今天小編分享的财經經驗：萬科抛出瘦身計劃：多元化業務揮刀斷舍離，每年賣200億資產降債，歡迎閱讀。
本文來源：時代周報 作者：梁争譽
十年如一夢，萬科調轉船頭。
2014 年，萬科提出向城市配套裝務商轉型，開始試水多元化業務。走過業務試錯、收斂發展、聚焦發展三個階段，萬科形成開發、經營、服務并重的發展戰略，是行業内布局經營性不動產最早、賽道最全的企業。
去年 3 月，萬科董事會主席郁亮在業績推介會上表示，經營服務類業務學費已經交完，終于不再是負擔了。" 經營服務類業務是滾雪球的生意，給一段時間，我相信它一定會對我們的收入、利潤有重大影響。"
然而，在行業下行疊加償債高峰到來之際，萬科不得不 " 割愛 "。
在 4 月 30 日召開的萬科 2023 年度股東大會上，郁亮親自宣布，萬科将退出其它業務，聚焦綜合住區開發、物業管理、租賃住宅三大主業，" 我們的資源沒法做到全部業務都能照顧好，所以這時候必須要做取舍。"
萬科提出聚焦主業、瘦身健體的一攬子方案，第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降低風險；第二階段是做好、做強、做精主業，打造出行業的產品标杆和服務标杆。
" 伴随行業的深刻調整，這種瘦身健體的過程就跟減肥一樣，是非常痛苦的，也是非常不容易的。它的結果一定是通向一個更健康、更有質量發展的方向，所以我相信我們今天遇到壓力是階段性的。在社會各方，包括大股東等各方面的支持下，通過我們自身的努力，相信能夠在未來兩年初見成效。" 郁亮說。
萬科第一大股東深圳地鐵亦再次表态支持萬科。
" 企業發展從來不會一帆風順，就像人的一生，不全是鮮花和掌聲，很多時候艱苦卓絕。" 深鐵集團董事長辛傑表示，萬科主業未來聚焦三個方向，這些是萬科的強項，主業搞好了，股東會逐步受益。" 作為萬科的長期股東，我們的态度和立場一直沒有變，會一如既往地支持萬科良性發展，并采取各種适當、有效的方式，促進萬科的持續健康穩定。"
計劃每年賣 200 億元資產
在交完學費實現盈利的當口，萬科第二次提出瘦身健體，揮刀砍向經營服務類業務。
經過十年培育，萬科的經營服務類業務已獲得長足發展。2023 年，萬科經營服務類業務實現全口徑收入 558.1 億元，同比增加 8.9%；今年一季度，貢獻營業收入 109.5 億元，同比增長 12.0%。
但是，由于經營性不動產天然存在資金回收周期長、占壓大的難點，為緩解流動性壓力，萬科選擇了舍棄。" 今天我們的部分壓力就來自于把開發業務的資金用于長期經營性業務，現在看來資源不充分，必須再次聚焦在核心業務上。" 郁亮說。
萬科官網顯示，其多元化業務包括房地產開發、物業服務、租賃住宅、海外、酒店度假、食品、物流倉儲、商業開發運營。
聚焦主業，萬科選擇了三個方向：住區開發、物業服務、租賃住宅。這也意味着，其它五項業務在萬科的斷舍離清單裡。
" 這三個業務有三個共同的特點：一是社會有需求，二是市場有前景，三是萬科有優勢。" 郁亮分析稱，首先，上海有高端項目一天銷售 190 多億元，說明人民對美好生活的追求、對居住水平的提高還有很多空間；第二，很多人口聚集的城市還有人口流入，這些新進入城市的人需要安全、穩定、舒适的租賃住房；第三，盡管開發業務增速下來了，但是物業的存量規模非常大，它像滾雪球一樣發展。
郁亮強調， 萬科是這些業務面對的客群最廣、場景最豐富，同時綜合建造運營能力最強的頭部開發商之一，" 當我們把資源、力量聚焦之後，三個業務會獲得更好的發展。"
萬科計劃通過 " 兩步走 " 完成瘦身健體。
第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降低風險。郁亮強調，萬科将退出其它業務，清理和轉讓非主業的财務投資，大力度通過大宗交易和 REITs，将商業辦公資產轉讓出去。" 去年我們賣了 123 億元，這是行業第二大的交易量，今年的目标是 200 億元，希望未來幾年每年能賣 200 億元。"
