的通知》，宣布杭州全面取消新出讓住宅用地設定新建商品房限價的要求，但已出讓用地則按原有合同約定執行。
疊加此前杭州土拍恢復 " 價高者得 " 及其它購房利好政策的影響，從去年第四季度開始，杭州核心區網域土拍市場 " 燃 " 了起來。進入 2025 年，房企在優質地塊上的争奪戰愈演愈烈，樓面價紀錄不斷被刷新。
3 月 28 日，建發以 34.35 億元的總價競得西湖區蔣村地塊，樓面價 8.80 萬元 / 平方米創下單價歷史新高。具體到潮語映月軒所在的錢江新城二期，今年 3 月拍出 4.79 萬元 / 平方米的宅地，隔壁板塊城東新城更是誕生 5.07 萬元 / 平方米的新晉板塊單價最高。
" 面粉比面包還貴，限價房越來越少，潮語映月軒 5.2 萬元 / 平方米的均價還是可以接受的 "，眼見政策組合拳 " 發威 "，改善型買家蔡文被激發了 " 鬥志 "。手握 231 個月社保記錄，在去年 12 月潮語映月軒第四次開盤時遺憾 " 陪跑 "，蔡文決定在最後一期返場再戰。
地價上漲帶動房價上漲的預期，杭州買家加速進入樓市。今年截至目前，杭州樓市已經出現了 5 次 " 拼社保 " 現象，其中，潮語映月 2 次，綠城玉瀾月華 1 次，英冠綠城晴瀾軒 1 次，杭鐵萬科雲耀之城 1 次，而這四個樓盤均為杭州樓市為數不多的限價盤。
其中，蕭山主城區的高端改善項目英冠綠城晴瀾軒即将清盤，在 4 月 11 日推出最後 28 套聯排别墅，備案總價介于 1500 至 2000 萬元，吸引超過 500 戶家庭預登記，直接觸發 " 社保機制 "，最終，普通家庭社保月數達到了杭州相關部門規定的頂格要求 230 個月，相當于要連續交近 19.17 年的社保才能搶到 " 入場券 "。
止跌企穩預期明确，杭州一二手房量價齊升
時代财經留意到，引起買家搶購的并非全是歷史遺留的限價樓盤。
4 月 23 日，位于主城區濱江的不限價樓盤詠湖雲廬公布第五次開盤的意向客戶登記結果，一共 239 戶家庭入圍，争搶 64 套疊墅，整體中籤率僅為 26.78%。
值得一提的是，此次開盤的房源均價 7 萬元 / 平方米，相比 3 月推出的疊墅均價上漲了 2335 元 / 平方米，房源面積介于 230 至 345 平方米，總價最高的一套超過 2400 萬元。
根據中指研究院，自去年第四季度以來，杭州開盤樓盤的月度中籤率明顯走低，多個月份整體維持在 40% 以下，而去年第三季度的月度中籤率介于 40% 至 70% 之間，這意味着市場信心在去年第四季度開始顯著提高，買家積極入市，購房難度加大。
3 月 10 日至 4 月 6 日期間，杭州（不含縣及縣級市，下同）一共開盤 47 次，需要搖号的有 18 次，搖号率 38%，環比擴大 6 個百分點；參與登記的家庭共計 1.22 萬組，平均中籤率 34.7%，環比下降了超過 11 個百分點，其中，10 次中籤率在 20% 以内。
" 說到底就是（因為）大家對樓市止跌企穩的預期越來越明确，而且整個市場的趨勢也很明确，一線城市已經止跌，二線城市也要開始了，不一定往上走，但至少往下的機會已經是不多了 "，上海中原地產市場分析師盧文曦表示。
4 月 16 日，國家統計局發布數據顯示，今年 3 月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲 0.1%，這也是自去年 11 月份以來一線城市新房價格連續 4 個月環比上漲；二手住宅銷售價格環比由 2 月下降 0.1% 轉為上漲 0.2%。
二線城市仍然分化，整體新建商品住宅銷售價格環比持平，與 2 月相同，二手住宅環比下降 0.2%，降幅比 2 月收窄 0.2 個百分點。二線城市中不乏表現亮眼的城市，杭州方面，3 月新建商品住宅銷售價格環比漲 0.5％，二手住宅環比漲 1％，漲幅位列全國第一。
盧文曦指出，一季度杭州成交地價走高，尤其高地價打開了 " 大家對房價上漲的預期 "，尤其民營房企參拍活躍度較高，更反映出市場對未來的信心。
根據中指研究院華東區網域，一季度，杭州共計出讓 32 宗宅地，成交金額高達 595.1 億元，同比增長 149.0%；成交樓面均價為 28153 元 /㎡，平均溢價率 43.2%，成交金額、樓面均價、溢價率均創 2023 年以來季度新高。其中，民企權益拿地金額占比 41.6%，國央企占比 31.6%，混合所有制企業占比 22.2%。
跳出房地產的視角，盧文曦認為杭州市場表現不錯也是 " 多方因素共振（的結果）"，除了一系列支持經濟發展和引進人才的措施，" 過年期間爆出‘杭州六小龍’，對推動經濟、推動產業的作用還是蠻大的 "，也加大了杭州對人才的吸引力，" 大家對市場看好，所以購房熱情也比較高 "。
杭州樓市房價止跌回穩，成交量也在顯著走高。根據克而瑞浙江區網域，3 月，杭州新房成交面積 75.6 萬㎡，環比增加 194%；杭州（除富陽區、臨安區）共成交二手住宅 1.22 萬套，環比大漲 118.8%，創下歷史新高。
盧文曦預期，在市場持續向好的發展趨勢下，包括杭州在内的一線和強二線城市 " 基本上在今年能夠看到市場的底部，原先處于下降通道，先到可能要換一個通道來走了 "。
時代财經在采訪過程中，感受到買家對樓市信心明顯好轉。一名持有頂格社保資質的潮語映月軒買家告訴時代财經，他之所以選擇該樓盤，是因為 " 它算是杭州核心區網域的核心資產 "，雖然對房價的走勢仍然有些遲疑，但他還是決定買房。
（應受訪者要求，文中李明、蔡文均為化名）
