今天小編分享的财經經驗：這次降低存量房貸利率，意義比想象中大，歡迎閱讀。
本文來自微信公眾号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：ONCE，題圖來自：AI 生成
文章摘要
存量房貸利率下調帶來多重積極影響。
• 房貸利率下調，減輕購房者負擔。
• 提前還貸減少，銀行資產穩定。
• 刺激消費，緩解中產房貸壓力。
想必大家還記得，就在半個月前的 9.24 國務院新聞辦公室新聞發布會上，釋放了一條關于下調存量房貸利率的彩蛋。
現在十一剛結束，各大銀行的實施細則開始陸續發布，并且宣布将于 10 月底調整完畢。
在銀行發布的實施細則中，最讓買房人期待的一句是：" 所有銀行統一調整為 LPR-30BP"。
截止到 10 月 11 号，已經有 11 家銀行發布實施方案。
要知道，今年 7 月最新公布的 5 年以上 LPR 已經下調到 3.85%，現在直接給存量房的利率下調 30 個 BP，那麼下調後的存量房貸利率将是：3.85%-30BP=3.55%。
這對買房人來說實在是一個讓人雀躍的數字。
容許我稍微展開下：
首先我們房貸利率其實是分為 LPR+BP。這裡的 LPR 一般是每個月 20 号由央行公布，基本上很平穩，最近一次下調是在今年 7 月，由 3.95% 降到 3.85%。LPR 對于買房人來說可以每年調一次，調整日期是根據你貸款合同上約定的貸款重新定價日來，按最新的 LPR 執行。而 BP 是我們買房的時候，固定籤在銀行籤貸款合同裡的，1 個 BP 就是 0.01%，籤多少就是多少。
但是今天我并不想沉浸在銀行的各種細則裡，而是想說關于存量房貸利率下調這件事的影響，可能比你想象的要多得多。
一
最直接的影響是月供。
在做這道計算題之前，還是允許我稍微展開一下，給這次的存量房貸下調政策粗略的畫個重點。
1. 所有銀行統一調整為 LPR-30BP，基本 10 月 31 日前完成；
2. 全國除北上深的首套、二套都按 LPR-30BP 下調；
3. 北上深的首套、二套調整幅度略有不同；
4. 固定利率需要先轉為浮動利率，再參與利率調整；
5. 低于 LPR-30BP 的不調，非住宅商貸不調。
注意，因為每個人貸款合同上重新定價日不同，所以這裡可能有的朋友房貸利率調整需要分兩步走
1. 今年 10 月 31 日之前會先下調 BP，也就是在你當前房貸利率的基礎上先降 0.3%；
2. 然後，在你的貸款重新定價日之後開始執行當年調整後的 LPR。
有人可能會說，不就是降 30 個 BP 嗎，0.3% 而已，能降多少。
首先我們要知道，房貸的基數就是很大，所以一點小調整都會帶了切實的讓利。
其次，很多人的 BP 都是 +20、+30 甚至更多，而這次是調整為 -30。
比如同樣的 4.2% 的 LPR，當 BP 是 +30 時，房貸利率有 4.5%。而當 BP 是 -30 時，就能降到 3.9%，正負一減差距就出來了。
只看下調數字也許還沒有真情實感，給大家粗略的計算一下利率的降低對我們來說每個月可以減多少月供，以等額本息為例。
以上為理想房貸模型下的粗略計算，僅供參考。
各位，以這樣的下降幅度，我身邊已經有好幾位同事準備好請客了。而此時此刻正在還房貸的同學一定知道，這些數字有多香。
來舉幾個身邊的例子：
首先，去年精挑細選買下首套虹口二手房的 Once 女士，購房時執行的是 4.2% 的 LPR+35 個 BP，也就是 4.55% 的貸款利率。今年 7 月調整 LPR 至 3.85%，但是 35 個 BP 沒變，利率依然有 4.2%，而這次之後，相當于直降 65 個 BP，到 3.55%，一套操作下來月供竟然可以減一千多。
而去年購入二套房的麗麗老師，雖然不在下調重點區，但是能減 5 個 BP，加上 LPR 的下調，結果也算可觀。
還有 2022 年買了新房的小 N，購房時的利率一度高達 4.8%。後來 LPR 調整到 3.85%，加上 35BP，總共是 4.2% 的利率，經過這次下調，也可以降到 3.55%。
以這樣的房貸利率來說，買房的成本确實越來越低了。
二
某種程度上來說，我們迎來了歷史最低的 LPR。
讓我們稍微關注一下最近 5 年 LPR 的走勢：
圖源：中國人民銀行
很容易發現兩個事：
1.LPR 在大部分時間是非常穩定的；
2. 但至少在最近 5 年，是穩定的在下降。
而在今年，LPR 來到了歷史低點。LPR 也在降，BP 也在減，那麼讓我們再放眼看看全國的房貸利率情況。
數據來源：中指研究院
首套房貸利率基本不超過 3.5%，甚至有城市已經進入了 2 開頭的時代。
