今天小編分享的财經經驗：昔日地王，宣布入市！，歡迎閱讀。
作 者丨吳抒穎
編 輯丨張偉賢
趁着 "929" 新政的熱度，停工多時的深圳院子突發入市。
10 月 22 日，深圳院子開盤銷售，據項目發布消息，深圳院子總銷售套數超過 40 套，去化率七成，銷售金額約 13 億元。這一項目于 10 月 18 日取得預售許可證，預售總套數 63 套，備案均價約 13.8 萬元 / 平方米，是深圳備案價格最高的項目。
深圳院子 " 身世 " 坎坷，它最早亮相是在 2015 年。當年 12 月，泰禾首進深圳，作價 57 億元拿下深圳寶安尖崗山兩宗地塊，接近 8 萬元 / 平方米的樓面價打破全國土地單價紀錄。随後，泰禾遭遇深圳最嚴調控并對住宅項目進行銷售限價，無法從這宗項目獲得超額利潤的泰禾暫緩建設深圳院子。
2020 年 7 月，泰禾宣布正式違約，深圳院子也受此影響未能正式入市，直至被債主長城資產接管才得以推進。從泰禾到長城資產，深圳院子成為泰禾從巅峰滑落的一面鏡子。長城資產的 " 入局 "，也是金融機構被房地產拖累後自救的典型樣本。
多年後的亮相
2015 年，深圳樓市一路狂飙，年終出讓的寶安尖崗山地塊也受到市場的高度關注。其時，外來房企猶如過江龍，各家房企都将深圳視為必争之地，泰禾即是其中之一。
2015 年 12 月 25 日，尖崗山兩宗住宅地塊挂牌出讓，28 家房企報名參與，包括本土龍頭華潤置地、中海、招商蛇口以及外來房企泰禾和融創。本土房企早早退出了競争，留守到最後的是泰禾和融創。最終，泰禾以 57 億元的總價将兩宗宅地收入囊中，笑到了最後。
兩宗地塊中，一宗成交總價為 27.4 億元，溢價率高達 178%，樓面地價接近 8 萬元 / 平方米，刷新當時的全國樓面價記錄。
那一年，泰禾銷售額剛剛 323 億元，雖然同比增長 61.5%，但還是一家中小型房企。支撐泰禾拿下這兩宗地的是，泰禾有信心打造高端項目獲取高溢價。
其時，泰禾方面對外表示，" 說貴也貴，說不貴也不貴，畢竟深圳樓市均價才 4 萬元，這次樓面價都到 8 萬元了。泰禾準備把院子系列引進深圳，兩塊地将一起開發，很有信心打造成高端產品。"
盡管泰禾信心滿滿，但這個項目一開始就不被市場看好。如果與周邊在售的二手房項目相比，泰禾拿下的這兩宗地塊樓面價也非常高。可供對比的是，2015 年，同在尖崗山片區的中海九号公館、招華曦城的均價在 5 萬 -7 萬 / 平方米左右，泰禾的樓面價還要遠遠高于商品房售價。
一位深圳房企的人士彼時告訴 21 世紀經濟報道記者，" 也只有外地房企才敢拿，尖崗山那個地方出入都不是很方便，那幾個别墅項目賣得也一般，這個價格進去就是等着去化困難。"
泰禾拿下這宗地塊的次年，深圳進入更嚴厲的調控周期。2016 年開始，深圳不斷加碼限購限貸政策，新房項目入市也必須嚴格執行銷售限價，泰禾深圳院子原來的銷售策略宣告失效，這一項目也陷入了長時間的停滞。
直至 2020 年 4 月，趁着深圳樓市的又一次 " 起飛 "，泰禾深圳院子正式亮相。
當年深圳樓市一片火熱，房價不斷刷出新高，但泰禾深圳院子所在片區的房價相對平穩。深圳貝殼的數據顯示，2020 年，招華曦城的二手成交價在 8.5 萬 / 平方米左右，僅略高于泰禾地塊的樓面價。如果疊加這四年的資金成本，泰禾深圳院子也仍難以獲取較好的回報。
這次亮相之後，泰禾很快陷入債務泥淖。當年 7 月，泰禾發布公告稱，未能完成一筆中期票據的兌付，正式宣告債務違約。深圳泰禾院子的開發也戛然而止。
長城資產接盤
泰禾深圳院子能夠最終亮相，得益于債主長城資產的努力。長城資產介入這一項目是在 2017 年。
2017 年，深圳泰禾院子引入資方長城資產，當年深圳泰禾（深圳泰禾院子的項目公司）、深圳中維菁山與長城資產管理深圳市分公司籤署借款協定，本金為 120.03 億元，期限自 2017 年 4 月 21 日至 2020 年 4 月 18 日。
随着泰禾公開債務違約，2020 年 12 月 21 日，深圳泰禾、深圳中維菁山與長城資產達成協定，将這筆債務展期三年至 2023 年 12 月 18 日。2021 年，泰禾與長城資產共同成立公司接管深圳泰禾院子項目，長城資產的持股比例約為 48%。
長城資產接管項目後并未馬上行動，直至去年年底才有最新的消息。在 2023 年的年度工作總結中，長城資產稱，其緊緊圍繞 " 保交樓、保民生、保穩定 " 的工作要求，聚焦具體項目及特定需求，新增出資近 2 億元，聯合房地產國企盤活了深圳院子項目。
此後，泰禾深圳院子也正式更名為長城國富深圳院子，并在今年 8 月開始造勢。根據官網，長城國富是長城資產旗下以房地產開發經營為主業的投資運營平台，主營實業投資、資產管理與經營、租賃、房地產開發與經營等業務，注冊資本 10 億元。
兩個多月後，深圳院子終于正式開售，根據深圳院子發布的數據，首批開售的 64 套别墅貨值約 18.95 億元，套均總價超過 3000 萬元，最終去化七成。
雖然深圳院子首開錄得了 13 億元的銷售額，但長城資產是否能夠從盤活這一項目中獲得盈利難以估測。但作為債主而言，能夠盤活項目就是向前邁了一大步。
一位深圳國企接洽爛尾樓盤活的人士對 21 世紀經濟報道記者表示，" 算上這幾年的資金沉澱還有各種成本後，這個入市價格符合市場的預期。作為長城資產來說，這個項目能夠啟動入市就很不錯，畢竟很多爛尾樓項目最終推出來和預期測算會相差很多，多數項目能夠盤活已經不容易。"
需要指出的是，深圳院子此次開售的是首批房源，此後還有近 250 套的房源在未來入市，最終這個項目的去化情況也與市場變化息息相關。
一位泰禾院子附近片區有項目在售的房企人士對 21 世紀經濟報道記者表示，" 尖崗山這幾年來了很多剛需項目，之前的别墅項目現在比起最高點也跌了非常多。這個片區已經從當年的純别墅區成為剛需和别墅混合的區網域了，買别墅的客群也會考慮到這點。但如果市場好起來，也會沾光。"
克而瑞此前在一份研報中也表示，雖然 AMC 在房地產流動性危機的初期被市場寄予厚望，至今也确實完成了部分企業和項目的纾困，但當前 AMC 的經營和财務狀況都說明其後續纾困房地產的力度很難有新的突破，" 房地產金融風險化解的關鍵在于行業信心的回歸、市場的復蘇。"
本期編輯 劉雪瑩 實習生 簡小琪
