今天小編分享的财經經驗：不開玩笑，樓市隐藏一個巨大的信号，歡迎閱讀。
去過的地方多了，不僅看的樓盤多了，見識到的現象越來越多之後
一些點狀案例開始串聯成面，值得此時此刻來和大家探讨
那些點狀現象所表達的觀點如果指向一個方向，那麼有可能就是一個需要引起我們重視的趨勢
事先聲明，以下内容只是我主觀判斷
但是基于我大量的市場調研，我覺得還是值得放在心上認真看一下的
有幾個趨勢各位可以看下
01
越來越多的城市開始推進四代宅技術
我去過的城市，福州、成都、南京、蘇州……都有四代宅理念的項目開始入市
什麼是四代宅
大概意思就是在高層建築裡也需要融入花園、露台這樣的戶外空間
關于這個概念定位其實不重要
更加重要的是在這個概念下各個項目可以合理合法合規的打造大陽台以及露台的空間
這件事的意義在于，提升了單套戶型的室内舒适度和觀感
以及嚴格意義上這些空間都有 50% 或者 100% 的附贈
對于用戶而言也是某種紅利制度
在樓市狂熱的時候這些空間會變相推高房價
但是在當下如此慘淡的氛圍中，更好的附贈一定是推動客戶成交的直接要素
這件事在過往的市場中也有發生過
2009 年前後的上海，也是基于對于陽台和設備平台的空間沒有明确的要求，但是上海又要求 7090 政策，所以一時間大量的空中花園、入戶花園等概念瘋狂進入市場
這種創造出來的第三個房間成為了滿足用戶需求的重要載體
我一直建議各個城市需要更快程式的引入四代宅的概念，這對于樓市來說的意義勝過一百次的房貸利率調整
02
第二個變化，可能會更加隐晦，但是确實也在發生
我們在廣州、武漢、重慶、長沙（看看我每天忙的）的城市相對核心區網域發現，開始有低容積率的住宅地塊的出讓
這裡說的低容積率不是說出 1.0 以下的容積率，而是接近于 2-2.5 左右的容積率住宅開始進入市場
這個容積率地塊進入市場絕對是震撼的
因為這些二線城市在過去 15 年的時間都是接近 4 左右的容積率
這也是為什麼會有那麼多塔樓和裙房的原因
伴随着這些适度容積率的地塊進入，瞬間就激活了當地市場
目前我們觀測下來，這些容積率不高的項目，都引起了市場的熱捧
可以看出客戶對于過高容積率的地塊是苦不堪言
而對于一線城市，容積率的分配也開始有所變化
比如我們在上海看到了青浦開始出現 1.0 以下容積率的住宅出讓
這意味着什麼，意味着郊區可以正兒八經的打造别墅類產品
從此郊區同樣也擁有了吸納城市塔尖購買力的可能
在很長一段時間伴随着城市軌交的發展以及對應的商業配套落地，郊區已經完成圍繞着剛需年輕人口的導入和開發
這部分需求基本已經完成，但是針對于郊區别墅生活的塔尖購買力基本被抑制了 10 年以上的周期
很明顯這部分趨勢也會伴随着土地出讓節奏的調整有所改變
03
第三個，我相信很多朋友也有發現，包括購房者，就是上海最近在市中心出現了風貌保護建築
什麼是風貌保護建築
其實保護建築也分等級的，有的必須永久保留的，有的可以原拆原建，有的可以拆掉重建，但是重建的項目必須要保留文化保持建築的一些痕迹
關于定義是其次的，但是在產品形态上意味着上海市中心可以出現大量的别墅了
這個政策口子本質上也是填補了市場的某種供應的空白
市中心也可以配合復合地塊出讓低密度的别墅產品
在供給側方面已經創造了一些出現塔尖作品的可能
04
第四個，當然也是最近的，我們專門做過推送解讀（詳情看超鏈接）
就是上海重新定義了中小套戶型的面積
多層 100 平米，小高層 110 平米，高層 120 平米
配比也有一定的調整：中外環間區網域不低于 70%，中環以内區網域不低于 60%，新城和南北轉型重點區網域不低于 60%，外環外其他區網域不低于 50%
這個政策的調整也就意味着，不論哪個區位的地塊，都有理論上做更大戶型的可能
這個可能在之前是不存在的