如果按照現行規則，只能通過調整五年期 LPR 利率來調控房貸，就會造成一個可怕的現象。比如我 2019 年的房貸利率是 6%，即使 LPR 降 1%，降到 5% 還是很高。而 2024 年的房貸利率是 3%，LPR 降 1%，直接低過存款利息了。
很顯然這樣并不公平，而在國家出台一系列政策調控這種不公平的現象背後，只有一個本質需求，通過持續的、有力的調控降低購房成本。
我們以上海為例，從 2019 年對上海執行首套房利率就一直在持續的調控中。
原本在上海不同時間段的買房人确實是在背負着不同的利率，而這次，對存量房貸利率 " 一刀切 " 的下調就非常直接的把房貸打下來。
不僅如此，9 月 29 日出台的 " 滬七條 " 也給出了首套 15%、二套 25% 的史上最低首付款比例。
我不是什麼經濟學家，沒辦法預測調控之後能帶來什麼結果。
但是我可以分享兩個事實，本次存量房貸平均降幅為 50bp，預計這一項政策将惠及 5000 萬戶家庭，1.5 億人口，每年可為存量房貸家庭節約支出1500 億。
從上海近些年執行的商業貸款利率下限來看，在 2021 年 7 月至 2023 年 12 月期間的購房者是本次調整的最大受益者。他們的存量房貸利率比之前降低 65bp，再疊加 LPR 的下調，貸款利率降低十分明顯。
你知道這 29 個月能交易多少套房子嗎？
我們不細究數字，單就粗略估算大幾十萬套房子的成交一定有，而這些龐大體量的數字，都在本次調控的作用範圍内，止跌回穩的底色非常明顯。
那麼再進一步，有些事情是可以預見的。
三
于是兩個趨勢更加明顯。
其實大家應該都能感覺到，房產是我們普通人擁有的最大資產。
央行早在 2019 年就研究提出，中國城鎮居民家庭資產以實物資產為主，住房占比近七成。
房產是主要家庭資產，但房貸也是家庭負債的主要構成。
于是，存量房貸利率調整後，第一個趨勢是提前還貸的規模會減少。
如果存量房貸利率還位于一個很高的水平，比如當存量利率還在 4.2% 以上，但是新房利率已經降到 3.0% 出頭，再加之沒有更好的投資渠道，那麼提前還貸反而成了另一種形式的 " 理财 "。
RMBS 按揭貸款提前償還率走勢圖，圖源：Wind，中金公司研究部
從今年上半年以來，提前還貸的比例就在不斷增長，今年 4 月甚至到達歷史高位。但是對銀行來說，個人住房貸款基數大、收益穩定，幾乎是最優質資產。
2024 年上半年大中型銀行個人住房貸款餘額變動情況，數據來源：澎湃新聞
今年上半年，國有六大行的個人住房貸款合計減少了 3254.71 億元。其中，工行和農行的個人住房貸款減少最多，規模均超過千億元，建行和中行緊随其後。這對銀行來說可不樂觀。
我們知道，貸款是銀行的主要資產之一，存款則是銀行的主要負債端。當客戶提前還貸時，銀行的貸款端會減少，也就是資產端會減少。同時，如果這些資金原本來源于客戶的存款，那麼存款也會相應減少，也就是負債端也會減少。
這種雙重減少，不僅影響了銀行的資產負債結構，也可能影響銀行的流動性和穩定性。
換個角度來看，因為想要拼命提前還貸而打亂原本的生活節奏，也更有可能提高家庭風險，對銀行來說又提高了按揭不良率。
有數據顯示，2024 年上半年，全國法拍房挂拍量為 32.62 萬套，同比增長了 77.76%。
所以說，合理地降低存量利率，是讓大家都能松一口氣。
接下來很可能會迎來第二個趨勢，刺激消費。
因為存量房貸的下調，不至于出現市場上最有消費能力的一群人，反而被房貸鎖住，特别是一二線的中產群體。
其實從今年以來，一二線城市整體消費走勢就罕見弱于三四線城市，背後的道理就在于此。
數據來源：Wind 華創證券計算
當然也不是說降低存量房貸利率會馬上刺激消費，這太片面了。
調控的本質是為了讓各方都能平穩運營，但漂亮的消費數據一定基于一個輕松的環境氛圍，試想大家都陷在巨大的房貸壓力下，是不可能有心情消費的。
至少降低存量房貸利率之後，大家可以稍微有心情看看身邊的花花草草。
四
最後的最後，還是要感嘆這次降存量房貸利率這件事。
不僅是精準的下調到 9 月 24 日國務院新聞辦公室新聞發布會中提到的 " 将存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近 " 這個目标。而且實施之迅速和方便，甚至對大部分來說不需要操作什麼，到了下個月房貸就會自動下調。
行業端促進房地產市場的平穩健康發展，金融端平穩運營，社會端刺激消費，這些都可能是後話。
降存量房貸利率這件事珍貴的地方在于，補償了此刻的我們正需要的信心，而這些信心其實就來自于這些具體落地措施。
