今天小編分享的财經經驗：房企得“綠”下去，更得活下去，歡迎閱讀。
出品｜虎嗅 ESG 組
作者｜胡巍
頭圖｜工人正在悉尼的一處住宅屋頂安裝太陽能電池板。圖片來源：視覺中國
本文是 #ESG 進步觀察 # 系列第 077 篇文章
本次觀察關鍵詞：建築節能
每年吃掉全球約 4 成的能源，房子是最大的耗子，沒有之一。中國和歐盟差異很小，基本處于世界平均值。哪怕只把這一部分能耗降下來，減碳目标也能邁出一大步。
難減嗎？可能有難度，但肯定做得到。
一家不願透露名字的央企在西部某省會商務區打造的近零能耗幼兒園項目，實現了 86.56% 的建築綜合節能率，62.13% 建築本體節能率。
而上個月，歐盟立法機構通過了《建築能源效能指引》 ( Energy Performance of Buildings Directive ) 。該規定将用十多年的時間逐步推開，旨在迫使業主進行大規模翻修，以提高歐洲建築的環保水平，履行對《巴黎協定》的承諾。
仲量聯行中國戰略客戶部資深客戶總監王飛告訴筆者：" 目前歐盟建築物的總建築面積約 250 億平方米，約 40% 的住宅建築是上世紀 60 年代建造的。歐盟委員會預計，每年 2750 億歐元的住房改造投資，約占歐盟 GDP 的 1.7% 左右。根據初步估算，這些投資每年能夠改造約 4 億平方米建築。"
省下來的能源開支是錢，建築的綠色溢價是錢，進行節能改造的投資也是一筆看得見的錢。建築節能行業，值得資本關注。
但這筆錢并不容易掙到。
住宅類開發商受益有限
每年 2750 億歐元，折合人民币就是 2 萬多億。即使只改造 60 年代以前的房屋，歐盟的這項投資也要持續 25 年。何況還有很多業内人士告訴筆者，其實 80 年代的房子也大批量達不到節能标準。
但這可能成為地產投資者的噩夢—— 2750 歐元每年，還不得是業主買單。
可以不買嗎？不可以。這一指引是歐盟一攬子綠色經濟舉措的一部分，會對未能解決環境危害者追究法律責任。業主今後可能面臨資產無法出售或出租的風險——這樣，歐洲的房市炒不動了。
而中國，就算沒有嚴苛的政策，炒房者也炒不動了。
說不定，綠色政策還能幫樓市一點忙。例如 4 月 8 日，北京住房公積金管理中心發布的《關于住房公積金支持北京市建築綠色發展的實施辦法 ( 征求意見稿 ) 》拟明确，使用住房公積金貸款購買二星級以上綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的繳存職工，公積金貸款額度最高可上浮 40 萬元。
變相降了利息，利好綠色建築，也利好樓市。但要把樓市扶起來，降息不夠，何況就這麼一點子的變相降息。
即便在房價已經略降的今天，對于老百姓，尤其是北京的老百姓，買房仍然是很大的經濟負擔。IPE 主任馬軍曾在六年前對筆者說，很多購房者不太可能考慮環保問題，因為他們幾乎只有能力考慮一件事——買不買得起。
惠譽常青 ESG 研究組聯席董事賈菁薇也認為：" 社會觀念目前尚未成為推動綠色建築比例提高的主要動力之一。"
這将誕生一個悖論：綠色住宅存在溢價，樓市下行時沒人買，樓市上行時買不起。顯然，綠建政策對于以住宅為主的開發商即便利好，也不是重大利好，當下它們有更迫切的需求——活下去。
拿朗詩集團來舉例。
這家房企是 " 中國房地產行業綠色供應鏈行動 " 的主要發起者之一；到 2023 年，已經連續七年在綠色供應鏈 CITI 指數和企業氣候行動 CATI 指數評價結果中榮登房地產領網域第一名；上海、南京、杭州等 9 個城市的首個綠色三星建築都是朗詩建造的。
