今天小編分享的财經經驗：滴！萬科又進賬42億，歡迎閱讀。
不是簡單的 " 大哥罩着你 "
前天，萬科，又，又，又發公告了。
當然，深鐵入駐後，似乎都是好消息：第一大股東深鐵集團拟提供 42 億元股東借款，專項用于償還到期公開債務。
而在幾天前，深鐵剛剛在萬科的賬戶上轉了一筆 28 億元的見面禮。
說實話，這個時候，深圳地鐵集團甩出 70 億，給萬科續了口氣，真的是特 man 特霸總。
不過，霸總的錢從來都不是白給的，萬科要付出的，遠不止一紙借款協定這麼簡單。
這是一次救援，也是一次重塑，甚至，可能是一場吞并。
01怎麼走到這一步？
如果要給 2024 年的房地產行業畫一張圖，那就是 " 驚魂未定的餘震 "+" 繼續暴雷的深淵 "。
碧桂園倒了，綠地半死不活，遠洋發了公告說自己扛不住了，連招商蛇口都說 " 我們要降杠杆 "。
一邊是沒錢交房的開發商，一邊是被套牢的購房者，市場的信心比哈爾濱的亞冬會還冷淡。
萬科也不好過。
去年底，萬科的債務問題就已經開始引發市場擔憂。今年 1 月，合同銷售額同比下滑 19.6%，評級機構接連下調信用評級。資本市場開始抛售，投資者用腳投票。
更要命的是，萬科的債務壓力已經來到極限，短期融資幾乎斷流，靠着資產抵押和股東借款撐着。而 5 月境外債兌付高峰即将到來，随時可能炸鍋。
市場對萬科的信心，已經脆弱到一根稻草都能壓垮的程度。
這個時候，深圳地鐵集團站了出來，甩出 70 億，給萬科輸血。
但這錢，不是白拿的。
02深鐵的算盤
這次救援，在炸天團看來，不是 " 大哥罩着你 " 那麼簡單，而是一場深思熟慮的資本運作。
先來看借款的條件：
2.34% 的低利率，遠低于市場融資成本；70% 的高質押率，意味着萬科要拿出真金白銀的資產做抵押；借款用途明确，專款專用于償還到期債務，不允許挪作他用。
什麼意思？
——救你可以，但我要保證自己安全。
如果萬科扛不住，深鐵可以優先處置抵押資產，至少讓自己撤得漂亮。
但真正讓人玩味的，是深鐵拿走的核心資產：
深圳灣超級總部地塊：本來是萬科的未來總部，如今成了深鐵的 " 戰利品 "；紅樹灣物業 49% 收益權：長期現金流資產，被深鐵收入囊中；印力基金 29.75% 份額：萬科商業地產的重要布局，如今深鐵已經插手。
這些核心資產的流轉，意味着什麼？
意味着深鐵已經不只是一個 " 白衣騎士 "，而是一個 " 資產收割機 "。
如果萬科挺過去，這些資產還能要回來。但如果萬科挺不過去，深鐵手裡握着的，就不僅僅是債權，而是對萬科核心資產的控制權。
03萬科的自救困局
萬科不是沒努力過。
為了填補資金缺口，它瘋狂變現資產，但賣出去的錢，根本不夠填窟窿。紅樹灣 49% 收益權，套現 12.92 億；子公司股權出售，套現 0.58 億；總共 13.5 億，對于 450 億虧損、326.4 億債務來說，簡直是杯水車薪。
更讓人焦慮的是，萬科的商業地產估值高達 1500 億，但市場低迷，想要快速變現幾乎不可能。
這就陷入了一個死循環：
1. 短期債務壓頂，需要錢；2. 資產不好賣，變現難；3. 融資渠道堵死，借不到錢；4. 如果不能及時補血，萬科的信用将繼續惡化，融資成本更高。
而更危險的，是萬科的業務轉型。
代建業務：輕資產模式，看起來不錯，但市場競争激烈，利潤微薄，短期無法填補虧損。
租賃住房：長租公寓一直是個 " 燒錢坑 "，現在指望這個回血，基本是不現實的。
如果市場回暖，萬科或許還能熬過去。但如果銷售繼續下滑，萬科的現金流壓力會越來越大，甚至走向技術性違約。
04國資救市的雙刃劍
深圳國資委已經明确表态：" 我們會支持萬科。"
問題是，支持到什麼程度？
深鐵的财務狀況，也不是完全沒有壓力：2024 年前三季度，營收 122.96 億，虧損 80.74 億；資產負債率 57.55%，債務資本比率 48.54%；70 億注資後，負債率可能突破 70% 的警戒線。
如果萬科挺不過去，深鐵的投資損失将進一步擴大。
所以，深鐵的策略應該就是：
短期穩定萬科，避免市場信心徹底崩潰；用資產換流動性，确保自己不被拖下水；在适當的時機，進一步增強對萬科的控制權。
換句話說，這不是無條件救援，而是一場精心策劃的接管。
05未來 3 個月的生死考驗
未來 3 個月，将是萬科命運的分水嶺。
三個關鍵變量，将決定萬科能否活下去：
1. 60 億資產抵押能否落實？
這是這輪融資的核心條件，如果無法完成，後續資金鏈将更加緊張。
2. 銷售能否回暖？
1 月銷售下滑 19.6%，如果無法恢復增長，現金流将進一步惡化。
3. 政策支持是否加碼？
市場傳聞深圳政府可能通過專項債購買萬科樓盤，但尚未落地。
如果這三個變量都向好，萬科有可能挺過去。
但如果情況繼續惡化，深鐵的耐心，也不會是無限的。
06 結語
說實話，最開始炸天團認為深鐵給萬科輸血，是深圳國資的責任擔當。
但左思右想，更現實的邏輯是：這是一場關于資產、權力和生存的資本博弈。
如果萬科自救成功，深鐵将獲得一個更強的戰略合作夥伴；如果萬科挺不過去，深鐵将拿走最有價值的資產。
而萬科，可能會迎來徹底的重組。
本文來自微信公眾号 " 地產大爆炸 "，作者：炸天團，36 氪經授權發布。
