今天小編分享的理财經驗：公募資金持續減倉萬科A，房地產何時“撥雲見日”？，歡迎閱讀。
經濟觀察網 記者 周一帆 萬科近日 " 傳聞 " 纏身。3 月 5 日，針對萬科能否償付 3 月 11 日到期美元債的市場質疑，記者從該公司方面獲悉，萬科美元債 VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）所有資金已經到位，償債工作在有序鋪排中。
對此，創金合信基金金融地產研究員胡致柏向記者表示，在需求端未見明顯改善的背景下，房企的現金流壓力也很難看到緩解的迹象，行業融資環境的修復和市場信心的恢復，還有賴于更多政策支持。
胡致柏亦表示，優質的國央企開發商和地方國有房企，憑借自身融資能力和融資成本較低的優勢，出現現金流危機的可能性較小，如果因為風險事件的衝擊而帶來短期股價的下行，則存在一定程度的修復機會。
公募密集逃離房企
從機構投資的角度來看，在近年多家知名房企暴雷後，包括公募在内的資金已紛紛開始逃離房地產股票。
以目前受到市場廣泛關注的萬科 A 為例，根據 Wind 統計，2023 年第四季度持有萬科 A（000002.SZ）的基金數為 73 只，相比三季度減少了 36 只，下降比例達到 33.03%。同時，2023 年四季度萬科 A 的公募持股總市值為 29.17 億元，環比下降 31.65%。
整體來看，2023 年四季度數據顯示，在主動權益類基金中（包括靈活配置型、偏股混合型、平衡混合型、普通股票型基金），共有 35 只產品選擇減持萬科 A，其中 25 只于去年三季度重倉萬科 A 的基金在四季度已直接清倉。
基金公司方面，四季度減持萬科 A 超過 500 萬股的有安信基金、工銀瑞信基金、嘉實基金和上海東方證券資管，分别減持 1309.15 萬股、1223.19 萬股、943.52 萬股和 720.00 萬股。其中，上海東方證券資管已清倉萬科 A，而嘉實基金盡管已大幅減持，但仍持有 1.37 億股，位列基金公司之首。
在具體產品上，2023 年四季度減持萬科 A 最多的基金是安信穩健增值 A，共計減持 930.00 萬股，仍持有 1330.01 萬股；随後則是嘉實豐和 A 和嘉實產業優選 A，分别減持 612.68 萬股和 566.71 萬股。實際上，在 2023 年四季度減持萬科 A 超過 100 萬股的 11 只基金中，除安信穩健增值 A 外的 10 只均為上期重倉，且均已選擇清倉。
與此同時，港股的萬科企業（2202.HK）也面臨相似命運。2023 年四季度數據顯示，持有萬科企業的基金數為 11 只，相比三季度減少 2 只；公募持股總市值為 2.88 億元，環比下降 49.97%。
在具體產品上，三季度重倉萬科企業的泓德豐潤三年持有和永赢惠添益 A 基金在第四季度分别減持 871.74 萬股和 82.10 萬股，均為清倉減持。
另一方面，公募基金對持有地產債也越發謹慎。2023 年四季度末，僅兩只基金買入萬科境内債，持倉市值僅 0.23 億元。
房地產 " 走向何方 "
在格上理财研究員畢夢姌看來，因受制于資金壓力，房企可開工優質土地儲備減少，後續開工或将持續承壓。同時房企也在持續出清，開工主體不足。在銷售持續難有起色、資金端仍然承壓的背景下，房企出險暴雷的過程也并未完全停止。
" 人口因素亦是影響房地產市場的最關鍵因素。勞動年齡人口占比持續提升的時期為人口紅利時期，各經濟體在人口紅利時期都伴随着經濟高增長，房地產需求旺盛；而在人口紅利時期結束後，房地產需求則逐漸萎縮。目前從我國的人口年齡分布來看，人口對我國房地產市場需求的支撐力将持續下降。另外，目前我國的房地產市場庫存仍在較高的水平，從長期的角度而言，政策的刺激或難改變長周期的趨勢，行業确實還面臨着壓力和風險。" 畢夢姌進一步告訴記者。
消息面上，3 月 5 日，國家發展改革委發布了 2024 年國民經濟和社會發展計劃草案。在房地產市場方面，草案提出要促進其平穩健康發展，高質量完成保交樓任務。同時，将一視同仁地滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，繼續支持城市政府自主調整優化房地產市場調控措施。此外，草案還強調了加強在建項目預售資金監管的重要性，并加快推進保障性住房建設、" 平急兩用 " 公共基礎設施建設以及城中村改造。
" 地產行業需求端和融資端政策不斷放松，一定程度上能夠提振市場需求和房企現金流壓力。但從目前放松政策的效果來看，春節後二手房活躍度有所提升，基本達到去年 9 月新政後水平，但相對傳統的小陽春還有差距。價格上看，盡管部分城市環比數據出現止跌，但大部分城市下行仍是主流。" 胡致柏坦言，" 今年的小陽春二手以價換量的現象明顯，與傳統季節性的量價齊升的熱度相比還有距離。新房市場的銷售情況偏弱，購房者觀望情緒濃厚，房企信心不足，銷售回款情況較為一般。"
其同時表示，在融資層面，央行、住建部等部門政策頻出，但從實際效果上看，房企新增銀行信貸規模較小，債券市場經歷大幅波動後，民企信用債新發仍未恢復，定增逐步落地但偏慢，實際完成募集資金房企僅有兩家。因此，盡管政策的邊際放松不斷，托底思路明确，但房企現金流緊張的蔓延趨勢尚未得到明顯緩解，債務風險的不确定性仍在向更上層級的房企傳導。
" 從需求端整體看，行業基本面尚未觸底，但從長周期看，中國城市化進程仍在不斷演進，城市居民改善性需求始終存在，對長預售屋地產市場也無需過分悲觀，待到行業拐點出現後，市場有望在合理的需求中樞上實現穩定。" 胡致柏告訴記者。
