今天小編分享的财經經驗：拿完地就建賣房群，48小時确定設計方案……杭州樓市已經“進化”成這樣了？，歡迎閱讀。
華潤濱江西站項目群、文晖三裡亭綠城項目群、城東安琪兒項目群……杭州龍年首場土拍剛結束，賣房群都已經拉起來了，行業戲稱杭州房企已經 " 卷上天 "。
《每日經濟新聞》記者以買房人身份加入其中幾個新群後發現，此次拿地的幾家房企營銷顧問都已經早早入群，各群人數已在 180 人上下，并且發布了群規——不得私自在群内加人。
2 月 27 日，杭州 2024 年度首批宅地挂牌出讓，7 宗宅地全部溢價成交，其中 2 宗溢價率超 20%、4 宗超 15%，1 宗 13.71%。濱江、綠城、西湖房地產集團、海威置業、興耀房產等杭州本土房企承包了全部地塊。
杭州某新交付項目 每日經濟新聞資料圖（圖文無關）
客戶群二維碼滿天飛
記者在各新建賣房群看到，群管理員并非相應項目的置業顧問，而是類似第三方平台的機構代表。
一位接近濱江集團的知情人士向每經記者透露：" 目前并沒有建立銷售群，公司不鼓勵這種銷售行為，并且發現之後會及時叫停。"
這種民間賣房群的火速建立，背後也反映出杭州市場在營銷端的充分競争，這是杭州城區新房 " 搖号 " 背景下，營銷人員對各自蓄客池的圍堵。
" 杭州市區尤其是紅盤的話，基本上都要搖号，中籤率比較低，沒搖到的潛在客戶可能就會分流。" 中指研究院華東大區常務副總高院生對每經記者分析，" 現在就是存量博弈，買了這個項目，客戶就少了一個，置業顧問還是想把沒搖中的客戶留在自己的群裡，繼續成為自己的意向客戶。"
不過，上述知情人士也透露，開發商之所以不提倡這種做法，是因為這麼早拉群，聚攏的并不是精準客群，而且目前項目資料都沒有的情況下，在群裡也不能做任何有價值的操作，幾個月下來，其實客戶變數是非常大的。
" 營銷團隊的官方操作是，在開盤前兩個月左右開始蓄客，将項目情況、產品細節展示給客戶，這時候的蓄客才是真正有效的。" 他對記者說。
拿地 48 小時就定了設計方案
盡管開發企業并沒着急到立刻拉群蓄客，但 " 杭州速度 " 着實令人驚訝。
有知情人士透露，濱江集團經過 44 輪競價拿下的全場溢價最高的城東新城（原安琪兒批發市場）地塊，設計方案已經定了，以大戶型改善為主。
該地塊位于上城區城東新城單元，出讓面積 28102 平方米，成交樓面價 36240 元 / 平方米，為住宅（設配套公建）用地，建築面積 67444.8 平方米。從關注該地塊的潛在客群反應來看，除了臨近高架，沒有明顯缺點。
不過，這一地塊房地價差僅 10260 元 / 平方米，對于房企而言操作難度較大，上批次濱江集團曾以 9726 元 / 平方米價差摘地，利潤空間極小。
"2023 年 10 月之後，杭州取消了‘雙限’政策中的限地價，相當于把下限取消了，但主城 6 區仍然有房價限制。因此，熱門地塊如果溢價率超過原來上限 10% 的話，中間的房地價差就會很小。" 高院生指出。
這意味着，企業要在極短時間内完成拿地、建設、銷售、回款全過程，才能保證為數不多的利潤。
高院生表示：" 杭州的土地房地價差其實不及上海、北京，意味着本身利潤空間就不大。如果把周期再拉長，資金成本一攤可能就虧了。所以說房企拼的是一個速度，尤其好地段的項目，上市流速是有保障的，房企用時間來置換利潤。"
濱江集團董事長戚金興在 2023 年末媒體懇談會上曾對記者打了個比方：" 房地產行業這個池塘已經存在了二三十年，大網、小網都把魚撈得差不多了。有人說魚塘裡已經沒有東西了，但實際上還是有貨的，貨是什麼？你要不怕辛苦，有精準的眼光，還是有貨藏在淤泥裡的，有甲魚、有泥鳅，也有不太值錢的螺蛳。你要看得到，還要捉得了。"
" 市區内限房價、不限地價的土拍模式下，成本管控能力、產品能力比較強、又在當地有口碑、有客戶基礎的企業優勢會更明顯，他們肯定是願意加價去拍的。去年 10 月份之後的地塊，頭部企業拿得偏多，要麼就是本土企業。一些對利潤要求比較高的頭部國央企，還是偏謹慎一點。" 高院生說。
記者 |包晶晶
編輯|程鵬 陳夢妤 杜恒峰
校對 |孫志成
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