今天小編分享的财經經驗：現在的租賃市場，确實颠覆認知，歡迎閱讀。
這次真的不一樣
各位知道麼，現在租房人口已經比買房人口要多得多了。
根據自如最新調查，一線和新一線城市的租買意願比例來到了 6:4 左右。也就是說超過六成的人會更傾向租房。
數據來源：貝殼研究院
那這麼多的人，自然就誕生了更多元的需求，于是市面上的租賃房源開始亂花迷眼，從傳統散租、到服務式公寓，再到鋪天蓋地的保租房和大型純租賃社區，租客選擇面越來越廣。
以上海為例，去年就有很多人放棄傳統散租，轉向了更可靠的保租房，平均出租率能穩定在 85% 以上。
數據來源：智城聯行，僅供參考
到這個階段，大量企業也開始集中入局，除了地產公司和長租機構，很多國企也各顯神通，成立了自己的租賃品牌。
比如深安居的寓見安居、陸家嘴集團的陸家嘴樂居等。
這些信号單個看很平常，但放到一起，整個市場的最大變化就徹底浮出水面了。
"租房，正在成為比買房更普遍的存在。" 這句話不只來自于上面宏觀的數據和現象，通過進一步深挖，我們還得到了更為颠覆認知的數據。
01
當下租賃市場的需求，已經迭代到我們完全陌生的程度。
過往租賃市場什麼樣子？談剛需不談品質已經是默認的邏輯慣性了。
需求也簡單，說白了就 2 件事：一是通勤，保證每天兩點一線最短就可以；二是預算，身邊多年租房黨月租基本不超過工資三分之一，再高就會嚴重影響生活質量。
而這樣的租房模式也不太穩定，每隔一兩年就要和貨拉拉舊情復燃一次。
至于顏值、裝修、審美 .... 都往後排，一不是自己的房子二不會長住自然不會有太多期待，但這兩年我們頻繁去到一線，發現這種慣性思維正在被打破。
因為租房普适化，如今租賃需求已經大不一樣。
一個是租賃客戶的租期變長了。
數據比我們肉眼來得更早，貝殼調查數據顯示，2023 年上海 58% 租客已經可接受租房 5 年以上，18% 的租客接受租房 10 年以上，這組數字意味着近兩年大部分租戶更傾向長期、穩定租房。
第二，家庭型租戶成為主力。
去年某長租品牌披露的數據中，30 歲以上租客比重上升到 51%，過去 6 年漲了 31 個百分點。
單點城市來看，北京、上海整租籤約量波動上升，去年三季度都來到了最高位。
來源：自如研究院
這 2 組數據意味着租客逐漸由年輕化進入中年化。
拿我這次市調結果看，浦東的幾個租賃社區，個人、家庭、企業的租客比也已經到了 3:4:3，家庭租客占到 40%，成為最龐大的租賃群體。
其中一部分因為小孩上學，選擇了租住分離模式。比如前灘，就是很典型的租住分離集中片區，也導致了市場上的家庭型租客越來越多。
因此他們對大戶型房源需求也更高，甚至一度出現供不應求的畫面。
對家庭租房來說，60 平以上一直供給不足，尤其 120-140 平面積段，供應占比 5.7%，但需求端接近 10% ——粗略看有近一倍的供需差。
以上三個數據維度，都印證了：整個租賃市場不同以往，如今大戶型、 長期穩定租賃，逐漸擠占了從前小戶型、短合同的市場畫面。
但為了更接近真實市場，數據之外，我又 實地市調 了幾個大型租賃社區。
02
走訪後才發現，真實的市場比我們想象中更意外。
這次我選的社區剛好比較集中，就是圖上标了數字的部分。
熟悉的朋友可能已經知道是哪裡了，前灘九宮格，如今這裡分布着一半以上的大型租賃社區。
我站在門口看，和其他品質小區沒什麼區别，甚至肉眼可見地高級很多。
這是其中某個租賃大社區的顏值、立面設計，确實 .... 有點超出認知。
查了下，背後竟然都是同一個品牌：陸家嘴樂居。
這個名字各位可能熟悉又有點陌生，是的，就是一手打造了陸家嘴的那個陸家嘴集團旗下的租賃住宅品牌，而且十幾年下來，規模和布局已經非常誇張。
不只前灘，攤開地圖在營項目共有 18 個，目前布局總房源 9100 多套。
只說今年就有 3100 多套房源陸續入市，包含數智天地租賃社區、前灘悅庭 54 等多個項目。
這還沒算上其他管理房源，加起來遠超 1 萬套。
那此刻，上海頭部中介平台上的在租房源又是多少呢？6.6 萬套。
2 月 23 日鏈家實時數據
一家深耕浦東的品牌，占去了頭部租賃平台 1/6 的體量，而且打下的都是陸家嘴、前灘，再到張江、御橋這種級别的商務、產業高地。
租賃市場的核心身位，當然成績也不錯，跟各位分享 2 組我從一線帶回來的數字：
