今天小編分享的财經經驗：金地度過漫長的季節：十年來首次減員超10%，“老船長”凌克重啟拿地，歡迎閱讀。
本文來源：時代周報 作者：梁争譽
" 這個秋天咋這麼長呢？感覺像過了一輩子。"《漫長的季節》最後一集，王響倒地時嘴裡喃喃說了這樣一句話。
王響最終迎來季節更替，而房地產行業的許多玩家或許将永遠留在周期裡。
也有少數企業經過自救，回歸正軌。金地是其中之一。
2022 年 8 月，金地股債異動。蟄伏整整 8 個月後，金地再次以大手筆投資拿地的姿态重回賽場。今年前 4 個月，金地豪擲逾 87 億元在西安、上海、杭州等城市斬獲 6 宗土地，新增土地貨值行業排名第 14，較去年同期上升 5 個座次。
企業表現進取，掌門人亦一改往日的謹言慎行，積極發聲。
金地今年首次在公開市場拿地後，董事長凌克少有地向媒體公開闡釋他的 " 投資動力 " 理論——房企經營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落。
在 5 月 8 日召開的金地 2022 年度業績說明會上，凌克也頻繁傳遞關于投資拿地的舉措。他表示，金地今年将密切關注各地政策及市場環境的變化，在有效控制風險的前提下進行投資。
在回答時代周報記者關于拿地權益占比偏低、股東戶數上升和一季度銷售下滑等問題時，凌克回復簡練，同時不忘對外釋放公司經營穩健的信息。
過去，金地一向以穩健、理性的形象示人，無線電專業出身的凌克用二十多年時間，為金地建構出 " 理工男 " 人設。他自比 " 船長 "，首要職責就是保證金地這艘船穩健航行。
如今，掌舵的 " 老船長 " 變身騎車的 " 破風手 "，凌克一掃保守，險中求進。他說，地產公司要生存，就要努力做一些優質的投資，實現投資、建設、融資、銷售、回款的良性循環，" 金地今年要主動把握土地投資機會，夯實公司發展基礎。"
作為民營房企的風向标，金地是最後一輪遭遇股債雙殺的房企，也是率先重啟投資的房企之一。它的一舉一動，是市場觀察民營房企的視窗。
凌克曾經表示，激烈競争的最終勝出者，一定是那些善于把握節奏、快慢得法、張弛有度的公司。今天，用力蹬踏板的凌克，能否順利破風，帶領金地安穩進入新周期？
主動 " 瘦身 "
重回牌桌的籌碼，是金地通過一系列 " 瘦身 " 動作換來的。正如凌克所說，" 我們會做好所有的準備。"
第一板斧砍向組織架構。" 黑鐵時代 "，向管理要紅利已經成為行業共識。
2022 年，金地進兩度調整架構，多個城市公司降為事業部，事業部降為片區。
年初，蘇州公司和錫常公司合并組建蘇南地產公司。年中的調整更為劇烈——華東區網域嘉興地產公司、杭州事業部合并為杭州地產公司，東南區網域南昌地產公司調整為南昌事業部，東北區網域呼和浩地產公司包頭事業部調整為包頭片區。
" 對于一些房企來說，以回定投的考核邏輯下，沒有回款或者回款不好的區網域無法獲得拿地資金，各個區網域自負盈虧，進行組織架構上的調整和變動屬于正常情況。" 億翰智庫研究總監于小雨向時代周報記者表示。
架構調整，往往伴随着人員的精簡。
年報顯示，截至 2022 年年末，金地員工總人數為 43011 人，相比 2021 年年末的 47985 人減少 4974 人，減幅超過 10%。值得注意的是，這是過去二十年裡金地的第二次裁員。第一次發生在 2012 年。當時，調控收緊，銷售疲軟，行業一夜入冬。
減員力度最大的是行政板塊。
時代周報記者梳理發現，金地的行政人員人數從 2021 年年末的 2436 人減少 845 人至 2022 年年末的 1591 人，減幅高達 34.69%。設計人員、銷售人員、工程人員、财務人員的減幅均超過 10%，分别為 25.48%、18.10%、14.42%、11.95%。
第二板斧是整體降薪。
2022 年，凌克累計領取薪酬 481 萬元，相比 2021 年減少 215 萬元，是管理團隊中降薪最多的高管。這也是凌克連續第四年降薪，從 2018 年的 991 萬元降至 481 萬元，累計降幅逾五成。
總裁黃俊燦、高級副總裁陳必安、高級副總裁嚴家榮、财務負責人韋傳軍、董事會秘書徐家俊等高管均有不同程度的減薪，分别下降 158 萬元、101 萬元、79 萬元、63 萬元和 68 萬元。
不止管理層，金地全體員工也經歷了一輪降薪潮。
