今天小編分享的财經經驗：香港地產豪門迎第三代掌門人：“包租公”陳啟宗退休，恒隆新董事長不懼熊市，歡迎閱讀。
本文來源：時代周報 作者：梁争譽
一代人終将老去，但總有人永遠年輕。
香港地產豪門迎來第三代掌門人，港企恒隆集團第二次完成權力交接，縱橫商海半個世紀的 " 商業地產教父 " 陳啟宗即将把權杖交予其子陳文博。
1 月 30 日，恒隆集團、恒隆地產兩大香港上市公司聯合公告宣布，陳啟宗将退任集團董事長、執行董事及執行委員會主席，由集團副董事長、執行董事、執行委員會成員陳文博接任。
同日召開的恒隆集團、恒隆地產 2023 年全年業績公布新聞發布會上，陳啟宗回應交班問題稱，過去集團一直有意識安排繼任人，今天是時候交棒了，" 這是經過深思熟慮的決定，也是由董事會指導、公司多年精心規劃的繼任過程之成果。"
恒隆集團、恒隆地產召開 2023 年業績發布會，圖源：恒隆
恒隆由陳啟宗的父親陳曾熙于 1960 年創立，曾與李嘉誠的長江實業、郭得勝的新鴻基、鄭裕彤的新世界、胡應湘的合和實業并稱 " 華資地產五虎将 "，建立了多個知名商業地标，是中國商業地產領網域一個濃墨重彩的注腳，也是很多内地房企的學習對象。
憑借着 " 只選好的，只做對的 " 的理念，恒隆順利扛住亞洲金融風暴、全球金融危機的多次衝擊，在行業占據一席之地。這艘巨艦得以遠航，離不開背後舵手陳啟宗。
盡管已經籌謀多年，但陳啟宗在此時退任仍在外界意料之外。當下經濟換形勢復雜多變，對企業經營者提出了更高的要求。陳啟宗離席後，新任掌舵人陳文博将帶領恒隆駛向何方？
陳啟宗在業績發布會上說，" 現在是保命保本而非尋求大發展的時候。未來幾年，我相信外圍環境還是會比較困難，但恒隆在财務管理、風險管理等管治工作都已經上軌道，沒有太多需要擔心的地方。"
" 我反而很歡迎這個挑戰，希望在如此的環境下面，學到更多的東西。" 陳文博說，" 他（陳啟宗）的指導和栽培對我非常重要，令我有信心在這個市場以至整個世界處于特殊時刻時為公司掌舵。"
商業地產 " 教父 "
與多數港資企業家不同，陳啟宗說得一口流利的普通話。陳啟宗曾對時代周報記者透露，他早已判斷到香港與内地的融合是大勢，在家庭教育中，他與妻子堅持用普通話教導孩子。
早在陳啟宗正式接棒時，恒隆便已搶跑式布局内地市場。1991 年陳啟宗出任董事長一職，從父親手中接過權杖，并帶領恒隆轉戰内地。
風起雲湧的 1992 年，新鴻基、新世界、恒隆等港資集體北上，角逐上海灘。這一年年底，恒隆在徐家匯、南京西路連拿兩個地塊，也就是現在的上海商業地标上海港匯恒隆廣場和上海恒隆廣場。
1999 年 12 月，上海港匯恒隆廣場開業，是恒隆在内地的首個集商場、辦公樓、服務式公寓于一身的大型綜合發展項目，恒隆從這裡收取了第一筆租金。2002 年 7 月，上海恒隆廣場開業，由此開啟恒隆在奢侈品商場的征戰。
彼時，上海恒隆廣場是浦西第一高樓，是上海最高級的商場，聚集着上海最頂級的外企。旅居上海的暢銷書作家廖信忠說，自 2001 年上海恒隆廣場建成後，南京西路就是精致奢華的象征。堪稱當代年輕人奢侈品啟蒙教材的《小時代》三部曲，提及上海恒隆廣場的次數超過 40 次。
這個奢侈品地标商場甚至一鋪難求。計劃今年春節後動工的上海恒隆廣場三期，将擴建約 3080 平方米，還沒開工品牌已經滿員。
執掌恒隆的 33 年裡，陳啟宗一手構建的以上海恒隆廣場為代表的恒隆廣場系列，是其在恒隆的重要一筆。在業内，陳啟宗也有 " 恒隆廣場包租公 " 之稱。
2023 年年報披露數據顯示，上海恒隆廣場在報告期内出租率 100%，實現收入 17.55 億元，收入和租戶銷售額同比分别增長 10%、24%。據上海靜安官方消息，截至 2023 年 11 月底，上海恒隆廣場年稅收近 98 億元，有望破百億元。這将是繼 2021 年上海恒隆廣場成為中心城區首幢 " 百億樓 " 後，連續第三年年銷售額和年稅收均破百億元。
時至今日，恒隆在中國内地的物業組合覆蓋九個城市，包括上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢和杭州， 均以 " 恒隆廣場 " 命名，陳啟宗用 33 年時間，親手建構了一個龐大的 " 恒隆廣場 " 版圖。
上海恒隆廣場，圖源：恒隆
恒隆廣場刻着陳啟宗的印記，這位 " 商業地產教父 "，以敏銳的商業嗅覺與穩健的經營理念著稱。每年恒隆發布的《致股東函》，成為從業者的 " 教科書 "。