夠綠了吧？但朗詩旗下港股上市公司朗詩綠色管理 2023 年财報顯示，該年收入 90.40 億元，同比下降 35.52%；歸母淨虧損 8.61 億元；淨資產 20.72 億元，較年初減少 23.06%；總資產 193.54 億元，資產負債率 89.29% ——超過了 70% 的紅線。
朗詩是國内最知名的綠色地產開發商之一。（圖片來源：視覺中國）
筆者還試圖與一家綠建做得不錯的開發商交流，但對方答復：鑑于目前嚴峻的房地產形勢，不太方便讨論建築節能的話題。
綠色甚至是一種負擔。" 中國房地產行業綠色供應鏈行動 " 中的眾多加盟房企，拒絕從有環境問題的企業那裡采購建材，但有業内人士悄悄告訴筆者，這個地產界影響相當大的 " 行動 "，近年來執行得不像過去那麼好了。
顯然，綠建政策不是拯救開發商的靈丹妙藥，對一些周邊產業也無所謂利好，包括鋼鐵廠、水泥廠——事實上，綠色建材并不是大多數建材商的主營業務，即便是，這樣的建材商也少得難以代表行業。
賈菁薇表示：" 宏觀經濟因素仍然是影響樓市的最關鍵因素。但長期來看，對于可持續與 ESG 的關注度快速上升，企業需要更加關注和披露有關建築節能的運營指标，開發商與建材生產商也将綠色建築視為未來企業的轉型方向。"
也就是說，先活下去，然後才有機會為建築節能做貢獻。
活下去，直到成為受益者
那麼眼下，誰可以成為受益者？
用于建築節能改造的 2750 億歐元，不是要到遙不可及的未來才投入，而是每年，且現在就要起步了。所以在歐洲，為房屋改造提供綠色建材的企業當下就能受益——鑑于新建建築早就不是歐洲地產開發的主流，建材行業的綠色轉型較早，沒有很重的歷史包袱。
從事建築節能技術輸出的企業或許受益更大。聯合國環境署前官員、青合新碳研究院院長蔣南青認為，把節能建材從歐洲運到中國并不劃算，但改造房子要有設計師，把技術賣到中國很劃算。
前述央企某分公司可持續發展負責人劉洋（化名）告訴筆者，其節能項目的合作方有來自丹麥的公司。早在 2011 年，該國綠色技術出口就占其出口總量的 12%，雄心勃勃的零化石能源計劃更是舉世聞名。
南丹麥科靈大學的這棟節能建築，外表皮由 1600 片機械控制的鋼制三角百葉組成，通過開關，緩解了大面積玻璃幕牆帶來的自然光引入和熱損失的矛盾。（圖片來源：視覺中國）
也有中國企業進步較快。
來自丹麥的諾蒂奇工程咨詢（北京）有限公司是北歐在華最大的工程咨詢公司，為政府、企業、機構以及園區的決策者提供服務，其創始人之一、中國區 CEO 馬晶晶向筆者介紹：" 中國本土品牌在很多通用設備和產品方面，如空氣源熱泵、智慧化系統、計量器具、可再生能源裝備部件等，已經具有了較強的市場競争力。光伏組件、空氣源熱泵等長期大量出口，能源信息化智慧化、儀器儀表領網域也湧現了大量規模化企業及上市企業。"
所以她還說：" 丹麥及德國等外資企業應注重差異化市場策略，重點聚焦在國内的高端化市場，如公共機構、高端商業住宅等類型部門。相對來說，這些部門對產品質量要求高而價格敏感度較低，此類客戶群體的市場仍可進一步鞏固與開拓。"
房企方面，不同于朗詩等開發商，财務狀況良好的企業有精力專注于綠色轉型，也将成為主要受益者，比如文章開頭提到的那家央企。
筆者還發現，這家央企的一個特點很有意思，即自持大量物業。劉洋介紹：" 光是給自己的房子進行節能改造就很劃算，因為改造成本會被節省下來的能源支出覆蓋。"