一個是93%-95%。根據仲量聯行數據，去年上海開業半年以上的長租公寓平均出租率在 87%，而這個品牌，平均出租率達到 93-95%。
需要強調的是，他們基本全靠團隊自銷，就這樣通過團隊努力完成了超高的出租率。
第二個數字，92%以上。這是我走訪的幾個項目平均租戶滿意度，意味着超過 9 成租戶都打出了五星好評。
還有一個真實小故事。2012 年研究生畢業的鄒女士，和大多數畢業生一樣租了一套悅庭單間，就在陸家嘴金融城人才公寓，三年前因為結婚生娃，又換租到了前灘雍萃 47 的大三房。
我粗略算了下，同一個租客在品牌内租賃置換跨度達到了 13 年之久。
這種高依賴客戶并不是個例。
但問題也來了，為什麼偏偏它這麼特别？
03
放到整個租賃市場，你會發現真的不一樣。
走訪中這家品牌呈現給我的畫面，目前市場上還比較稀缺，坦白說是其他人所不具備的。
之前實地看過幾家服務式租賃公寓，瞄準的也是商務區、產業園區周邊的租戶，但大多走高端酒店服務風。
陸家嘴樂居還不太一樣，服務品質上沒什麼太大差距，甚至比一般服務式公寓要好得多，但少了點酒店的生冷、多了點家的人情，看上去更像一個高級居住小區。
這種真正像家一樣的租賃大社區，做起來其實并不那麼容易，好在陸家嘴樂居有它自己的特殊能力。
一個就是基于產品的長期能力，能給不同階段的租戶更多選擇。
有一個專業詞語叫全生命周期產品，這個概念幾乎沒有人拿到租賃市場去做，也沒什麼人重視，但陸家嘴樂居做了，一出手就是 3 大產品系列，對應三個人生階段，產品邏輯幾乎和當下的長期需求完全對得上，而且還在持續迭代。
圖源：項目官方
拿悅庭系列來說，1.0 滿足基本住房需求，但今年 3.0 時代各位知道有多麼誇張麼？
數智天地 · 悅庭 04，在 30 平出頭的小戶型裡創造了約 2500-3000L 的收納。僅一個玄關，就把空間做到了極致，包括廚房碗筷拉籃、陽台洗衣液存儲，這些第一眼百分百忽略的細節，都會提前設計好。
還有雍萃系列，3.0 會釋放更多共享空間。
至于原本的品質天花板臻境，今年也更新成了 2.0，包括 24 小時管家、兒童房、健身房、瑜伽室、多功能室、會議室等軟性服務，還有專屬的租戶活動。
但只有產品就夠了麼？
對于這家租賃品牌，能夠陪伴一個租戶 13 年的青春人生，核心支撐是什麼？
最重要的就是來自上層的統籌能力。
走訪中我看到每個社區都配了專屬服務團隊，但工作人員告訴我他們背後都是由品牌統籌管理的，這意味着整個服務鏈條已經全部打通，而不是那種外包出去的分散模式，所以内部的服務意志非常統一，服務也更高效。
前灘臻境 41 臻享空間客戶服務前台
比如客服幾分鍾響應、家具家電要擺多少、日常報修、協助辦理居住證等，都很快幫你搞定。
這種貼身式服務上升到整個板塊，更不可替代了，因為背後的陸家嘴集團，本身就擅長做區網域開發，從商業到前灘國際商務區再到生活區，很多商業、寫字樓都是自持，所以并不割裂，而是互聯互通。
憑借品牌的圈層能力，整個片區可以快速形成一個 " 大朋友圈 "，租戶從社區門口去公司上班，會有幾分鍾一趟的固定班車。
作為陸家嘴樂居的租戶，還可以享受專屬陸家嘴商業的會員權益，比如積分兌禮、停車優惠等等。
甚至能根據你的需求引入寵物店、咖啡廳、便利店 ... 這樣的生活品牌。
更神奇的是，還能為一些辦公產業客戶對接寫字樓資源 ...
這些大大小小的權益，都包括在一個大朋友圈裡，散租戶或租賃平台基本不具備這些能力。這也是很多租戶願意十幾年租在這裡的根本原因，因為回到傳統租賃模式，你會發現壓根不适應了。
顯然關于租賃生活的定義，已經被陸家嘴樂居重寫了。
04
大概 2 年前，租房在我們印象裡，可能還是剛需買房之前的過渡、或城市外來客的暫居地，但如今随着我們的系列觀察和市調，整個租賃市場已經重新開局，成了一種更符合當下的選擇。
租房可以和更安心、有質感的高品質生活挂鉤，不再是買不到住宅的退而求其次，而且無論市場數據、還是我們今天肉眼看到的社區畫面，都在說明這個趨勢已經擋不住了。
未來租賃市場的較量，也将是大社區和大社區之間的 PK。
對我們來說，" 房子是租來的，但生活不是 "，這句話的實感在今天也越來越肉眼可見。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：餘奔雷，36 氪經授權發布。