第二階段是做好、做強、做精主業，打造出行業的產品标杆和服務标杆。郁亮介紹，萬科将錨定三大優勢業務，在資源聚焦之後，花更多的力氣、更多的工夫，在好產品、好服務、好社區方面繼續保持領先。同時按照新發展模式，保持一定的投資力度，更好地提升經營回報水平。
郁亮出席股東大會，圖源：萬科官網
這不是萬科第一次提出 " 瘦身 "。
2018 年年中，在宏觀調控趨緊的大環境下，為了活下去、活得好、活得久，萬科提出 " 收斂聚焦 " 策略。此後，萬科的多項業務逐漸被修剪。目前，萬科的業務版圖涉及房地產開發、物業服務、租賃住宅、海外、酒店度假、食品、物流倉儲、商業開發運營。
今天，萬科版圖又一次收縮。不同的是，當年的 " 活下去 " 或許只是危機意識驅動下的一句口号，但現在，" 活下去 " 成為萬科的重要任務之一。
郁亮 30 年沒賣過萬科股票
退出非核心業務，既是尋求長期健康發展，也是為了渡過眼下的流動性危機。
" 必須完全擺脫過去行業傳統的三高模式。" 郁亮說，如果萬科不能主動把負債降下來，不可能實現真正的安全。
萬科确定的目标是，未來兩年削減付息債務 1000 億元以上，未來五年削減一半。截至 2023 年年末，萬科有息負債合計 3200.5 億元。
得益于銀行支持和自身努力，萬科融資已逐漸好轉，管理層對後續進展充滿信心。
在今年 3 月的業績推介會上，萬科總裁祝九勝表示，萬科在融資上面臨三方面的挑戰，一是開發業務收支不平衡，二是融資模式從總對總轉向項目制，三是經營性業務收益率未能覆蓋融資利率。
針對 " 三重山 "，祝九勝在股東大會上回應了如何應對階段性流動性挑戰的問題，并強調了針對上述挑戰的三項工作重點。
一是不折不扣落實房地產融資協調機制，能報盡報，能上盡上，目前已有 59 個項目申請納入白名單；二是大力推進經營性物業貸，作為 " 雙利手 "，萬科可以通過經營貸的階段性政策性傾斜，在可貸額、用途上既可以解決存量問題，也可以階段性地獲取新的流動性；三是銀團貸款，目前萬科取得了眾多銀行的支持，正在積極推進中。
" 真正的轉變在一開始的時候可視化、可見度都是比較有限的，我們的融資情況現在逐漸好轉，一季度新增融資 146 億元，各種貸款還在正常進行之中。" 祝九勝說。
此外，根據年初制定的工作重點，萬科積極推進大宗交易，通過 REITs 盤活經營性不動產。
今年一季度，萬科實現大宗資產交易回款 42 億元，其中上海七寶萬科廣場完成 50% 股權交易，交易金額 23.84 億元。4 月 30 日，中金印力消費 REIT 在深圳證券交易所挂牌上市，募集資金淨額為 32.6 億元。
中金印力消費 REIT 上市，圖源：萬科周刊
近年，萬科股價承壓。最為直觀的表現是，最近三個月萬科股價下跌 26.34%，最近一年股價接近腰斬。
" 股價下跌無人受益，管理團隊的命運跟公司的命運是緊緊捆綁在一起的。" 郁亮說，股價目前的表現肯定達不到股東要求，完全接受股東批評，正制定管理團隊股票增持計劃方案。
郁亮稱，自 1994 年成為萬科董事，持有的萬科股票從 1000 股到 700 多萬股，30 年間股市經過了很多輪牛市和熊市，房地產市場也經歷了幾次高潮和低迷，" 但是我的股票從來沒有賣過，只有增持。" 在他看來，提振股價最關鍵是把公司做好，降風險，改善基本面，謀求長期健康發展。
萬科的此番表态獲得深鐵力挺。
辛傑表示，企業發展過程中遭遇困難和調整在所難免，關鍵是面對困難的态度和解決問題的決心，" 萬科管理層對當前形勢的認識是充分的，下決心聚焦主業，瘦身健體，降低負債，加快融資模式轉型。這一攬子舉措，體現了管理層堅決的态度，只要齊心協力，相信沒有克服不了的困難。"
辛傑透露，中金印力消費 REIT 在深交所成功上市，深鐵認購了 29.75% 的份額，" 其它合作項目都在以市場化、法治化的方式，積極謀劃和推進之中，一旦落地，萬科将予以公布。"