存在着一刀切的 7090，現在面積放松，比例放松，就是在所有的地塊都允許提供更好的改善類產品
這件事在上海也會達成產品面的共識
05
好，以上四件事，連起來大家看到的是什麼
最大的變化毫無疑問是土地端的變化
而且是大量點狀城市都在集中性的發生土地端的變化
這種變化的本質就來自于：讓有錢人買到合适的房子，讓改善用戶得到真正的實惠
不知道各位是不是能理解我說的這句話
當下的樓市毫不誇張的說，當剛需越來越匮乏的現在，最大的購買力一定是改善，最堅定的購買力一定是塔尖有錢人
如果這兩類客群的需求沒辦法激活，試圖在現在撬動剛需的購買意願，其實是很難的
而對于改善和塔尖
置業放緩的根本問題不是來自購買力
而是購買力和市場供應的不匹配
樓市最大的問題我到現在依然認為不是需求的問題，而是如何激活需求的問題
而如何激活需求不是價格的問題
而是產品的問題
樓市在過去 20 年有過很漫長的上升期，在上升期的時候針對于產品側其實有且只有一個主旋律：
因為需求太火爆，因為土地段供應稀缺，所以如何在稀缺的部門土地更好的產生出足夠多的套數滿足市場是唯一重點
所以我們看到了一塊地希望盡量出讓中小套戶型，我們看到郊區出讓普通高層容積率地塊，二三線城市部門土地的容積率頂到 4 以上，以及限制陽台的面積防止開發商逐利
很多政策都是基于這樣的背景下產生的
在樓市火爆的時候緩解了市場的供應
但是在樓市冷淡的時候，供應和需求的不匹配也就暴露了出來
現在土地需要解決的就是打破這樣的不匹配，讓市場決定產品形态
我一直覺得很多的政策因為需要解決問題都有出台機制，但是往往忘了退出機制
所以在樓市變差的時候也只是想着如何降低首付如何減少稅費這些側面方式
但是最重要的還是需要完成供給側改革
而當下我看到的，雖然不是一呼百應的政策宣發，但是我确實感受到了市場正在進行供給側改革
每個城市需要在因城施策的背景下看到核心問題
抓緊在土地端完成政策性松綁，這才是真正的因城施策，因地施策
也需要開發商的支持和重視，上海的風貌保護建築就是如此
非常可惜的事，當下開發商幾乎都低估了這種產品
總覺得因為又是市中心又是别墅一定很好賣，所以在產品規劃上并沒有投入足夠的态度，以及定位上也簡單的用了地段 + 資產的概念模糊
從而導致上海大量的風貌項目直接不受認可
我看了一圈覺得還不錯的風貌保護建築的項目可能一只手都數的過來
還是低估了
面對一個巨大需求空白之後的潛意識低估
但是本質上這不是政策的問題，而是企業的問題
所以也希望拿到其他合适地塊的企業要慎重
不論是市中心的别墅還是郊區的别墅還是二線城市的低容積率地塊，都應該重視和謹慎
現在的市場就是不論什麼樣的地塊，產品都要拿出十萬分的精神去打造，產品解讀要花十二萬分的态度去分析，客戶才會認可
在面對足夠好的地塊的時候才能夠做出真正的利潤，做出真正的單盤主義
06
樓市的下一步應該如何
第一當然是開發商有足夠的意識拿出塔尖作品，做出真改善項目
第二城市面也需要對品質類產品給到定價支持，允許好項目拿好價格，允許好項目給到更多的流程支持
樓市發展到現在，土地、城市、房企已經咬合的很緊了，必須要一同努力才能喚醒需求覺醒
很多時候需求就需要從 0 到 1 的推動，但這個推動肯定不在利率，首付之類的，甚至都不在價格
本質還是在產品
產品的背後是土地政策的市場化以及產品打造的極致化
這條路不是個選擇題，而是個是非判斷題
只有選擇一邊然後堅定的走下去，這才是根本的根本
希望這篇文字可以被更多的看到以及更多的讨論，輿論的發聲也是讓樓市進入良性循環的重要力量
畢竟大家吃的都是一碗飯
以上為正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公眾号的第5529篇原創文章
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