2019 年中期的《致股東函》中，陳啟宗這樣定義恒隆的經營策略——在中國經濟蓬勃的城市，發展和持有以高端或次高端購物商場為核心的世界級商業綜合項目，并加以管理以作長期出租，而該等購物商場須為其細分市場中的龍頭。" 世界級 " 意味着擁有五個地產業基因——地點、規模、發展大綱、設計和施工，位置必須是城中最好，綜合項目必須有一定的規模，地塊的發展大綱必須是可接受的，而其設計及施工屬優良和合理的。
" 我們從不忘記公司是自由市場經濟競争下的商業企業，所以我們的購物商場的設計必須塑造高效的實用空間，讓租戶銷售產品之餘，我們亦可獲得優厚的租金收入。我們時刻謹記，租戶才是購物商場的主角。我們不會與他們競争，反之會為商店和消費者營造一個親切舒适的環境。" 陳啟宗曾在《致股東函》中表示。
陳啟宗掌舵下的恒隆，被同行貼上 " 能熬 " 标籤。一個典型例子是，1990 年代初，陳啟宗首次到訪杭州，當最終選擇先投資上海後，恒隆到 2004 年才重新開始關注杭州。" 接下來的 14 年裡，我們研究了很多不錯的地塊，但都一一拒絕，直至 2018 年才選定一幅能滿足五個地產業基因的地塊。"
這一幅地塊位于杭州中央商務區，是恒隆進入内地第 9 個城市的第 11 個項目。陳啟宗說，" 在幾乎整整 14 年的等待中，我們現金充裕。手頭有錢，要做不購置的決定其實更難，但我們都抵住了誘惑。
" 或許錯過了很多賺錢機會，但現在我們卻自覺幸運。" 陳啟宗感嘆道。
第三代掌門人擁抱 " 熊市 "
陳文博是恒隆第三代掌門人，現年 41 歲，已經作為副手在陳啟宗身邊歷練十多年。
出生于 1982 年的陳文博，畢業于美國南加州大學，持有美國西北大學凱洛格管理學院與香港科技大學聯合頒授的行政人員工商管理碩士學位和美國南加州大學國際關系文學士學位。
加入恒隆之前，陳文博從事金融、審計及風險管理工作，曾效力于紐約一家非營利機構、畢馬威會計師事務所、匯豐銀行等。
2010 年，陳文博進入恒隆工作，任職于恒隆集團上海分部的租務管理部門，負責内地的在建項目工程。2016 年，陳文博獲委任為恒隆集團董事會執行董事，正式進入核心管理層。
陳文博，圖源：恒隆
為了讓陳文博順利接棒，陳啟宗曾多次發聲為其撐腰。他在 2017 年的《致股東函》中這樣寫道：" 本人的兒子文博是少數接納本人勸勉的人之一，他現時是本公司一位能幹的執行董事。"
2020 年 9 月 11 日，恒隆集團與恒隆地產聯合宣布，執行董事陳文博獲委任為恒隆集團及恒隆地產董事會副董事長，于當年 9 月 13 日起生效，這一天是恒隆成立 60 周年紀念日。恒隆集團表示，陳文博将 " 引領集團整體業務發展 "。
香港中文大學香港亞太研究所副所長鄭宏泰在《家族企業》雜志撰文稱，從接班和領導的經驗，陳啟宗顯然認為困難與逆境能夠更好地考驗接班人的能力應對，所以選擇在這個關鍵時刻進一步放權，交棒兒子，目的自然是想考驗其應對危機、處理逆境的能力，從而讓其更好地樹立領導地位、積累各種經營與社會經驗。
和父輩一樣，陳文博作風低調，保持在一線。2023 年 7 月下旬，陳文博走訪昆明、沈陽、大連和上海四個城市，嘗試更加細致地實地了解内地消費情緒。
在一線，他觀察到一些頗有啟示作用的現象——餐飲方面，多位中高產人士表示他們到餐廳進餐的習慣完全沒變，他們仍會頻繁到餐廳用餐，點同樣的酒菜；他親身體驗到旅遊業的復蘇，在乘搭的四班航機中，有三班的商務艙滿座， 而經濟艙不是滿座就是近乎滿座；沈陽的康萊德酒店生意暢旺，去年 7 月有三晚入住率高達 100%，包括總統套房。
因此陳文博認為，大多數消費者的實質消費力并沒有下降，因此仍然可以随心選擇何時何地消費，只是對整體經濟缺乏信心，才會在消費時多了取舍。" 恒隆在内地營運高端購物商場和辦公樓這一稀有且獨特的產品，要面對的挑戰稍有不同。我們的顧客更富裕，價格非首要考量，他們在過去幾年遭受極大财務損失的可能性較小，在未來的日子也如是。無論情況如何，我認為可以合理地預期，恒隆将會繼續在行内表現出眾，超越同侪。"
陳文博這一判斷在财報中得到驗證。
根據 2023 年中報，報告期内恒隆實現物業租賃收入約 55.23 億港元，同比增長 4%，整體營業利潤增長 3% 至 40.34 億港元。即使三年疫情期間，恒隆的租賃收入亦保持增長。
對于未來，這位即将履新的繼承人也向投資人傳達了樂觀态度。" 我衷心感謝我父親陳啟宗先生過去四五十年的遠見卓識和領導力使恒隆走上了穩健發展及奠定了堅實的基礎。未來，我們将在各方面持續追求卓越，為我們所有持份者帶來可持續的回報。"
恒隆内地商場收入情況，圖源：恒隆财報
對于 2024 年，恒隆繼續保持一貫的審慎态度。
在 1 月 30 日召開的業績發布會上，陳啟宗表示，雖然世界變化的方案并不是令人鼓舞的，但機會總會回來的。" 這次的熊市比較復雜，因素很多，暫時還不是入市的時機。但不需要太過悲觀，機會仍然在。"