根據年報披露數據，2022 年金地的管理費用約 50.54 億元，同比下滑 5.37%，金地将其歸因為 " 人工費用減少 "。Wind 數據顯示，2022 年金地員工薪酬約 86.22 億元，較 2021 年減少約 4612 萬元。
大刀闊斧的變革後，金地取得一份算不上滿意但也無法苛責的成績單。
在 5 月 8 日召開的金地 2022 年度業績說明會上，當被問到對業績表現是否滿意時，凌克用一組對比數據來回答。他說，即使在行業持續調整的 2022 年，金地全年業績同比降幅 -23% 低于行業 TOP 20 房企平均水平 -36%，銷售排名較 2021 年有所提升。
字裡行間能夠看出，凌克對這份财報是認可的。
2022 年，金地實現籤約面積 1019.8 萬平方米，同比下降 25.94%；實現籤約金額 2218.1 億元，同比下降 22.64%，全口徑銷售額行業排名從 2021 年底的第 11 名上升至第 7 名。
資本市場最為關注的負債與融資，金地依舊發揮穩定。
截至 2022 年年底，金地在手現金 545.07 億元，相比去年同期下降 15.9%；短期債務 424.2 億元，較去年同期增長 3.1%，現金短債比由 1.58 下降至 1.29，剔除受限制現金後的現金短債比從 2021 年的 1.35 下降至 1.13，短期流動性充裕。截至 2022 年 12 月 31 日，金地獲得各銀行金融機構授信總額 2549 億元，已使用 914 億元，剩餘授信額度 1635 億元。
" 我司一直貫徹規模與利潤平衡發展的模式，不追求盲目擴大規模，更注重經營質量，關注銷售、回款以及現金流安全，确保公司平穩健康發展。" 凌克表示。
重啟投資
公司經營無恙，凌克 " 破風 " 的兩大抓手落在投資與銷售。
為确保投資項目實現投資預期收益，金地今年進一步提高了投資要求：投資項目必須兼顧安全性、流動性。
具體來說，在城市選擇上，優選基本面強、市場波動趨勢向好的一二類城市；在項目選擇上，要求需求支撐強勁、銷售周期短的安全高效項目；在經營層面，項目要能夠實現快開盤、快銷售和快回款。
3 月 28 日，金地在西安浐灞生态區摘得 1 宗計容建面約 14.8 萬平方米的居住用地，成交總價約 3.4 億元。這是金地年内首次在公開市場拿地，更是去年三季度管理層表态減少拿地後的罕見高調亮相。
4 月，金地一鼓作氣，連續拿下上海、東莞、杭州的 5 宗住宅用地，包括上海市嘉定區徐行鎮新市鎮區 17-01 地塊，上海市嘉定區嘉定新城菊園社區 JDC1-0402 單元 06-01、06-03 地塊，東莞市松山湖中心區 2023WR001 地塊，杭州市濱江區浦沿江南單元江南文苑南側地塊，杭州市餘杭區餘杭組團中泰地鐵站地塊，總成交地價約 84.43 億元。
上海的 2 宗地塊、東莞的 1 宗地塊均為金地于 4 月 19 日通過搖号的方式競得。東莞地塊吸引約 40 家房企争搶，中籤率低至 2%，可售樓面價達到 2.6 萬元 / 平方米，是東莞樓面價第二高地塊。在業内看來，這宗地利潤空間大，穩賺不賠。
同一天，金地還在深圳宣布啟動有史以來最重要的項目金地環灣城，同步籤約新加坡高奢酒店嘉佩樂。據時代周報記者了解，金地環灣城是一個城市更新項目，前身為金地工業區，金地總部曾設于此，總建築面積約 104 萬平方米，計劃總投資約 249 億元，是金地迄今為止投資額最大的一個項目。
因此，2023 年 4 月 19 日這一天被黃俊燦視為金地 " 幸運日 "，" 這是一個好消息，我們今天連中三元，運氣特别好。"
建設中的金地環灣城，時代周報記者攝于 2021 年 6 月
克而瑞統計數據顯示，今年前 4 個月，金地以 130.4 億元的新增土地貨值排名第 14，較去年同期上升 5 名，領先中海、華發等房企；在《2023 年 1-4 月中國房地產企業新增土地 TOP 100》，金地衝進前十，是 TOP 10 陣營中為數不多的民營房企之一。
在土地市場依然是央國企主導的背景下，金地率先破冰，釋放了重要的復蘇信号。
信達證券房地產行業首席分析師江宇輝認為，随行業信用風險事件逐步告一段落以及行業融資困境有所緩解，金地有望在後續繼續加大投資力度，積極補充土地儲備。
凌克也表示，金地将繼續依據市場形勢的發展保持合理的投資力度，繼續堅持投資主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性項目，在确保長期穩健經營的基礎上，實現較好的投資預期和投資項目收益。
