今天小編分享的财經經驗：“開口就是8折”！賣二手房的業主開始跟開發商搶客戶了！二手房房價泡沫已基本消除？，歡迎閱讀。
過去都說二手房是樓市 " 晴雨表 "，但近一年以來，二手房已經成為一手房的擂台對手。
先看一組數據對比，《每日經濟新聞》記者綜合各方數據統計：
今年 3 月，合肥二手網籤 6894 套，新房備案 1402 套，二手是新房的 4.9 倍；
南京二手住宅成交 8563 套，新房成交 2336 套，二手是新房的 3.66 倍；
深圳二手成交 3840 套，新房成交 2816 套，二手是新房的 1.36 倍。
頭部房企都已經感受到來自二手房的壓力，如華潤置地副總裁陳偉所說，" 目前市場還是存在庫存依然比較高、客戶短期信心還不穩定、二手房持續分流一手房的壓力等挑戰 "。
無論是從供應還是成交層面，二手房都已經成為當下市場的頂流。當然，二手房成交量是以持續不斷的降價換來的，但即便如此，多地的二手房挂牌量仍創新高。一手總體成交雖不及二手，但多地依靠核心區新盤托住了區網域均價。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經記者采訪時表示，新房價格優勢消失，二手房和新房形成全面競争，且後者越來越力不從心，表現在當年新推盤去化率較低，一直在賣 " 舊庫存 "。
而剛需、剛改體量是有限的，支付能力也很有限，當低價房源消化完畢，市場又回到低位徘徊和陰跌的過程。因此，調控必須轉向二手房市場，疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環。
城市建築 每日經濟新聞資料圖
一線城市 " 老破小 "
價格泡沫從 58% 跌到 5%
據上海易居房地產研究院數據，2024 年 3 月，全國 50 個重點城市新建商品住宅成交面積為 1379 萬平方米，同比下降 49%。從房企業績看，百強房企 1-3 月實現銷售操盤金額 7792.4 億元，同比降幅 47.5%。
全國 19 城二手住宅成交套數同比增速（對比 2021 年以來的月度均值）
多地二手房市場成交量則呈現出 " 小陽春 " 态勢，3 月北上深二手房成交量均為去年 4 月以來單月最高水平，合肥二手房成交創近兩年的新高，天津、青島二手住房交易量也創下一年來新高。
成交速度還是趕不上供應速度。
每經記者據鏈家平台數據統計，多地二手房挂牌量再創新高，重慶已超過 27 萬套，天津突破 19 萬套，蘇州約 17.78 萬套，北京約 14.7 萬套。
去年 3 月底，在鏈家平台，重慶二手房挂牌量為 19.4 萬套，同比增加約 1.6 萬套。而截至今年 4 月 9 日，重慶二手房挂牌量已高達 27.2 萬套，同比增加約 7.8 萬套，增幅是去年的 4.8 倍。
4 月 9 日，合肥資深房地產從業人士、城市風暴主理人蔡旭告訴每經記者，3 月合肥二手房成交的房源 7 成左右都是總價 200 萬元内的房子，大多數還是剛需在買。二手房價格去年跌了很多，今年前三個月還在繼續跌。現在處于明顯的以價換量時期，去年同期二手成交均價還是 18900 元 / 平方米，今年只有 15900 元 / 平方米，換算下來 100 平方米的房子跌了整整 30 萬元。
來源：城市風暴公眾号
相較新房，二手房的成交優勢在于議價空間大且自由。
武漢一家中介機構中層人士告訴記者，今年以來，二手房買家開口砍價就是 8 折、7.5 折，價格挂高了的房源連浏覽量都很少。比如，一套位于漢陽的鍾家村片區二手房，開始挂牌 125 萬元，根本沒帶看，調整到 115 萬元後才有人看，看了以後對方直接砍價到 100 萬元。
上海易居房地產研究院在 4 月 10 日的一份報告中選取了 " 一線城市老破小類型的二手房價格 "，以此衡量二手房價格泡沫。據其測算，2019 年二手房價格泡沫開始不斷 " 吹大 "，從 20% 持續擴大到 2021 年一季度的歷史高點即 58%，随後該泡沫持續變小。
而到了今年一季度，該泡沫僅為 5%，意味着歷時三年，一線城市 " 老破小 " 二手房價格泡沫基本消除，二手房價格回歸健康狀态。這很大程度上也代表了全國二手房價格泡沫的基本消除。
開發商和業主開始成為競争對手
多數城市之所以二手房可以順利交易，通俗來說就是因為 " 價格調整到位了 "，尤其是對于一些學區較好、地段不錯、戶型不錯的降價二手房。
相較之下，由于多方因素，新房并不能直接或者大幅度降價，基本都是以特價房、送車位、裝修包等方式進行促銷。
中指研究院數據顯示，3 月百城二手住宅平均價格為 15088 元 / 平方米，環比下跌 0.56%，跌幅較 2 月擴大 0.19 個百分點，已連續 23 個月環比下跌；同比跌幅擴大至 4.80%。二手房價格下跌城市已連續 10 個月超 90 城。
武漢漢口一家房產中介門店的負責人張榮（化名）對每經記者表示，新房對二手房确實有擠壓效應。武漢有部分客戶是來自周邊市縣的，受到當地部分延期交付或爛尾樓的影響，包括他們在内的不少客戶目前對預售屋信任度較低，還有部分人是認為房價還會繼續降，" 觀望情緒一天比一天重，我們手上的客戶基本都覺得 5-6 月市場還會再降一輪。"
過往二手房普遍都依托周邊新盤提價或促成交，如今都在比價搶同一批客戶。
廣州天河 3 月底新開的中國鐵建 · 招商蛇口西派天河序，開盤價最低去到 6.9 萬元 / 平方米，最高約 9 萬元 / 平方米。這一開盤定價精準阻擊周邊二手房，緊鄰該項目的二手房信達金茂府，2024 年以來成交單價在 7.3 萬 -8.4 萬元 / 平方米。
3 月以來，上海、廣州、成都、合肥等地多個高價豪宅項目要麼開盤售罄，要麼去化較高，他們的共同點是都位于核心區網域且開盤定價較為合理。
記者采訪了解到，廣州海珠區的中海大境項目成為廣州今年以來首開項目銷售額第一，從 3 月 28 日開盤至 4 月 1 日，累計銷售額達到 38 億元，成交價在 7 萬 -9.8 萬元 / 平方米。
張榮表示，他們門店代理的新盤總價多在 400 萬元以内，開發商在降價幅度上還是有控制的。比如某華南品牌開發商一個新盤前年賣 18000 元 / 平方米左右，現在部分房源低樓層特價房在 15800 元 / 平方米左右。
" 其實降得不算多，還是比較控制的，目前我們代理的項目都沒有短期降價幅度特别大的，畢竟如果降太多，對銷售也不會有特别大的促進。"
李宇嘉認為，當前樓市既有需求不足（支付能力不足）的問題，也有供給過剩（新房 + 二手房）、供給不匹配需求（主要是新房不匹配需求）等問題。調控必須要轉向二手房市場，疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環。近期，鄭州等城市啟動 " 賣舊買新 " 也是這個思路，對二手房挂牌的堰塞湖 " 定向洩洪 "，降低二手房跌價預期，同時帶動新房銷售。
記者|黃婉銀
編輯|段煉 陳夢妤 杜波
校對 |盧祥勇
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