商業化使得節能改造不是作秀，而是有看得見的經濟效益，因而形成了可持續的發展模式。改造不是盲目的，除了一些特殊項目，該央企通常只對十年内能收回成本的建築進行改造，" 實際上很多項目只要五六年就能收回 "。
誰最有可能成為類似該央企的開發商們的客戶？業内的答案十分統一——公共建築，尤其當業主是企業時。至少有兩個很明顯的原因，一是改造成本容易收回，二是存在綠色溢價。
仲量聯行 2023 年的一份研報顯示，在考察了亞洲 11 個主要城市獲得綠色認證的甲級辦公樓之後，通過特定數據進行匯總建模發現，不同綠建租金溢價率在 2% 到 28% 之間。即便存在溢價，這些綠色辦公樓仍處于供不應求的狀态，因為有三分之一的亞洲 CRE ( Corporate Real Estate, 企業房地產 ) 管理者計劃在 2025 年前退出碳效率較低的物業。
報告提到：" 所有印度城市的綠色溢價的上限幾乎都是兩位數。這主要是由于印度市場上有大量的跨國企業，他們制定了雄心勃勃的 ESG 目标，對他們來說，租用綠色認證建築是必選項。在印度城市中，孟買的綠色溢價最高，達到 7% 至 20%。" 相比之下，被納入考察的三個中國内地城市中，溢價最高的上海也只有 4% 到 10%。
這體現了 ESG 的底層邏輯：在外部性的框架下，用市場化的手段解決問題。
在中國，根據十四五規劃：到 2025 年，完成既有建築節能改造面積 3.5 億平方米以上，建設超低能耗、近零能耗建築 0.5 億平方米以上，裝配式建築占當年城鎮新建建築的比例達到 30%，全國新增建築太陽能光伏裝機容量 0.5 億千瓦以上，地熱能建築應用面積 1 億平方米以上，城鎮建築可再生能源替代率達到 8%，建築能耗中電力消費比例超過 55%。
王飛預測：" 随着近期特大城市城中村改造相關政策出台和推進，中國房地產投資會向超大特大城市和中心城市集中，土地出讓過程中‘限房價、競地價、競成屋比例、競建築品質’的整體思路還會延續，建築品質主要集中在裝配式建築比例和綠色建築技術應用等。綠色節能建築的設計和建設能力，将成為房地產企業差異化競争的重要策略之一。"
但還是要回到 " 活下去 " 的話題。
蔣南青向筆者說，產業鏈上的企業風雨同舟，" 建築行業、開發商不搞綠色轉型，綠色建材行業也起不來 "。
她認為，在中國，綠色建築、綠色建材都屬于新技術、新業态，盈利周期很長。" 如果沒有政策扶持和補貼，一些新生企業可能還沒盈利就死掉了，應該借鑑當年支持發展新能源光伏的成功經驗。"
今年 2 月的一個消息曾受到綠色地產行業關注。上海朗詩規劃建築設計有限公司（下稱朗詩設計）拟出售 100% 的股權，作價 800 萬元。朗詩設計曾是國内綠色建築設計的領軍者，也是朗詩集團旗下較有代表意義的資產，注冊資本 1500 萬元。業内有分析認為，為了解決迫在眉睫的财務問題，企業已經顧不上能帶來競争優勢的特色資產了。
筆者近日查閱天眼查，發現朗詩設計的确在 3 月 14 日經歷了一次股權變更，好在 100% 持股的新股東是上海淳明投資有限公司，似乎只是左手倒右手——上海淳明投資有限公司的老板和朗詩的老板一樣，都是田明。
但願只是虛驚一場。
【 跨國公司碳中和 50 人論壇常務理事車巍先生、威盧克斯（中國）有限公司高級戰略顧問羅岩女士為本文寫作提供了寶貴支持。】
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