金地在土地市場的活躍，一定程度上提振了市場信心，加快了投資 - 銷售的傳導效應。
今年 4 月，金地實現籤約面積 76.3 萬平方米，同比增長 63.48%；實現籤約金額 150.0 億元，同比增長 20.01%。 今年 1-4 月，金地實現籤約面積 319.2 萬平方米，同比增長 38.86%；累計實現籤約金額 591.2 億元，同比增長 1.91%。
對于未來的市場走勢，寄望于險中求進的凌克，依然保持一貫的克制，傳達了謹慎樂觀的态度。
他表示，今年以來，金地的整體來訪和銷售數據呈現回暖趨勢，五一銷售表現優于去年同期表現，但當下還難以對行業的系統性持續改善持明顯積極态度。
"2023 年，公司将繼續堅持產銷平衡，通過對市場的敏感感知，實現精準調度供貨。" 凌克向時代周報記者表示。
警報仍在
投資恢復，銷售向好，可以認為金地被動縮表階段已經過去，但還遠未到可以高枕無憂的時候。
首先，金地為今年的銷售額回正付出了大幅折價的代價。
今年 1-3 月，金地實現籤約面積 242.9 萬平方米，同比增長 32.60%，實現籤約金額 441.2 億元，同比下降 3.06%，銷售排名跌出前十。凌克在業績會上回復時代周報記者的提問稱，由于公司供貨節奏影響，一季度銷售金額同比略有下滑。
4 月，金地實現籤約面積 76.3 萬平方米，同比增長 63.48%，實現籤約金額 150 億元，同比增長 20.01%。1-4 月金地實現籤約面積 319.2 萬平方米，同比增長 38.86%，實現籤約金額 591.2 億元，同比增長 1.91%。
可以看出，金地的籤約面積增速與籤約金額增速出現剪刀差，以價換量的動作明顯。
據時代周報記者梳理，今年 1-4 月，金地的銷售均價約為 1.67 萬元 / 平方米、1.77 萬元 / 平方米、1.93 萬元 / 平方米、1.97 萬元 / 平方米，同比降幅為 37.69%、13.66%、25.77%、26.49%。可供對比的是，即使是在 2022 年，金地的全年銷售均價依然保持增長，提升至約 2.18 萬元 / 平方米。
銷售均價下滑，或将影響未來的結轉利潤表現。2022 年，金地已經因為行業下行、計提減值等原因，歸母淨利潤大幅下滑 35.09% 至 61.07 億元。
其次，金地合資項目的安全性，仍是市場最為關心的問題。
過去幾年，金地銷售規模急速膨脹有賴于小股操盤模式，但随着全行業縮表出清，投資者曾多次表達了對其合作項目經營風險的擔憂。
" 小股操盤項目不并表，财務不透明，債務很隐蔽，是投資人最擔心的地方。一旦預期确定，投資人就會按最壞的情況做打算。" 一名長期觀察金地的人士向時代周報記者表示，去年金地兩度遭遇股債雙殺與合作項目的隐患不無關系。
從去年的投資情況來看，金地土儲權益比例的提升，依然任重道遠。
2022 年，金地新獲取項目總投資額約 368 億元，新增總土儲約 248 萬平方米。時代周報記者梳理發現，金地新獲取的 16 個項目中，權益比例在 51% 及以上的項目只有 1 個，為長沙的一個住宅、商業項目；有 6 個項目的權益占比在 30% 以下；權益比例最低的項目，金地僅持有 14%。
截至 2022 年年末，金地集團總土地儲備約 5182 萬平方米，權益土地儲備約 2345 萬平方米，權益占比約 45.25%。
針對權益土儲比例較低的問題，凌克回復時代周報記者稱，公司投資布局聚集一二線主流城市，單個地塊的合作情況較多，這也是整個行業的共性，" 公司也關注到這一情況，希望通過更多拿地渠道提高權益比例的問題。"
市場的擔憂透過股價可見一斑。截至 5 月 12 日收盤，金地股價報收 8.05 元 / 股，下跌 2%，最近一年的累計跌幅接近 33%。
股價長期低迷，金地持股分散度顯著上升。截至今年一季度末，金地股東戶數約 11.19 萬，較上期（2022 年 12 月 31 日）增加 4.34 萬戶，增幅達 63.32%。
" 我們理解這可能受到投資者對行業和公司基本面的理解、市場情緒變化、資金面波動等因素的影響。" 凌克這樣回復時代周報記者。
在自行車團體賽中，隊長往往需要承擔起 " 破風手 " 的責任，帶頭突破空氣阻力以達到最快速度，幫助團隊獲得最終勝利。
号角已經吹響，" 破風手 " 凌克唯有帶領團隊，向前看，不回頭。
