今天小編分享的财經經驗：2023年，貝殼為何“賺麻”了，歡迎閱讀。
紅星資本局原創
記者丨劉谧
編輯丨餘冬梅
從淨虧損 13.97 億元，到盈利 58.9 億元，貝殼（02423.HK；BEKE.US）只用了一年時間。
紅星資本局注意到，近期，貝殼發布 2023 年第四季度及全年财務業績，2023 年淨收入達到了 778 億元，同比增長 28.2%；淨利潤達 58.90 億元，經調整淨利潤達 97.98 億元。
這份财報，貝殼可以說是 " 揚眉吐氣 "。
因為在 2022 年，受大環境影響，貝殼淨收入下降 24.9%，淨虧損 13.97 億元；當時貝殼的管理層在業績電話會上稱，" 公司遭到巨大挑戰。"
而在 2023 年，國内房地產行業整體并未明顯好轉的情況下，貝殼卻實現了業績高速增長。這不禁讓人好奇，由虧轉盈的這一年，貝殼是如何做到的？
資料圖 據 IC photo
（一）
二手房業務扛大旗
近年來，我國房地產行業進入深度調整期，這背後有供求關系變化、金融環境變化、購房者預期變化以及全球經濟形勢等多種因素疊加影響。
國家統計局發布數據顯示，2023 年，全國房地產開發投資 11.09 萬億元，同比下降 9.6%；全國商品房銷售面積 11.17 億平方米，同比下降 8.5%，其中住宅銷售面積下降 8.2%；商品房銷售額 11.66 萬億元，同比下降 6.5%，其中住宅銷售額下降 6%。
在這種情況下，貝殼的業績迎來了 " 逆勢 " 上漲。
财報顯示，貝殼 2023 年全年總交易額（GTV）3.14 萬億元，同比增加 20.4%；年收入 778 億元，淨利潤 58.9 億元。
從營收結構來看，2023 年貝殼的存量房業務全年 GTV 達到 20280 億元，同比增長 28.6%；淨收入也同比增長 15.9% 至 279.54 億元，貢獻利潤率更是同比提升 7.3 個百分點達到 47.2%。
新房業務方面，2023 年新房業務 GTV 達到 10030 億元，同比增長 6.7%；淨收入 305.76 億元，同比增幅為 6.7%。新房業務貢獻利潤率同比提升 2.9 個百分點達到 26.6%。
來源：企業财報、紅星資本局
2023 年貝殼超 3 萬億元的交易額中，存量房交易額占比達到了 2/3；同時，存量房業務實現的淨收入增幅以及貢獻利潤率也高于新房業務。
也就是說，貝殼 2023 年的業績提升，二手房業務功不可沒。
此外，貝殼 2023 年門店和經紀人數量有所回升。财報顯示，截至 2023 年底，貝殼的門店和經紀人數量分别為 4.38 萬家和 42.8 萬人，分别同比增加 8.1% 和 8.5%。
事實上，去年國内二手房市場确實更為 " 熱鬧 "，其主要原因還是市場供需結構轉變下，存量房市場規模擴大，購房者的偏好向二手房傾斜。
住建部數據顯示，2023 年全國二手房交易量占比接近 40%，市場加速向二手房轉型。易居房地產研究院和中指研究院監測的重點城市數據也顯示，去年二手房成交規模同比漲幅超 36%。
同時貝殼調研顯示，從 2022 年 6 月至 2023 年 12 月，優先選擇購買二手房的客戶比例從 23% 上漲至 35%，二手產品全面承接了剛需的 " 上車 " 需求。
（二）
家裝家居能否成為第二曲線
除了新房存量房業務外，貝殼正在積極拓展家裝家居領網域，想要将其作為自己的第二營收曲線。
财報顯示，2023 年貝殼家裝家居業務的淨收入為 109 億元，占企業總營收比為 14%。
事實上，早在 2015 年，鏈家就曾與萬科合作成立萬科鏈家裝飾有限公司，初次在家裝領網域進行試水。
2020 年 4 月，貝殼推出了自營家裝品牌 " 被窩 "。2021 年 7 月，貝殼宣布與聖都家裝達成協定，以總對價 80 億元收購聖都家裝 100% 的股權。
來源：貝殼找房官網
2021 年底，貝殼提出 " 一體兩翼 " 戰略，其中，" 一體 " 即二手和新房交易服務賽道，" 兩翼 " 分别為整裝大家居事業群與惠居事業群，家居家裝業務是貝殼戰略更新的重點。
貝殼布局家裝家居業務，原因也很簡單。
家裝業務與房地產交易服務具有很強的關聯性，購房後往往伴随着裝修需求。作為房地產交易和服務平台，貝殼擁有較大的用戶資源，進軍家裝業務能夠将其業務鏈條進一步延伸。
從大環境看，整個家裝行業市場空間仍在。
據貝殼研究院測算，2022 年至 2030 年期間我國住房裝修總需求每年在 30 億至 50 億平方米之間。家裝家居市場總體規模在 2025 年達到 5 萬億元左右，在 2030 年達到 7 萬億元左右，年均增長率超過 6%。
不過在外界看來，貝殼做家裝家居依然存在許多不确定性。
首先，家裝行業目前仍存在一些不規範、不透明的現象，整個行業标準化程度低，市場分散的同時競争十分激烈。
其次，行業供應鏈管理難度高，家裝業務涉及材料、設備、人工等多個環節，想要建立高效的供應鏈管理體系，确保材料質量和施工進度十分困難。
總的來說，盡管貝殼已有多年的房屋租賣經驗，但在貝殼沒有真正觸及并改造完家裝行業的痛點之前，依舊面臨較大的挑戰與較多的不确定性。
（三）
進軍地產開發業務
進軍房地產開發業務，是貝殼在行業内的又一嘗試。
2023 年 7 月，貝殼推出貝好家業務，并宣布其原來的 " 一體兩翼 " 戰略更新為 " 一體三翼 "：" 一體 " 即新房和二手房房屋交易業務，" 三翼 " 即家裝業務、租房業務和貝好家業務。
為了壯大該板塊業務，貝殼除了讓首席運營官徐萬剛轉任貝好家事業線首席執行官，還不斷在行業裡招兵買馬。
2023 年 3 月 15 日，北京公開出讓兩宗土地，貝殼旗下子公司——貝好家（北京）置業有限公司（下稱北京貝好家）參與競拍。
公開資料顯示，貝殼本次要拍的地塊項目，有超過三十家房企報名參拍，包括龍湖集團、中國海外發展等傳統房企。
最終，上述地塊由北京建工集團旗下子公司競得，成交價格為 11.67 億元，北京貝好家報價 11.323 億元，與最高報價相差 0.35 億元。
雖然貝殼此次沒有最終拍下地塊，但首次下場拍地也賺足了 " 眼球 "，這也是貝殼涉足房地產開發的關鍵一步。
貝殼内部人士回應媒體稱：貝殼做新業務一向謹慎，目前貝好家業務還在探索階段，順義報名拿地也是試試水。
下場拍地，足見貝殼的野心，但對于沒有經驗的貝殼來說，進軍地產開發仍是一個巨大的考驗。畢竟房地產行業需求瞬息萬變，更 " 重 " 的業務，對貝殼的現金流和盈利能力都是挑戰。
小結
縱觀貝殼近年的業務布局，其意圖從開發、買賣再到裝修，" 一條龍 " 式包攬客戶買房全階段。不過眼下買賣房屋業務還受大環境影響，在地產開發與房屋裝修業務上，貝殼依然有很長的路要走。
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