今天小編分享的财經經驗：是誰還在房企裁員，歡迎閱讀。
本文來自微信公眾号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon，題圖來自：視覺中國
很久沒看榜單了，最近一個數據卻讓我很驚愕。
關于 2025 年一季度的地產銷售榜上，排名第一的保利發展銷售金額 630 億，整個榜單超過 300 億的不過 7 家房企。
而把名單拉至末尾，曾經引以為傲的房企百強榜，如今踏入門檻不過區區 12 億，所以你會發現什麼是如今行業現狀。
一邊房企銷售份額在快速下降，另外對于地產人而言，還要面臨 " 要麼失業，要麼降薪 1/3" 的極限二選一。
今年單盤主義大會我們說過，在前面三年行業經歷巨大泡沫破滅之後，地產次生災害，仍然在高頻發生。
所以在這個還夾帶着些許寒意的 4 月，眼見着放出年報的開發商越來越多，而當客戶乃至房企也都對拿地、營銷排名逐漸脫敏。
作為一直以來專注地產領網域，還是忍不住想問出這個問題：地產人還在消失麼？以及又是哪些房企還在 …… 裁員？
一、近 80% 的房企還在繼續裁員
整理之前我大致有預期。
其實早在去年年底就在《2024 年統計年鑑裡》看到，自 2019 年房企從業人員巅峰時期的 293.7 萬人跌落到 2023 年的 200.2 萬。
五年時間，大概 90 萬地產人選擇離開。
但沒想到的是，即使行業人員不斷撤退的當下，房企裁員情況依然比想象中更加猛烈。
統計 19 家房企中有 15 家都在裁員，占比約 80%。
整理自：各房企年報
規模房企如保利置業、萬科、融創、越秀、綠城中國、招商蛇口、中國金茂 …… 無一不是如此。
其中裁員比例超 20% 的共三家。
一個是領地控股，本就不多的 928 人也變成今年 585 人，裁員高達 37%，同樣還有越秀地產也在去年縮減 4120 人。
但也都沒有這家房企狠：碧桂園。
是不是突然有點陌生，對于這家昔日宇宙房企，自 2023 年暴雷背負起 " 恒大級 " 萬億負債（恒大負債 2.43 萬億，碧桂園 1.43 萬億元），這些年碧桂園似乎有點沉寂已久。
但再次被提及卻是在裁員名單上，從 2023 年的 4.3 萬人，到截止 2024 年 12 月的 2.3 萬人，對比減少 2 萬人。
換句話說，過去一年，碧桂園裁掉了自己近一半的員工，究其原因最容易想到是營收下降。
事實也确實如此，這幾年碧桂園不斷合并區網域公司減少成本消耗，甚至因為拖欠供應商，對帝歐家居以房抵債。
整理自：碧桂園年報
而之所以會如此規模裁員，是去年碧桂園的主營業務就沒有一個在賺。
要知道一直以來碧桂園走的就是三四線農村包圍城市，房價本就不高。
2024 年銷售均價大概在 7872 元 / 平，于是疊加去年交付量較少在 38 萬套，地產開發收入下降 37.2% 來到 2457 億，連帶着科技建築也下降 36.3%。
如今寫在碧桂園年報都不是因城施政，而是持續優化組織架構。
來源：碧桂園年報
轉由 " 一盤一策 " 精細化管控。
年内行政費用同比去年下降 27.4%，所以當主營業務都在減少，對于碧桂園最快準狠的或許就是裁員降成本。
但單有降本可不夠，更關鍵還得增效。
這也涉及到第二點，就是裁員有沒有可能還和人均產值有關。
簡單來說也就是一年内企業總產出與所投入的勞動數量的比值，人均產值越高，說明這個公司的每位打工人都是產出高手，反之則可能存在企業員工冗餘。
注：人均產值 = 總營收 / 企業總員工數，粗略計算僅供參考
而整個 2024 年人均產值超 1000 萬 / 人的僅 4 家房企，其中就包括裁員後的碧桂園。
2024 年碧桂園營收為 2528 億，在對比去年下降 37% 的基礎上，正是因為砍掉一半員工後，人均產值反而實現逆襲，從原來的 929 萬 / 人來到 2024 年的 1109 萬 / 人。
但更想說的其實是這個：濱江。
什麼叫斷層領先？
我特意找了 2023 年幾家人均創收靠前的互聯網大廠作為參照，雖然去年濱江同樣裁員 43 人，比例在 2.5%。
但去年濱江這 1664 名員工有多牛，人均產值高達 4156 萬 / 人，領先第二名的綠城每人超 2300 多萬，是互聯網高效代表拼多多的 2 倍還多，作為地產傳統行業實在難得。
而早在 2023 年的年報中，濱江也直言不諱。
來源：濱江年報
點名自己企業的核心競争力第一就是人員優勢。
截止 2023 年末，公司房地產板塊員工 1076 人，如果按照全年 1534.7 億元全口徑銷售額計算，人均銷售額 1.43 億元，當之無愧房企的人效之王，也難怪濱江成為如今 TOP10 房企中唯一的民營企業。
與此同時另一邊，也被我注意到還有一家人均產值較低的房企：美的置業，2024 年人均產值僅 40 萬 / 人。
值得一提的是，本就以電器起家的美的置業已于 2024 年 10 月從上市主體剝離房地產開發及銷售業務。
還能被保留也就物業管理，占總業務 49%，也是因為近三年美的置業的銷售額以及銷售均價直線下滑。
整理自：美的置業年報
整個 2024 年前 9 月美的置業合約銷售額約 284 億元，較同期下降 47%。
公司員工也裁去 939 人，僅剩不到 1 萬人。
此時的美的置業更像是這個時代下跨界房企的一個縮影。當地產業務不再賺錢，便舍棄地產重回老本行，而這種操作對于集團下的地產人員無異于團滅級别。
房企裁員的陣痛也還在延續，但也因為越來越多房企不斷走向降本增效。
二、降薪，反而出現兩個極端
其中最意外的，就是裁員似乎也并非全無好處，從這次統計 10 家代表房企來看，有一半以上的地產從業人員，人均年薪反而開始漲了。
整理自：各房企年報計算，僅供參考
除了富力地產和綠城管理有稍微下調以外，整體降低範圍也控制在約 2 萬 / 人。
其餘大部分房企平均到個人年薪都在上揚，但背後的代價也是巨大。
第一，漲薪最多的三家房企基本也是裁員。最多的，分别為領地控股、碧桂園和美的置業，領地控股比之去年上漲 5.84 萬 / 人，背後是僅剩 585 位員工。
第二，地產人總薪酬正在跌落神壇。
作為曾經外人眼中的高薪職業，過往給地產管培生畢業首年年薪超 20w+ 的也不在少數。
而截止目前為止，還能超過這個數的也就領地控股（27.18 萬 / 人）、越秀地產（20.11 萬 / 人）兩家，這還是整個公司所有員工年薪的平均值。
更誇張的富力，年薪僅 8 萬元。
前段時間富力旗下廣州富力空港假日酒店，雖為四星級酒店起拍價約 2.77 億元，七折也無人出價最終流拍。這位曾經收購萬達旗下 73 家酒店，完成刻在整個中國地產史的世紀成交，一躍成為 " 全球最大豪華酒店業主 "。如今富力地產 7 年時間減少近 70 家酒店。
即使從最新年報來看，2018 年到 2022 年，富力的酒店業務虧損從 4 億多元增長到 15 億元。
整理自：房企年報
2023 年雖然酒店行情有所好轉，但到了 2024 年虧損額來到歷史新高 26.19 億，比 2023 年虧損擴大近 3 倍。
泥潭之下富力員工的薪酬自然也跌落谷底。
但好歹因為人數減少，總體而言平均到員工年薪還是有微漲。
真正降薪最多的，是這些年的地產高管。
整理自：房企年報
大部分公司一把手普遍降薪在 50%～70%，最具代表的萬科前老板郁亮。
事實上，在 2008 年萬科業績下滑之際，萬科就已經率先在企業管理層中實行降薪措施。
而在 2021 年，郁亮更是直接宣布個人自願放棄 2021 年年度全部獎金，并且取消集團合夥人層級，所有人都要下沉到前線。
2022 年～2024 年郁亮個人薪酬一路下滑：393.5 萬元→ 127 萬元→ 33.6 萬元。
整理自：萬科年報
甚至在最新萬科年報我們看到，自 2024 年 2 月起，郁亮、解凍、祝九勝自願領取月薪稅前 1 萬元，所以上述三人稅前薪酬。
除工資外，也就是公司為其繳納的 " 五險一金 "，同樣還有深陷财務危機的碧桂園。
整理自：碧桂園年報
也早在 2023 年碧桂園董事局主席楊惠妍、總裁莫斌等四位高管，就主動提出降低年薪至 12 萬。
某種程度上來講，老板領頭降薪也算是給到公司自上而下共度難關的感覺。
三
那麼都是哪些人被裁，又是誰在逆勢招人？
以往我們提到過地產裁員是存在一條順序鏈的，叫做拿地為王，項目為王。
所以根據完成項目的優先級，在地產行業這條裁員鏈條是這樣的：從投拓開始——然後設計——到工程成本運營——最後是營銷。
地都不拿了，負責前端開發的投拓以及項目設計端口的景觀、建築、精裝是最為危險的，工程至少可以等到做完項目之後再議。
而今年不太一樣的是，地產最重要的營銷，最近壓力有點大。
這是新城控股和金地集團披露的近兩年的人員變動。
整理自：新城控股、金地集團年報
可以看到有兩類人的人員變動在這兩家房企之間都比較突出，除了普遍被裁掉 10% 的行政人員。
另一類裁員在約 15%，就是營銷了。
于是我采訪了下地產營銷的同事，據他所說大致有兩個原因。
一則項目開盤量在減少。
以往地產營銷是沒有 " 家 " 的，項目在哪就是家，我見過最誇張的地產營銷人一年可以搬家 22 次。
而據 CRIC 調研，今年 4 月 28 個重點城市預計新增商品住宅供應面積 559 萬方，同比暴跌 48%。
上海、深圳供應幾近停滞。
但更重要的，這個行業的營銷正在被渠道 " 綁架 "。
今年我們看到即便是全國樓市公認最為健康的上海，2024 年市場份額渠道滲透率突破 60%，新房庫存 53887 套也創下近 4 年新高。
伴随行業市場份額被裹挾，渠道化開始不斷侵蝕整個房地產產業鏈，而對于地產營銷人感受只會更強烈。
朋友告訴我現在的售樓處一線人員為了搶奪客戶，不惜一個個親自去維系和中介門店的關系。
是的，甲方主動維系乙方。
而這也導致營銷的話語權逐漸勢弱，大量營銷人轉行，去賣奢侈品、賣保險，甚至營銷總轉行做中介。
所以，下一個非常有意思的是：貝殼，才是這波裁員的最大赢家。
整理自：各房企年報
整個 2024 年貝殼不僅營收高達 935 億元，同比增加 20.2%，體現在員工數量上。
在 2023 年員工數量就達到 11.6 萬，2024 年再次增加 1.87 萬人，人員增量領先目前所有房企。
無論是截止 2024 年的門店數量為 5.2 萬家，還是近 50 萬經紀人數量，對比去年都在 10% 以上增幅。
為什麼撬動起這樣的增量，或許可以從貝殼去年的收入看出一點端倪。
整理自：貝殼年報
其中的房屋租賃服務最猛，僅僅一年時間過去，淨收入增長近 135%。
而收入增長背後，是去年租賃房源肉眼可見的激增。
房屋租賃服務在管總房源：2023 年超 21 萬套→ 2024 年超 43 萬套。
省心租在管房源：2023 年超 20 萬套→ 2024 年超 42 萬套。
所以你說為什麼貝殼還敢逆勢再招 1 萬人，背後其實是對存量房的二次盤活，還能相中租賃這塊大蛋糕。
那麼對于房企呢，也有一個趨勢：代建。
作為地產代建的排頭兵綠城管理，也在去年擴招 321 人，此外 2024 年營收 34.41 億元，同比增長 4.2%。曾經這個小眾賽道也在被更多開發商滲透。
根據克而瑞顯示，整個2024 年代建滲透率達 6.6% 創四年峰值，可以看到綠城管理代建項目多且更廣範。
在武漢、杭州、天津、長沙等城市均有 5 個及以上的項目，其次還有一些典型的深耕 + 擴張類。屬于正處于立足、深耕某城市的基礎上向外擴張的階段，代表性為金地管理、龍湖龍智造等。
四、裁員背後也在衍生行業趨勢
所以今天為什麼要和大家聊裁員，不是糾結數字的變化，關于裁員過去幾年也早已成為行業共識。
但比裁員更可怕的是對于問題本身的麻木。
毫無疑問房地產是過去 20 年最好的一個賽道，幾乎不犯錯的人都能夠賺到超過其他行業的雙倍薪資。
這是行業給到從業者的紅利，但是這股紅利伴随着行業轉型也一并消失了。
但是然後呢，本質上透過如今人員的變動，其實可以窺視出即使在行業縫隙裡，仍然可以細分出各種各樣的解題方式。
為什麼濱江可以把人均產值做到行業最高？
為什麼貝殼可以通過租賃業務逆勢擴招？
又是為什麼看似有點偽命題的代建，也能淌出不一樣的路？
我們常常感慨時代的變化之快，但你會發現總還有那麼一些人是真的以客觀的姿态，主動擁抱整個行業的變化，并且願意為之付出堅定不移的執行力。
所以，對于那些還留在行業的人，還在牌桌的人，也是真正還在踐行 " 活下去 " 的地產人。
趨勢本身比裁員這件事更有意義，不是麼？
